Verhuizen zonder eigen middelen, zó kan dat

De overbruggingshypotheek is een leuk hulpmiddel om een andere woning te kopen. Maar het heeft er ook voor gezorgd dat veel doorstromers meer hebben betaald voor hun volgende huis dan dit waard is.

Starters kunnen pas een koopwoning kopen als zij gespaard hebben. Zoals bekend moeten zij de kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advieskosten) uit eigen zak betalen. Bovendien moet er rekening worden gehouden met de taxatiewaarde en de koopprijs van de woning. Banken nemen namelijk de laagste waarde van deze twee.

Veel eigen middelen nodig bij aankoop van een huis

Hieronder een simpel voorbeeld ter verduidelijking:

In het bovenstaande voorbeeld moeten de starters €31.000 uit eigen middelen betalen. De taxatiewaarde van €280.000 is lager dan de koopprijs. In dit geval hebben de starters boven de vraagprijs van de woning geboden.

Overbruggingshypotheek

Doorstromers met een (flinke) overwaarde op hun koopwoning, hebben als voordeel dat zij geen eigen middelen nodig hebben als zij een andere woning gaan kopen. In dit geval wordt er een overbruggingshypotheek meegenomen in de berekening. De meeste banken nemen 90% van de taxatiewaarde van de woning als uitgangspunt.

Hoe dat concreet uitpakt, kunt u zien in het onderstaande rekenvoorbeeld:

De taxatiewaarde van de huidige woning is €300.000. De bank neemt 90% van deze waarde en brengt dit in mindering op de lopende hypotheek. De maximale overbrugging in dit voorbeeld is nu €100.000. Dit bedrag kan worden meegenomen naar de volgende koopsom.

Hoe zit dat bij overbieden?

In de laatste jaren zijn er heel veel woningen boven de vraagprijs verkocht, waarbij de taxatiewaarde lager was dan de koopprijs. De kopers van deze woningen hebben eigenlijk teveel betaald. Dit teveel betaalde bedrag werd uit de overbruggingshypotheek betaald.

Hieronder de uitwerking als er een andere koopwoning wordt gekocht voor €500.000, met een taxatiewaarde van €450.000.

Als er geen overbruggingshypotheek van toepassing is, is het volgende aan de orde:

Door de overwaarde van de nog niet verkochte woning mee te nemen in de volgende hypotheek, hebben doorstromers meer mogelijkheden.

Reeds afgeloste woning

Veel oudere mensen hebben hun hypotheek al afgelost. Als zij kleiner willen gaan wonen, kunnen zij met de overwaarde van de nog niet verkochte woning hun nieuwe koopwoning al betalen.

Het probleem is dat er in Nederland slechts één bank is (heb ik vernomen van collega’s) die alleen overbruggingshypotheken verstrekt.

Hieronder een rekenvoorbeeld dat regelmatig voorkomt bij gepensioneerden:

De maximale overbruggingshypotheek is €270.000. Voor de nieuwe woning hebben we €260.000 nodig.

Het verhaal is dus simpel: we sluiten een overbruggingshypotheek van €260.000 af. Deze is tijdelijk want als de huidige woning is verkocht, wordt de overbruggingshypotheek afgelost.

Aangezien banken hier niet op zitten te wachten, is het verstandig om een (kleine) hypotheek (bijvoorbeeld €20.000) met een variabele rente mee te nemen in de hypotheekconstructie.

Deze wordt dan als volgt:

Let op: Indien er een lopende hypotheek is, zal de bank toestemming moeten geven voor de overbruggingshypotheek die verstrekt wordt door de andere bank. De overbruggingshypotheek komt dan als tweede hypotheek te staan in de rangvolgorde.

Voor alle duidelijkheid: de notaris moet deze toestemming aanvragen. Zonder toestemming kan er niet gepasseerd worden.

Leuk hulpmiddel

Uit het bovenstaande blijkt dat de overbruggingshypotheek een leuk hulpmiddel is om een andere woning te kopen. Het heeft er echter ook voor gezorgd dat veel doorstromers meer hebben betaald voor hun volgende koopwoning dan deze waard is.

Het gevolg hiervan is ook dat de huizenprijzen sneller zijn gestegen. Het aantal hypotheken dat onder water staat is hierdoor enorm gedaald, naar minder dan 5% volgens de kenners.