NRVT wil af van desktoptaxaties

In 2021 en in 2022 kon u al in mijn columns lezen dat ik een groot voorstander ben van de desktoptaxatie. De desktoptaxatie kost tegenwoordig €95, wat beduidend goedkoper is dan een gewone taxatie, die tussen de €700 en €1.000 kost. Op het ogenblik kunt u met het product van Calcasa bij veertig banken terecht.

Gezien dit aantal kunnen we concluderen dat de banken ook van mening zijn dat de desktoptaxatie een toegevoegde waarde heeft en - nog belangrijker - een betrouwbare waarde geeft.

Snel en goedkoop

De desktoptaxatie is mogelijk in de volgende situaties:

• De aankoop van een woning
• Een overbruggingshypotheek
• Oversluiten van de hypotheek
• Een tweede hypotheek voor bijvoorbeeld verbouwing
• Een tweede hypotheek voor bijvoorbeeld consumptieve opname
• Rentekorting krijgen voor hypotheken zonder NHG

Uw woning of hypotheek moet wel aan bepaalde eisen voldoen. Deze eisen kunnen per bank verschillen zoals:

• Het hypotheekbedrag mag in de meeste gevallen niet hoger zijn dan 90% van de marktwaarde van de woning
• De waarde van de woning mag niet boven een bepaald bedrag liggen (bijvoorbeeld €750.000 of €1.000.000)

Of een woning in aanmerking komt voor de desktoptaxatie, is binnen een paar minuten duidelijk. Bovendien is het grote voordeel dat u het rapport binnen vier uur ontvangt op uw mailadres.

Tegenstanders

Vanaf de introductie van de desktoptaxatie is er een strijd gaande. Het Nederlands register van vastgoedtaxateurs NRVT is met de Nederlandse coöperatieve vereniging van makelaars en taxateurs in onroerende goederen NVM en de brancheorganisatie voor makelaars en taxateurs VBO (Vereniging Bemiddeling Onroerend goed) gekant tegen desktoptaxaties.

Zij hebben een alternatief in het leven geroepen: de Bureauwaardering. Daar wordt echter heel weinig gebruik van gemaakt (in ongeveer 1% van de gevallen, is te concluderen uit deze Kamerbrief van 8 juli 2022, pagina 7). Bovendien zijn de kosten van een Bureauwaardering minimaal €200. Dat is ruim twee keer zo duur als een desktoptaxatie.

Tuchtzaak

Het NRVT gaat nu een stapje verder om zijn gelijk te halen. Eind januari kondigde het NRVT na een audit aan taxateurs die in 2023 nog desktoptaxaties aanbieden voor het tuchtcollege te roepen.

Toevallig heeft het tuchtcollege van het NRVT recent een uitspraak gedaan. Het betrof een klacht van een prominent NVM-lid dat acht maanden na het ontvangen van zijn desktoptaxatie ineens een klacht heeft ingediend bij het tuchtcollege. De klacht was dat de desktoptaxatie (€500.000) te laag was ten opzichte van de volledige taxatie (€630.000 ) die ook was gedaan. De uitspraak van het tuchtcollege is als volgt:

De drie referenties die in het taxatierapport zijn opgenomen, worden door verweerder slechts genoemd en niet geanalyseerd. Een register taxateur dient een analyse te maken van de overeenkomsten en verschillen van de referenties ten opzichte van het te taxeren object, en dient een relatie te leggen tussen de waarde van de referenties en de waardering van het te taxeren object.

In dit geval heeft verweerder gekozen voor drie referenties met een gecorrigeerde waarde van €587.000, €565.000 en €550.000. Hoe verweerder uitgaande van deze waarden gekomen is tot de waardering van € 500.000 voor de woning van klager, wordt niet nader toegelicht.

Nu de analyse ontbreekt, is de waardering onvoldoende onderbouwd en is het rapport niet inzichtelijk en navolgbaar. Hiermee heeft verweerder het fundamentele beginsel van zorgvuldigheid en transparantie geschonden, zoals vastgelegd in artikel 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels.

Het tuchtcollege oordeelt de klacht gegrond. Vanwege verzachtende omstandigheden wordt als maatregel een waarschuwing opgelegd.

Er vielen mij een paar opmerkingen op:

Verweerder stelt dat er inmiddels duizenden desktop-taxaties zijn uitgevoerd met de hypotheekverstrekkers als aanjagers en die door NHG zijn geaccepteerd.
Verweerder geeft aan dat hij bij een negatieve uitspraak van het Tuchtcollege NRVT, zijn werkzaamheden als desktop-taxateur zal beëindigen.
Verweerder betreurt het dat klager geen contact met hem heeft opgenomen vóór het indienen van de klacht.
Verweerder heeft zelf met klager contact gezocht na ontvangst van de klacht, waarbij klager heeft gesteld dat hij pertinent tegen desktop-taxaties is en deze zeker niet gaat uitvoeren.

Wat mij zeer bevreemdt in deze zaak is dat dit NVM-lid een desktoptaxatie heeft aangevraagd voor zijn woning terwijl hij uitdrukkelijk aangeeft tegen desktoptaxaties te zijn. Je geeft dus aan dat een desktoptaxatie "niet te vertrouwen" is, maar je vraagt er wel eentje aan. En pas acht maanden na ontvangst van de desktoptaxatie dien je een klacht in (desktoptaxatie 22 mei 2022, klacht ingediend 24 januari 2023).

Zonde dat het Tuchtcollege daar geen vragen over heeft gesteld. Iemand met de ingangen en de connecties van een NVM-makelaar had toch zeker wel de mogelijkheid om vooraf al te weten te komen wat een woning globaal waard zou zijn.

Kwaliteit

De vraag is nu of de fysieke taxatie altijd de juiste waarde geeft. DNB heeft de kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties onderzocht en concludeerde als volgt:

Dit onderzoek heeft laten zien dat de getaxeerde woningwaarde in bijna 95% van de gevallen gelijk aan of hoger dan de koopsom is. Een derde van de taxaties is exact gelijk aan de koopsom, en bijna 60% ligt erboven. Voor starters is dit percentage nog hoger. Waar de taxatiewaarde boven de koopsom ligt, is het gemiddelde verschil (overwaardering) 5,3% van de koopsom, en de mediaan 2,3%. Het grote aantal taxaties gelijk aan de koopsom duidt erop dat de taxateur de koopsom gebruikt als basis voor de taxatie

Vooral de laatste zin is een harde conclusie.

Geld

Ik ben zeer benieuwd hoe (desktop)taxateurs met de werkwijze en de druk vanuit het NRVT en de brancheorganisaties omgaan. Als de NRVT-taxateurs de desktoptaxaties niet meer willen ondertekenen, dan wordt het tijd dat er iets drastisch gaat veranderen. Een taxateur hoeft namelijk niet aangesloten te zijn bij het NRVT, volgens de richtlijn van de Europese Bankautoriteit én de NHG. Bij een volledige taxatie ligt dat anders: daar alleen NRVT-taxateurs geaccepteerd.

Een lidmaatschap van de NRVT kost natuurlijk geld. De hoogte is afhankelijk van het aantal Kamers waarvoor wordt ingechreven. Met de jaarlijkse permanente educatie (ongeveer €1.000) en de verplichte verzekering (minimaal €1.000) moet er jaarlijks minimaal €2.500 worden afgetikt!

De omzet van fysieke taxaties is jaarlijks meer dan €400 miljoen. Dit is een zeer goed belegde boterham voor veel taxateurs. Het is dan ook begrijpelijk dat de NVM en VBO voorstander zijn van de gewone taxaties.

Aan de andere kant is het niet meer te verkopen aan de huizenbezitters dat zij meer dan €700 moeten betalen voor een taxatie, terwijl deze in veel gevallen niet eens nodig zou moeten zijn. U moet dan denken aan een tweede hypotheek voor verbouwen. Hieronder een simpel voorbeeld:

Ik ben van mening dat in bovenstaande situatie een uitgebreide WOZ-verklaring (is gratis) ook al voldoende moet zijn om deze tweede hypotheek van €50.000 te kunnen krijgen. Regeltjes zijn leuk, maar moeten wel een toegevoegde waarde zijn.

Belangenstrijd

Vanaf de introductie van de desktoptaxatie is er vele tienduizenden keren gebruik van gemaakt. Hierbij zijn er volgens de kenners tot op heden nog geen signalen waargenomen dat de waardes niet goed zijn. Het NRVT denkt daar echter anders over. Het lijkt erop dat het Register opkomt voor de belangen van de NVM, VBO en Vastgoedpro.

Voorlopig is er in deze strijd nog geen winnaar aan te wijzen. Misschien is het beter om te spreken van verliezers, zoals de desktoptaxateurs die gewoon hun werk willen doen en de huizenbezitters die anders te veel betalen voor een taxatie.

Aangezien de NHG en ook de Nederlandse Vereniging van Banken voorstander zijn van de desktoptaxatie wordt het tijd dat zij de touwtjes in handen nemen. Waarom kiest een bank niet de taxateur uit, als een huizenbezitter een hypotheek aanvraagt bij de bank?