Een verbouwingsdepot is soms onhandig, maar kan de extra hypotheek wel goedkoper maken.
De afgelopen jaren was het voor de doorstromers niet gemakkelijk om een andere koopwoning te vinden. Veel doorstromers hebben dan ook besloten om niet te gaan verhuizen, maar te gaan verbouwen in hun huidige koopwoning.
Diverse financieringsopties
Bij verbouwen zijn er diverse mogelijkheden met betrekking tot de extra hypotheek (een bestaande hypotheek loopt gewoon door). Deze mogelijkheden zijn weer afhankelijk van de waarde van de woning en de lopende hypotheek.
Bij de lopende hypotheek kan er sprake zijn van een hypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie. Hieronder de diverse mogelijkheden:
- Lopende hypotheek met NHG: extra hypotheek met NHG
- Lopende hypotheek met NHG: extra hypotheek zonder NHG
- Lopende hypotheek zonder NHG: extra hypotheek zonder NHG
1. Lopende hypotheek met NHG: extra hypotheek met NHG
De hoogte van de lopende hypotheek is van belang voor de maximale hoogte van de extra hypotheek. De NHG-grens is dit jaar (2022) €355.000. Als de lopende hypotheek bijvoorbeeld nog €250.000 is, dan is er nog een ruimte van €105.000 voor de verbouwing inclusief de kosten voor het afsluiten van de extra hypotheek.
De klant zal een verbouwingsspecificatie moeten overleggen aan de taxateur. Deze zal een waarde voor verbouwing en een waarde na verbouwing meenemen in het taxatierapport.
Het verbouwingsbedrag gaat in depot. De huizenbezitter zal bonnen moeten overleggen alvorens het bedrag in depot vrijkomt.
Door deze “verplichting” weet de belastingdienst ook dat de huizenbezitter daadwerkelijk een verbouwing heeft laten uitvoeren. Als de extra hypotheek een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek is, wordt die als een lening in box 1 beschouwd. De betaalde hypotheekrente is dan fiscaal aftrekbaar.
2: Lopende hypotheek met NHG: extra hypotheek zonder NHG
Het is ook mogelijk om de extra hypotheek zonder NHG te nemen. Hierbij kunt u ervoor kiezen om het bedrag in depot te houden of rechtstreeks op de rekening van de huizenbezitter te laten storten.
Als u kiest voor een depot, dan gaat dat hetzelfde als bij mogelijkheid 1 hierboven. Maakt u geen gebruik van een depot, dan wordt uitgegaan van de taxatiewaarde vóór verbouwing. Deze woning moet voldoende waard zijn voor het totale hypotheekbedrag van de lopende en de extra hypotheek bij elkaar.
Het grote voordeel voor de huizenbezitter om het geld rechtstreeks te ontvangen, is de flexibiliteit met betrekking tot de uitgaven voor de verbouwing.
Een opgave van de verbouwing is in dit geval niet noodzakelijk. De bank zal de extra hypotheek als box 3 toetsen. Die kan dan namelijk niet controleren of de verbouwing daadwerkelijk is uitgevoerd.
Als de huizenbezitter de bonnen van de verbouwing goed bewaart, kan hij of zij aantonen dat de extra hypotheek in box 1 valt. Hierbij moet wel sprake zijn van een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek. De hoogte van de hypotheekrente van de extra hypotheek is wel afhankelijk van de risicoklasse.
3: Lopende hypotheek zonder NHG: extra hypotheek zonder NHG
Wie een bestaande hypotheek heeft zonder NHG, zal bij de extra hypotheek ook te maken krijgen met een hypotheek zonder NHG.
De huizenbezitter kan ook hier kiezen tussen een depot of geen depot, met dezelfde voorwaarden als hierboven.
Risicoklasse en opslag zonder depot
Als de lopende hypotheek in een hogere risicoklasse valt, wordt de hypotheekrente aangepast. Ter verduidelijking hieronder een rekenvoorbeeld:
| Waarde woning voor verbouwing |
€400.000 |
|
| Lopende hypotheek |
€250.000 |
(risicoklasse tot 65%) |
| Verbouwing |
€100.000 |
(geld wordt rechtstreeks naar klant overgemaakt) |
| Lopende hypotheek |
€250.000 |
(risicoklasse tot 90%) |
| Extra hypotheek |
€100.000 |
(risicoklasse tot 90%) |
Door de extra hypotheek van €100.000 wordt de totale hypotheek €350.000. Dit is 87,50% van de waarde van de woning (€400.000 voor verbouwing).
De risicoklasse tot 65% van de bestaande lopende hypotheek is nu niet meer van toepassing. Deze hypotheek valt nu in de risicoklasse tot 90% van de waarde van de woning.
De bank zal nu een opslag gaan berekenen. Die neemt dan de rentetabel erbij van toen de hypotheek werd afgesloten. Als destijds de opslag 0,3% was, dan zal deze nu worden toegepast. De huizenbezitter gaat dan 0,3% hypotheekrente meer betalen over zijn bestaande hypotheek.
Risicoklasse en opslag met depot
Als deze huizenbezitter had gekozen voor een depot, dan was er ook een waarde na verbouwing bekend geweest. Deze wordt dan meegenomen in de bepaling van de risicoklasse.
Hieronder de berekening met depot:
| Verbouwing |
€100.000 |
(geld gaat in depot) |
| Waarde woning voor verbouwing |
€400.000 |
|
| Waarde woning na verbouwing |
€480.000 |
|
| Lopende hypotheek |
€250.000 |
(risicoklasse tot 75%) |
| Extra hypotheek |
€100.000 |
(risicoklasse tot 75%) |
De lopende hypotheek valt nu ook in een hogere risicoklasse (tot 75% in plaats van 65%), maar de opslag is minder: 0,1%.
Laat u adviseren
Even snel een hypotheek afsluiten voor een verbouwing is niet raadzaam. Wie vooraf goed zijn huiswerk doet, zal van zijn of haar hypotheekadviseur de diverse mogelijkheden te horen krijgen. Hierna kunt u de optie kiezen die het best past bij uw situatie.