Vanaf 2024 zijn er enkele nieuwe hypotheekregels. De vraag is altijd of nieuwe regels een toegevoegde waarde hebben.
De NHG-grens voor hypotheken met NHG is verhoogd naar €435.000 (is in 2023 €405.000). De borgtochtprovisie blijft 0,6% over het hypotheekbedrag. Voor NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Indien het laagste bedrag van die twee dus lager of gelijk aan de kostengrens van €435.000 is NHG mogelijk. Het is algemeen bekend dat er veel met deze waardes “gerommeld” wordt.
| Koopsom woning |
€450.000 |
| Taxatiewaarde |
€435.000 |
| Hypotheek met NHG is mogelijk |
| |
| Koopsom woning |
€435.000 |
| Taxatiewaarde |
€450.000 |
| Hypotheek met NHG is mogelijk |
Energielabel
Vanaf 2024 gaat ook het energielabel belangrijk worden. Afhankelijk van het energielabel mag een bepaald bedrag namelijk buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de maximale hypotheek, zie hieronder de tabel.
| Energielabel woning |
Hypotheekbedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten |
| E, F, G |
€0 |
| C, D |
€5000 |
| A, B |
€10.000 |
| A+, A++ |
€20.000 |
| A+++ |
€30.000 |
| A++++ |
€40.000 |
| A++++ met energieprestatiegarantie voor minimaal 10 jaar |
€ 50.000 |
Uit het bovenstaande valt af te leiden dat de maximale leencapaciteit / hypotheek hoger wordt als het energielabel beter is.
Het is helaas niet mogelijk om het bedrag dat buiten beschouwing mag worden gelaten bij de maximale hypotheek op te tellen. De vrijstellingsbedragen worden namelijk omgerekend naar een annuïteit. Deze annuïteit wordt opgeteld bij de maximale toegestane maandlast van een huizenbezitter.
Vooral huizenbezitters die een nieuwbouwwoning willen kopen, kunnen meer hypotheek krijgen. Afhankelijk van de A+ gaat het hier over een bedrag van €20.000 tot €50.000. Bij energielabel E, F en G wordt de maximale hypotheek niets hoger.
Vooral bij deze koopwoningen is juist extra geld nodig om te verduurzamen. Hiervoor is een tabel in het leven geroepen voor extra uitgaven voor energiebesparende voorzieningen, zie hieronder.
| Energielabel woning |
Bedrag dat buiten beschouwing kan worden gelaten voor energiebesparende middelen |
| E, F, G |
€20.000 |
| C, D |
€15.000 |
| A, B |
€10.000 |
| A+, A++, A+++ |
€10.000 |
| A++++ |
€0 |
| A++++ met energieprestatiegarantie voor minimaal 10 jaar |
€0 |
Hoe slechter het energielabel, hoe hoger het bedrag aan energiebesparende middelen er mee kan worden genomen in de maximale hypotheek.
Studieschuld
Een flinke verandering gaat plaatsvinden bij de studieschulden die mee moeten worden genomen voor de berekening van de maximale hypotheek.
Zoals bekend worden studieschulden (DUO) niet vermeld bij het BKR. Huizenzoekers die een studieschuld hebben, moeten dat wel doorgeven aan de bank waar de hypotheek wordt afgesloten.
Vanaf 2024 wordt de werkelijke maandlast van de studielening bepalend voor de maximale hypotheek. Om de berekening leuker te maken, is er sprake van een opslag. Deze opslag is afhankelijk van de hypotheekrente, en hieronder vindt u weer de tabel.
| Hypotheekrente |
Opslag op maandlast DUO-lening |
| <2,0% |
1,05 |
| 2,0%-<2,5% |
1,10 |
| 2,5%-<3% |
1,15 |
| 3,0%-<3,5% |
1,20 |
| 3,5%-<4% |
1,20 |
| 4,0%-<4,5% |
1,25 |
| 4,5%-<5% |
1,30 |
| 5,0%-<5,5% |
1,30 |
| 5,5%-<6% |
1,35 |
| ≥ 6,0% |
1,40 |
Hoe hoger de hypotheekrente, hoe hoger de opslag op het maandbedrag die betaald wordt voor de studieschuld. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
| Studieschuld |
|
€20.000 |
| Maandbedrag |
|
€100 |
| Hoogte hypotheekrente |
|
4,7% |
| Bruto maandlast inclusief opslag wordt |
(100 x 1,30) |
€130 |
De hypotheekadviseur moet nu met een maandelijkse last van €130 rekening houden bij het berekenen van de maximale hypotheek. Hieronder een rekenvoorbeeld om aan te tonen wat de gevolgen zijn:
| Inkomen |
€40.000 |
|
| Inkomen |
€30.000 |
|
| DUO-maandbedrag |
€100 |
(inclusief opslag €130) |
| Toetsrente |
4,7% |
|
| Maximale hypotheek zonder DUO |
€320.551 |
|
| Maximale hypotheek met DUO |
€295.486 |
|
De berekening lijkt simpel. Helaas verwacht ik toch een probleem, namelijk voor huizenbezitters die een studieschuld hebben waar nog niet op afgelost wordt. Deze personen overleggen een maandbedrag van €0 aan de bank.
Iedere bank zal vanwege zijn zorgplicht een maandbedrag in rekening gaan brengen voor de studieschuld. De vraag is nu: met welk bedrag moeten de hypotheekadviseurs rekening gaan houden. Als de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet wordt gevolgd, dan gaan de banken rekening houden met het termijnbedrag dat na het verstrijken van de studietijd van toepassing wordt! Dit gaat een leuke discussie worden.
Bovendien is het niet verstandig om een hoger maandbedrag voor de aflossing van de studieschuld te kiezen. Dit zorgt namelijk voor een lagere maximale hypotheek. Stel, deze huizenbezitter betaalt €300 per maand (in plaats van €100) aan zijn studieschuld, dan is het volgende van toepassing voor zijn maximale hypotheek:
| Inkomen |
€40.000 |
|
| Inkomen |
€30.000 |
|
| DUO-maandbedrag |
€300 |
(inclusief opslag €390) |
| Toetsrente |
4,7% |
|
| Maximale hypotheek zonder DUO |
€320.551 |
|
| Maximale hypotheek met DUO |
€245.354 |
|
De maximale hypotheek wordt nu €50.000 lager! Een hoger maandbedrag voor de aflossing van de studieschuld is dus alleen raadzaam als de hypotheek eerst is afgesloten.
Huizenprijzen
Tot slot wordt de vrijstelling overdrachtsbelasting 0% in 2024 verhoogd naar een koopsom van €510.000 (geldt voor leeftijd 18 t/m 34 jaar).
In ieder geval is duidelijk dat de maximale hypotheek in 2024 hoger wordt door bedragen buiten beschouwing te laten. De kans is groot dat de huizenprijzen meestijgen.