Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Aflossingsvrije hypotheken op de helling

Aflossingsvrije hypotheken op de helling
Beeld: iStock

De ECB wil dat Nederland de aflossingsvrije hypotheken gaat aanpakken. Dit nieuws komt niet als een verrassing: de ECB is al jaren bezig om Nederland zover te krijgen. Gedeeltelijk is het al gelukt.

Zoals bekend moeten starters vanaf 2013 hun hypotheek in maximaal dertig jaar aflossen door middel van een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek om renteaftrek te kunnen genieten. De aflossingsvrije hypotheek werd niet verboden voor starters. Die kunnen er gewoon een afsluiten, maar hebben dan geen renteaftrek over de betaalde hypotheekrente.

De maximale aflossingsvrije hypotheek volgens de normen van de banken is nooit veranderd en is nog steeds 50% van de waarde van de woning (NHG). Huizenbezitters die voor 1 januari 2013 een hypotheek hebben afgesloten kunnen deze gewoon aflossingsvrij laten voor een nieuwe looptijd van 30 jaar. Hierbij zullen zij wel aan de fiscus moeten doorgeven wanneer zij geen renteaftrek meer hebben.

Helft hypotheekschuld is aflossingsvrij

Ook DNB (via Klaas Knot) heeft diverse keren zijn zegje gedaan over de aflossingsvrije hypotheek. De Nederlandsche Bank is groot voorstander van vermindering van het aantal aflossingsvrije hypotheken. De afbouw is ze flink tegengevallen. Banken hebben aan DNB moeten doorgeven hoeveel aflossingsvrije hypotheken zij nog hebben in hun klantenbestand en hoeveel ze er verwachten af te sluiten in de toekomst. 50% van de Nederlandse hypotheekschuld bij banken blijkt nog aflossingsvrij.

Lage maandlasten

De aflossingsvrije hypotheek was zeer populair toen de hypotheekrente laag was. De hypotheekrente heeft een paar jaar geleden onder de 1% gestaan bij een rentevaste periode van tien jaar. Voor en paar tienden meer kon de hypotheekrente voor twintig of dertig jaar worden vastgezet. Veel huizenbezitters hebben geprofiteerd van deze lage hypotheekrente. Er zijn toen veel extra hypotheken afgesloten voor consumptieve doeleinden zoals

  • een vakantiehuisje in het buitenland
  • geld schenken aan kinderen om een koopwoning te kopen
  • extra geld voor consumptieve besteding

Ook de groep ouderen heeft geld opgenomen om dat te consumeren, meestal in combinatie met het oversluiten van de hypotheek, waarbij de hypotheekrente voor twintig jaar werd vastgezet. Bij een hypotheekrente van 1,5% en een hypotheekbedrag van €200.000 zijn de maandlasten slechts €250, waar die voor een annuïteitenhypotheek €690 zou worden.

Ook bij andere hypotheekbedragen en hypotheekrentes is het verschil tussen aflossingsvrij en annuïteiten in de bruto maandlasten behoorlijk.

Hypotheekbedrag Hypotheekrente Aflossingsvrij
bruto/maand
Annuïteiten
bruto/maand
€200.000 1,0% €167 €643
€200.000 1,5% €250 €690
€200.000 2,0% €333 €739
€250.000 1,0% €208 €804
€250.000 1,5% €313 €863
€250.000 2,0% €417 €924
€300.000 1,0% €250 €965
€300.000 1,5% €375 €1065
€300.000 2,0% €500 €1109


Volgens de kenners is de kans groot dat deze groep in financiële problemen komt als de hypotheekrente (flink) stijgt. Bij een hypotheekrente van 6% worden de maandlasten €1.000 voor een hypotheekbedrag van €200.000.

De kenners vergeten echter dat de ouderen best goed kunnen rekenen en vooraf dit scenario hebben bekeken en besproken met hun partner en hypotheekadviseur. Zij zijn dan ook op de hoogte van het feit dat ze spaargeld achter de hand moeten houden om hier eventueel hun hypotheek mee te betalen. In de meeste gevallen geven de ouderen aan hun woning te gaan verkopen om hiermee de aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

Mogelijke maatregelen

De vraag is nu: komen er daadwerkelijk maatregelen om de aflossingsvrije hypotheek verder te beperken?

De medewerkers van de banken die ik heb gesproken hebben aangegeven dat er gekeken wordt welke maatregelen er kunnen worden doorgevoerd om de aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk te maken en zo te beperken.

  • Er komen campagnes aan om aflossingsvrij af te bouwen
  • Tweede hypotheken kunnen alleen nog als annuïteiten- of lineaire hypotheken worden afgesloten
  • Renteopslag voor aflossingsvrij verhogen met 0,5% tot 1%
  • Inkomens controleren van huizenbezitters met een “hoge” aflossingsvrije hypotheek
  • Hoogte aflossingsvrij afhankelijk maken van de leeftijd van de huizenbezitters
  • Aflossingsvrij omzetten naar een annuïteitenhypotheek met een looptijd van vijftig jaar
  • Pensioeninkomen aantonen als iemand twintig jaar of korter voor de AOW-leeftijd een hypotheek afsluit dan wel verhoogt

Op het ogenblik is de gemiddelde opslag bij aflossingsvrije hypotheken 0,2%. Door deze extra te verhogen, wordt de aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk ten opzichte van de annuïteitenhypotheek.

Hoeveel moet de hypotheekrente hoger zijn om aan maandlasten te komen gelijk aan die van een annuïteitenhypotheek?

Annuïteitenhypotheek €200.000 rente 4,00% bruto/maand €955
Aflossingsvrije hypotheek €200.000 rente 4,20% bruto/maand €700
Aflossingsvrije hypotheek €200.000 rente 5,00% bruto/maand €833
Aflossingsvrije hypotheek €200.000 rente 5,73% bruto/maand €955

Bij een renteopslag van 1,73% zijn de bruto maandlasten gelijk bij de twee hypotheekvormen. Bij een tweede hypotheek (voor bijvoorbeeld een consumptieve opname) de aflossingsvrije hypotheek verbieden, is een andere optie. De huizenbezitter zal dan verplicht een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek moeten afsluiten. Dat is altijd nog goedkoper dan een consumptieve lening, die geen dertig jaar kan lopen en (beduidend) hogere rente (en maandlasten) kent.

Opvallend is de optie om de hoogte van de aflossingsvrije hypotheek afhankelijk te gaan maken van de leeftijd van de huizenbezitters. Ik verwacht dat een aflossingsvrije hypotheek dan nog mogelijk zal zijn tot een bepaalde leeftijd en tot een bepaald percentage van de waarde van de woning. Als alle banken dit gaan invoeren met verschillende percentages en leeftijden zal het een leuk puinhoopje gaan worden.

Een hele organisatie, en waarvoor?

De banken hebben zeker nog contact met NHG. Zoals eerder gemeld is het nu nog mogelijk om 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij te financieren bij een hypotheek met NHG. Als dit verandert, moet NHG haar voorwaarden gaan aanpassen. Dit zal op zijn vroegst pas per 1 juli 2024 gebeuren. Gezien de discussie die nog gevoerd gaat worden, zal 1 januari 2025 waarschijnlijker zijn.

In ieder geval is duidelijk dat banken achter de schermen bezig zijn om te kijken hoe zij de aflossingsvrije hypotheken gaan aanpakken. Ik ben benieuwd of we de komende maanden al wat te horen krijgen.

Persoonlijk vind ik het maar onzin. Het aantal betalingsproblemen is op één hand te tellen in Nederland, en waarom zou je de hele hypotheek aflossen. Wel is er een voordeel voor Den Haag: dat de overwaarde van de woning in de toekomst belast kan worden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 10:00 De gekte op de woningmarkt is terug 2
  2. 29 mrt Aflossingsvrije hypotheken op de helling 8
  3. 08 mrt Lager energielabel betekent lagere maximale hypotheek, maar er is een addertje 4

Gerelateerd

Reacties

8 Posts
| Omlaag ↓
  1. Moneyball 29 maart 2024 11:20
    De laatste alinea van het artikel is waar het om gaat. Alsof 90% van de bevolking zelf niet kan rekenen. Waarom zou ik straks met een afgeloste woning van vele honderden duizenden euro’s dood moeten gaan? Of zou het te maken hebben met voorsorteren op het komende probleem van de houdbaarheid van publieke middelen voor AOW en zorgkosten…?
  2. Bonost 29 maart 2024 13:03
    Het idefix dat wij als Nederland een te hoge private schuld is natuurlijk kolder, ook dat zou de Nederlandse Bank moeten weten. Immers er staat ook een gigantisch bedrag van bezit tegenover en de waarde daarvan stijgt alleen maar in de toekomst. Percentagegewijs zal de schuld verminderen over de jaren, maar dat is naar Europese maatstaven natuurlijk te langzaam, zodat de aftrek nog steeds groter blijft en indirect een vermindering geeft van de inkomsten van Nederland. Het blijft allemaal flauwekul van Europa, want Nederland is juist een van de Europese land die de Financien op orde heeft. Maar ja, het liefst zien ze natuurlijk dat de melkkoe Nederland het goed blijft doen, zodat de financien van Europa niet in gevaar komt. Ik zou zeggen: ECB pas de juiste maatregelen toe op de landen die hun financien niet op orde hebben. Anders is dat eens te meer een reden voor Nederland om te vertrekken uit de Europese Unie.
  3. Sshuffle 29 maart 2024 13:38
    Dit probleem lost zich vanzelf op. Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken is geen rente aftrek mogelijk in de inkomstenbelasting. Daarnaast hebben banken een zorgplicht en zullen ze echt niet 100% van de (eigen) woning financieren met een aflossingsvrije lening. Aflossingsvrije leningen kunnen overgesloten worden, maar volgens mij niet worden verhoogd. Door inflatie vindt er dus geldontwaarding plaats. Ook de prijzen op de vastgoedmarkt zijn dusdanig gestegen dat aflossingsvrije hypotheken waarmee een woning 20 jaar geleden gekocht is, nu de helft van de woningwaarde vertegenwoordigt. Ik zie het probleem niet.

    Een oplossing die wel zou kunnen, is dat het meenemen van aflossingsvrije hypotheken wordt verboden i.p.v. 1 op 1 kan worden meegenomen (of in welke gepolderde tussenvorm dan ook).
  4. eddygoed 29 maart 2024 18:11
    Inderdaad waar komt deze stress vandaan? IMF, ECB, DNB, AFM willen dat wij van de aflossingsvrije hypotheken gaan. Met behulp van onderstaande artikel van FTM wordt het me iets duidelijker.
    Onze hypotheken worden verpakt in een gedekte obligatie fonds (CB) hier gaan honderden miljarden in om. En laat dat nou net de oorzaak zijn van de kredietcrisis in 2008 in de VS. Daar werden de hypotheken ook doorverkocht zonder dat de koper wist hoe zeker het onderpand was.
    Dit doorverkopen gaat met volledige goedkeuring van ECB en DNB.
    Nog gekker ECB heeft die CB's ook gekocht. Als onze huizenmarkt instort dan is dit een groot risico. En dat is de reden van deze stress.

    Hier de uitleg, helaas moet je een abonnement hebben. Trouwens, dat is FTM wel waard.

    www.ftm.nl/artikelen/aflossingsvrije-...
  5. gerard66 30 maart 2024 10:11
    Wat een onzin weer. … aflosvrije hypotheken zijn bij betalingsproblemen vaker deel van de oplossing dan het probleem. Ik stel voor dat onze regering het samenwonende en gehuwde stellen dan ook maar gaat verbieden om uit elkaar te gaan en bijvoorbeeld ook de mogelijkheid tot echtscheiding van gehuwden onmogelijk maakt. De meeste betalingsproblemen op hypotheken ontstaan namelijk doordat mensen samen een huis kopen en daarna ooit weer uit elkaar gaan. Verder lossen we dan ook meteen een groot stuk van de woningmarktproblematiek op want stellen die uit elkaar gaan hebben plots 2 woningen nodig. Dat kan dus niet in tijden van woningnood en dus gaan we dat ook maar verbieden.
  6. Bahassie 30 maart 2024 20:19
    Je moet niet alles af willen lossen. Onzer Roverheid heeft al lang een plan om fictieve overwaarde op vastgoed te belasten. Geld wat je niet hebt en wat in stenen zit moet je dan ineens belasting over betalen. Dit land is knetter- knettergek geworden. Werkenden willen maar wat graag Nederland uit. Zo snel mogelijk. Weg uit dit land, waar je wordt beboet als je werkt en beloond als je niet werkt. Waar iedereen welkom is, behalve de autochtoon, onder het mom van solidariteit. Knettergek.
8 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links