Hypotheek niet naar Box 3

Op 3 december 2021 kon u in mijn column Eigen woning overhevelen naar Box 3 is niet verstandig lezen dat het niet verstandig is om de hypotheek over te hevelen naar Box 3. In Den Haag is er nu antwoord gekomen op vragen over dit onderwerp.

Kamerlid Jansen (FvD) heeft vijf vragen gesteld aan de minister en staatssecretaris van Financiën. Hieronder de vragen en de antwoorden:

1. Bent u bekend met de analyse Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt van De Nederlandsche Bank (DNB) uit 2021?

Ja

2. Bent u bekend met het rapport Capital Income Taxation in the Netherlands van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) uit 2021?

Ja

3. Hoe beoordeelt u deze publicaties? Vindt u de voorstellen van DNB en het IMF om de belasting op de eigen woning naar Box 3 te verplaatsen een goed idee? Zo ja, waarom wel? Zo nee, waarom niet?

Ik heb met veel interesse de analyse van DNB en het rapport van het IMF gelezen over de Nederlandse woningmarkt. In de beleids- en uitvoeringsagenda van 8 mei 2023 heb ik aangegeven een visie op de eigenwoningregeling te willen ontwikkelen. In deze visie wil ik inzichtelijk maken wat de bevindingen van het onderzoek naar de fiscale regelingen, de beleidsdoorlichting Woningmarkt en de al bestaande onderzoeken in samenhang betekenen. Ik streef ernaar om mijn visie in 2024 aan uw Kamer te doen toekomen. Tijdens het Kamerdebat IBO vermogensverdeling heb ik onlangs ook toegezegd de eigenwoningregeling te willen onderzoeken.

Gegeven de complexiteit van de huidige wetgeving en bestaande uitvoeringsvraagstukken, wil ik in de visie niet alleen oplossingen uitwerken, maar ook stilstaan bij bijvoorbeeld de relatie tussen de complexiteit van de eigenwoningregeling en de macro-economische aanbevelingen van DNB en IMF.

4. Bent u voornemens de eigen woning naar Box 3 te verplaatsen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom wel en wanneer; en welke gevolgen verwacht u van dergelijk beleid?

Nee. Gelet op de ontwikkeling van Box 3 naar een nieuw stelsel van werkelijk rendement, waarbij de wijze waarop onroerend goed – niet zijnde de eigen woning – wordt belast, nog niet is uitgekristalliseerd, is het beleidsmatig niet logisch om de eigenwoningregeling hierin mee te nemen. Zoals hierboven is aangegeven zullen oplossingen voor de eigenwoningproblematiek worden uitgewerkt na de ontwikkeling van de visie op de eigenwoningregeling. Bovendien is de hervorming van Box 3 zowel beleidsmatig, juridisch als uitvoeringstechnisch zeer gecompliceerd en treedt die pas in 2027 in werking. Majeure wijzigingen in de eigenwoningregeling zijn daarmee op korte termijn niet realistisch.

5. Kunt u deze vragen zo spoedig mogelijk, zo concreet mogelijk en afzonderlijk van elkaar beantwoorden?

Ja

Het bovenstaande is goed nieuws voor de huizenbezitters. Dit goede nieuws hebben we te danken aan de ingewikkeldheid van Box 3. Het gaat zeker tot 2027 duren alvorens alles geregeld is voor Box 3. Den Haag kennende zal het nog wel langer gaan duren.

Gaat de eigen woning nog aangepakt worden?

Ik verwacht dat het de komende jaren stil blijft. Als er daadwerkelijk iets gaat gebeuren dan zal dit pas na 2030 gaan plaatsvinden. Bovendien is er vanaf 2001 al heel wat veranderd en ingevoerd.

• Dertig jaar renteaftrek voor iedere huizenbezitter vanaf 1-1-2001.
• Invoering van de bijleenregeling vanaf 1-1-2004.
• Invoering gedragscode per 1-1-2007 (vaste woonquotes, toetsrente naar tien jaar).
• Invoering van het banksparen vanaf 1-1-2008.
• Maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning vanaf 1-8-2011 (nieuwe gedragscode hypothecaire financieringen).
• Vervallen van de goedkoperwonenregeling vanaf 1-1-2010.
• Invoering BGFO 2 vanaf 1-1-2010 (verbod bonusprovisie, provisie moet passend zijn)
• Invoering van de verplichte aflossing voor starters vanaf 1-1-2013.
• Beperking van de kosten koper naar 5% vanaf 2013, dit percentage wordt verder afgebouwd de komende jaren naar 0%.
• Per 1-1-2014 een verder beperking van de renteaftrek met 0,5% per jaar voor de hoge inkomens. De renteaftrek is nog 36,9% (was 52% in 2014).
• Afschaffing van diverse subsidies voor starters vanaf 1-1-2013.
• Beperking van lopende Box 1-polissen en rekeningen voor doorstromers vanaf 1-1-2013.
• Fiscaliteit vanaf 1-1-2013 wordt zeer ingewikkeld doordat er twee groepen ontstaan (starters en doorstromers).
• Afschaffing provisie (adviseurs moeten op factuur gaan werken).
• Studiefinanciering wordt als lening beoordeeld.
• Introductie van Blokhypotheek wordt een fiasco
• Nieuwe NHG-regels met betrekking tot het toetsen van de maximale hypotheek bij scheiding (werkelijke last-toets)
• De hypotheekrenteaftrek wordt vanaf 2020 in extra stapjes verlaagd naar 36,9%
• Verlaging van het Eigen Woning Forfait naar 0,6% (is nu 0,75%)
• Afschaffen van de Wet-Hillen in 30 jaar
• Private Lease wordt zwaarder beoordeeld
• Hoge schenkingsvrijstelling voor het kopen van een huis
• Tweede inkomen wordt 100% meegenomen voor toetsing maximale hypotheek
• Nieuwe regels voor starter / doorstromer om hypotheekrenteaftrek te krijgen

Ik weet zeker dat ik nog enkele wijzigingen ben vergeten. Het is duidelijk dat er veel te veel wijzigingen zijn doorgevoerd en niet allemaal hebben ze bijgedragen aan de nodige rust op de huizenmarkt.

Niettemin kan het nog erger. NHG kwam eind mei met het rapport Inventarisatie instrumenten betaalbare koop voor starters, waarin staat dat er in totaal 31 oplossingen ontwikkeld zijn om starters aan een koopwoning te helpen. Op dit moment zijn er van deze 31 oplossingen nog 18 beschikbaar! Ik schrok van dit grote aantal. Hierbij merkt NHG op dat de oplossingen zijn terug te brengen tot vijf categorieën.

1. Financieringsinstrument: de koopstarter ontvangt op basis van het inkomen een aanvullende lening (Starterslening) bovenop de maximale hypotheek
2. Koopinstrument: een koopstarter krijgt de mogelijkheid de woning onder de marktwaarde te kopen (bijvoorbeeld KoopGarant, Slimmer kopen, Koopstart en Kopen naar Wens)
3. Erfpachtinstrument: de consument koopt het recht om een woning op een stuk grond te bewonen (bijvoorbeeld Koop Goedkoop, Duokoop en Betaalbaar Kopen)
4. Mix van koopinstrument en erfpacht (speciale optie die twee constructies combineert);
5. Huren met deling vermogensvorming of koopoptie (consument huurt de woning, maar bouwt ook vermogen op).

Praktische oplossingen

Het is leuk als er iets verzonnen wordt. De vraag blijft dan of er ook gebruik van wordt gemaakt.

In 2021 is bij niet meer dan 5000 van de in totaal 260.000 woningaankopen een van de financieringsinstrumenten ingezet.

Voor nog geen 2% van de woningaankopen is een startersoplossing gebruikt. Startersoplossingen zijn leuk verzonnen maar hebben ook diverse nadelen:

• Niet alle starters kunnen er gebruik van maken
• Niet alle banken hebben alle startersoplossingen
• Huizenprijzen stijgen extra

Ik ben van mening dat het beter is als alle startersoplossingen de prullenbak in gaan. Volgens de kenners is er schaarste aan betaalbare woningen.

Vooral veel huizenzoekers klaagden toen de hypotheekrente laag was (rond de 1%). Zij konden geen leuke woning kopen. Nu de hypotheekrente is gestegen, wachten veel huizenzoekers. Ze zijn namelijk van mening dat de huizenprijzen te hoog zijn. Er is in ieder geval altijd wel iets te beleven of aan te merken op de woningmarkt.