Huizenbezitters die een hypotheek moeten afsluiten voor de koop van hun woning krijgen te maken met twee belangrijke datums die in de koopakte staan vermeld.
- de termijn van de ontbindende voorwaarden (voorbehoud van financiering)
- de termijn waarbinnen de hypotheek bij de notaris gepasseerd moet zijn
Belangrijke momenten
Huizenbezitters die een koopwoning hebben gekocht onder voorbehoud van financiering, moeten binnen deze termijn de hypotheek geregeld hebben. Meestal is de termijn van de ontbindende voorwaarden rond de zes tot acht weken. Komt de hypotheek niet binnen deze termijn rond, dan moet er een afwijzingsbrief geregeld worden.
Let op: een bank geeft alleen een afwijzingsbrief als de medewerkers alle stukken hebben beoordeeld en hierdoor de aangevraagde hypotheek niet willen verstrekken. In de getekende koopakte staat meestal dat de koper goed moet onderbouwen waarom de hypotheek niet is doorgegaan.
Een andere belangrijke datum is de passeerdatum bij de notaris. Deze datum is van groot belang voor de geldigheid van het renteaanbod (de hypotheekofferte).
Het renteaanbod heeft een beperkte geldigheidsduur. Veel banken hanteren een offertetermijn van 3 maanden, die dan nog verlengd kan worden voor nogmaals 3 maanden. Het passeren bij de notaris moet in dit geval binnen zes maanden gebeuren, anders is het renteaanbod niet meer geldig.
Offertetermijn verlengen: de kosten
Iedere bank in Nederland hanteert zijn eigen regels en kosten met betrekking tot het verlengen van de geldigheid van het renteaanbod. Hieronder de drie meest voorkomende:
- geen bereidstellingsprovisie, wel 1% annuleringskosten als de hypotheek in de verlengingstermijn wordt geannuleerd
- wel bereidstellingsprovisie 0,1% / 0,15% / 0,2% / 0,25% per maand vanaf de verlengingstermijn, geen annuleringskosten
- alleen bij gestegen rente bereidstellingsprovisie van 0,25% per maand vanaf de verlengingstermijn, geen annuleringskosten
1: Geen bereidstellingsprovisie - wel annuleringskosten
In situatie 1 betaalt de huizenkoper geen bereidstellingsprovisie. Dat is de vergoeding voor het risico dat de bank loopt dat de hypotheekrente stijgt terwijl het oude aanbod nog op tafel ligt. Het renteaanbod heeft na verlenging een geldigheidsduur van zes maanden (uitgaande van bovenstaand voorbeeld) waarbinnen de hypotheek moet passeren bij de notaris.
Indien de klant alsnog besluit geen gebruik te maken van het renteaanbod na de drie maanden, dan zal de bank (waarschijnlijk) 1% annuleringskosten in rekening brengen. Bij een hypotheek van €500.000 is dit een bedrag van €5.000.
2: Bereidstellingsprovisie - geen annuleringskosten
In situatie 2 gaat de huizenbezitter bereidstellingsprovisie betalen na de termijn van drie maanden. De maximale duur van de verlenging is ook drie maanden. Is het tarief 0,25% per maand en de hypotheek €500.000, dan is de totale bereidstellingsprovisie voor drie maanden €3.750 (0,75% van €500.000).
Er zijn ook banken die de bereidstellingprovisie per dag berekenen. Indien een huizenbezitter bijvoorbeeld 20 dagen moet verlengen, dan wordt alleen over die 20 dagen bereidstellingsprovisie berekend.
3: Alleen bereidstellingsprovisie bij gestegen hypotheekrente
In situatie 3 betaalt de huizenbezitter alleen bereidstellingsprovisie als na de termijn van 3 maanden de hypotheekrente hoger is dan de hypotheekrente die is voorgesteld in het renteaanbod. De maximale duur van de betaling is ook drie maanden, uitgaande van mijn voorbeeld.
Iedere hypotheekadviseur moet in ieder geval goed controleren wanneer de hypotheek passeert bij de notaris. Afhankelijk van de termijn zoekt de hypotheekadviseur een bank waar zijn klant geen bereidstellingsprovisie hoeft te betalen. Hiermee kan de hypotheekadviseur een paar duizend euro besparen voor zijn klant.
Dalrente
Hypotheekadviseurs moeten niet vergeten hun klant over de annuleringskosten (als deze van toepassing zijn) te vertellen. Het is namelijk mogelijk dat een klant na het tekenen van het renteaanbod (hypotheekofferte) alsnog onder het renteaanbod uit wil. Dit kan voorkomen als de hypotheekrente tijdens het renteaanbod lager is geworden.
Even een simpel voorbeeld:
- 1 april 2023 aanvraag renteaanbod annuiteitenhypotheek €250.000, rente 4,2%
- Offerterente is passeerrente
- Passeerdatum moet 20 september 2023 worden bij de notaris
- 1 juli is de hypotheekrente gedaald naar 3,7%
- Klant wil graag de hypotheek afsluiten voor 3,7% en de eerder aangevraagde hypotheek annuleren
Het is natuurlijk altijd mogelijk om een andere nieuwe hypotheekofferte aan te vragen. Let op: bij dezelfde bank is dit alleen mogelijk als de offertetermijn is verlopen. In dit voorbeeld zal pas na 1 oktober 2023 (offertetermijn van 3 plus 3 maanden) een nieuw renteaanbod aangevraagd kunnen worden. Het is wel mogelijk om naar een andere bank te gaan.
De vraag is nu of er annuleringskosten van toepassing zijn.
Hypotheekadviseurs die voor zekerheid kiezen met betrekking tot GEEN bereidstellingsprovisie (optie 1), krijgen wel te maken met 1% annuleringskosten.
Er komen ook nog wat andere probleempjes om de hoek kijken als er een renteaanbod bij een andere bank wordt aangevraagd. Het taxatierapport zal aangepast moeten worden naar de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd. De werkgeversklaringen (of andere formulieren) kunnen verlopen zijn, waardoor deze opnieuw moeten worden aangevraagd. De hypotheekadviseur zal niet zo blij zijn. Deze moet extra werk verrichten. Het is de vraag of er dan nog een extra bedrag aan advieskosten in rekening worden gebracht.
Bij optie 2 en optie 3 zijn geen annuleringskosten, maar er kan wel bereidstellingsprovisie (optie 2) in rekening worden gebracht.
Om discussies te voorkomen zal een hypotheekadviseur vooraf zijn klant goed moeten inlichten. Hierbij zal de hypotheekadviseur ook rekening moeten houden met de markt. Is er sprake van dalende hypotheekrente, dan kan het verstandig zijn om optie 3 voor te stellen aan de klant.
Het probleem kan ook worden opgelost door een bank te kiezen die dalrente toepast. Dalrente betekent dat u de laagste hypotheekrente krijgt die de bank voor uw hypotheek heeft aangehouden in de periode tussen offreren en passeren.
Laat u goed voorlichten
Vorig jaar heeft het Kifid uitspraak gedaan in een zaak waarin een hypotheekadviseur een fout had gemaakt met betrekking tot de bereidstellingsprovisie.
Een huizenbezitter klaagt over de dienstverlening van zijn hypotheekadviseur. Het blijkt namelijk dat de adviseur zijn klant niet heeft geïnformeerd over de mogelijke kosten (bereidstellingsprovisie) van de verlenging van het bindend hypotheekaanbod.
Het volgende was in deze situatie van toepassing:
- Renteaanbod is drie maanden geldig tot 12 juli 2022
- Verlenging is mogelijk met drie maanden, waarbij de kosten € 1.992 bedragen
- Hypotheek passeert na 12 juli 2022
Uit het bovenstaande blijkt dat de hypotheek helaas niet binnen drie maanden (12 juli 2022) kon passeren. De offerte is verlengd, waarbij een bereidstellingsprovisie betaald moest worden van € 1.992. De klant was door zijn hypotheekadviseur echter niet geïnformeerd over die extra kosten. Hij diende een klacht in. De uitspraak van de Geschillencommissie van het Kifid was als volgt:
Beslissing
De commissie oordeelt dat de adviseur daarmee zijn zorgplicht heeft geschonden. Echter is niet komen vast te staan dat in het geval de adviseur de consumenten wel zou hebben geïnformeerd, zij de bereidstellingsprovisie niet verschuldigd zouden zijn.
De commissie ziet aanleiding om de advieskosten te matigen. Voor het overige is niet komen vast te staan dat de adviseur niet heeft gehandeld als redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur. De commissie wijst de vordering gedeeltelijk toe, in die zin dat de adviseur € 495,- van de advieskosten aan de consumenten moet vergoeden.
In ieder geval is duidelijk dat een hypotheekadviseur zijn klant goed moet inlichten over de bereidstellingsprovisie, annuleringskosten van het renteaanbod en over welke hypotheekrente van toepassing is (dalrente of offerterente) voor de duur van het renteaanbod.