Allereerst wens ik iedereen een zeer gezond 2024 toe. Dat het voor de beleggers maar een succesvol jaar mag worden met goede beleggingsresultaten.
Voor de hypotheekadviseurs ga ik even terug naar twee jaar geleden. Op vrijdag 7 januari 2022 kon u in mijn column Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs lezen dat hypotheekadviseurs te maken kregen met nieuwe berekeningen.
De veranderingen in 2022 waren niet heel erg groot in vergelijking met de regels voor 2022. Hypotheekadviseurs hebben in ieder geval de tijd gehad om zich de nieuwe berekeningen eigen te maken. Voor alle duidelijkheid: dit gaat over situaties waarin een starter met een doorstromer een woning koopt of twee (verschillende) doorstromers een woning kopen. Deze groep wordt iedere dag groter omdat mensen steeds sneller uit elkaar gaan.
Een hypotheekadviseur heeft nog de keuze uit vier berekeningen. Voor gehuwden (in gemeenschap van goederen) is berekening 4 niet van toepassing, waardoor er in veel gevallen drie berekeningen overblijven.
Berekening 1: Wettelijke regeling vanaf 2022
Berekening 2: Wettelijke regeling vanaf 2022 geoptimaliseerd
Berekening 3: Wettelijke regeling vanaf 2022 (kan-bepaling)
Berekening 4: Draagplichtovereenkomst (is mogelijk bij samenwonenden)
De vraag is natuurlijk of alle hypotheekadviseurs alle vier de berekeningen kunnen maken voor hun klanten. Huizenbezitters die een nieuwe start maken hebben namelijk ook hun eisen (voorkeur) met betrekking tot het afsluiten van de (nieuwe) hypotheek.
- Zo laag mogelijk Box 3-bedrag
- Lopende hypotheek meenemen als de hypotheekrente laag is (via verhuisregeling)
- Lopende hypotheekvormen meenemen (vooral aflossingsvrij)
- Zo veel mogelijk in Box 1 vanwege de hypotheekrenteaftrek
- Geld achter de hand houden (voor leuke dingen)
Hieronder een simpel voorbeeld waarbij Mark (doorstromer) en Veronique (starter) samen een andere woning kopen.
Situatie Mark (huidige koopwoning)
| M heeft een woning gekocht in 2011 voor |
€220.000 |
| M heeft een aflossingsvrije hypotheek van |
€100.000 |
| M heeft een bankspaarhypotheek van |
€120.000 |
| M verkoopt de woning in 2023 voor |
€290.000 |
| M heeft een Eigen Woning Reserve van |
€70.000 |
Nieuwe situatie in 2023 (kopen samen een andere woning)
- Veronique is bij Mark gaan wonen in 2022. Mark en Veronique kopen een nieuwe woning voor €400.000.
- Mark brengt €20.000 van zijn EWR in. De overige €50.000 wordt als spaargeld achter de hand gehouden. Een gedeelte is voor de trouwerij in 2024 (beperkte gemeenschap van goederen).
- Veronique is starter.
Mark en Veronique nemen een nieuwe hypotheek van € 380.000 die bestaat uit:
| een bankspaarhypotheek van |
€120.000 |
(saldo spaarwaarde €30.000) |
| een aflossingsvrije hypotheek van |
€100.000 |
|
| een annuïteitenhypotheek van |
€160.000 |
|
Bovenstaande situatie komt zeer regelmatig voor. Twee mensen die een nieuwe start maken waarbij éé persoon al een koopwoning heeft. Er wordt eerst samengewoond in de koopwoning. Dit samenwonen gaat zo goed dat beiden besluiten om te gaan verhuizen naar een andere koopwoning.
In 2024 gaan beiden trouwen (in de beperkte gemeenschap van goederen) en hierdoor is besloten niet de gehele verkoopwinst van de woning van Mark terug te storten in de nieuwe hypotheek. Er wordt €50.000 achter de hand gehouden. Vanwege de lage hypotheekrente wordt de lopende hypotheek van Mark via de verhuisregeling (bankspaar- en aflossingsvrije hypotheek) meegenomen naar de volgende koopwoning.
In dit soort situaties moet iedere hypotheekadviseur in Nederland voordat de hypotheek wordt aangevraagd alle berekeningen maken die mogelijk zijn. Hierna kunnen M en V een keuze maken. Pas na de keuze van de klant kan de hypotheekadviseur het renteaanbod aanvragen. In de bijlage de vier berekeningen (zie PDF voor de uitgebreide berekeningen) die laten zien dat ze heel verschillend zijn.
- Berekening 1: Wettelijke Regeling
Bij de berekening van de Wettelijke Regeling ontstaat er een extra Box 3-bedrag van €110.000. Dit heeft te maken met dat de lopende spaar- en aflossingsvrije hypotheek van Mark wordt meegenomen naar de volgende koopwoning.
Het is begrijpelijk dat M en V vragen of het zonder dit Box 3-bedrag kan.
- Berekening 2: Wettelijke Regeling geoptimaliseerd
Bij berekening 2 worden de lopende spaar- en aflossingsvrije hypotheek niet meegenomen. Deze worden omgezet in een annuïteitenhypotheek. Het voordeel is dat het Box 3 bedrag van €110.000 is verdwenen. De bruto / netto maandlasten zijn echter hoger omdat de aflossingsvrije hypotheek er niet meer is. Bovendien is de spaarhypotheek afgekocht, wat nadelig kan zijn.
Het is begrijpelijk dat M en V vragen of er toch nog een andere oplossing is waarbij de lopende hypotheken kunnen doorlopen en het Box 3-bedrag van €110.000 niet van toepassing is.
- Berekening 3: Wettelijke Regeling kan-bepaling
Bij de Wettelijke Regeling (kan-bepaling) kunnen de lopende hypotheken worden voortgezet en is er ook geen Box 3-bedrag van €110.000. Helaas is er ook een nadeel. Veronique krijgt als starter te maken met eerdere renteaftrek van Mark. Het gaat hier over een bedrag van €110.000 (50% van €220.000) waar al 18 jaar renteaftrek over is genoten.
Zolang ze bij elkaar blijven is er niets aan de hand. Als M en V uit elkaar gaan, heeft V minder (lang) renteaftrek en is het zelfs mogelijk dat zij te maken krijgt met een lagere maximale hypotheek.
- Berekening 4: Draagplichtovereenkomst
De Draagplichtovereenkomst is een goede oplossing. Ieder heeft zijn eigen schuld/hypotheek, zolang ze niet gaan trouwen (in gemeenschap van goederen). Door te trouwen gaan de lening delen (hypotheekbedragen en duur renteaftrek) voor 50% over naar elkaar.
Uit het bovenstaande blijkt dat het niet mogelijk is om aan alle wensen van een klant te voldoen. Het is aan de klant (Mark en Veronique) om nu te beslissen welke berekening moet worden omgezet naar een renteaanbod. De hypotheekadviseur moet wel alle berekeningen (kunnen) maken, anders is het hypotheekadvies niet volledig en voldoet de hypotheekadviseur niet aan zijn zorgplicht.
Een goede tool
Ik kan begrijpen dat u de berekeningen ingewikkeld vindt. In de praktijk zijn ze nog moeilijker, omdat vaak de huidige woning nog niet definitief is verkocht en er bijvoorbeeld nog een oude eigenwoningschuld is geweest. De daadwerkelijke verkoopwinst is nog niet bekend omdat veel mensen eerst een andere woning kopen en daarna pas hun huidige woning verkopen. Wie als huizenbezitter te maken krijgt met deze materie doet er goed aan om vooraf zijn huiswerk goed te doen.
Vanaf 2022 zijn er diverse cursussen aangeboden aan hypotheekadviseurs. Het volgen van een dagcursus is niet voldoende om deze materie direct te begrijpen. Er zijn adviseurs die deze vier berekeningen niet allemaal kunnen maken.
Meestal wordt berekening 3 het meest voorgesteld omdat dit de gemakkelijkste berekening is. Het gevolg is wel dat het stel bij elkaar moet blijven.
De oplossing voor de hypotheekadviseurs is een goede tool die deze berekeningen maakt. Die kan dan ook gebruikt worden door huizenbezitters en belastingadviseurs die er de hypotheekadviseurs mee kunnen controleren. Binnen een kwartier zijn de gegevens van deze casus ingevoerd, waarna de vier berekeningen eruit rollen.
Makkelijker kunnen we het niet maken.