Het is algemeen bekend dat het kopen van een leuke koopwoning niet gemakkelijk is. Het aanbod is krap en de vraag naar koopwoningen is groot. Dit zorgt ervoor dat kopers minder eisen stellen.
Zo worden steeds vaker het bouwkundig rapport en het financieringsvoorbehoud weggelaten. Ik heb nooit begrepen waarom verkopers hun woning willen verkopen zonder ontbindende voorwaarden. Natuurlijk zult u direct roepen dat verkopers dan zekerheid hebben dat hun woning is verkocht, maar dan neem ik u mee in onderstaand voorbeeld.
Kopersmarkt
In een kopersmarkt staan er veel woningen te koop en is er weinig vraag naar koopwoningen. Het is alweer een paar jaar terug dat we dit scenario hebben meegemaakt. Kopers konden met verkopers onderhandelen over de koopprijs van een woning. Meestal werd de woning gekocht voor een lagere prijs dan er in eerste instantie gevraagd werd.
Kopers konden ook hun eisen stellen, waardoor het kopen zonder ontbindende voorwaarden (bijna) niet voorkwam. Hierbij merk ik op dat ook het bouwkundig rapport meestal werd meegenomen door de kopers.
In het kort komt het erop neer dat verkopers blij waren dat er een koper kwam voor hun woning. Verkopende makelaars moesten hun best doen om een woning te verkopen. Zij eisten van kopers niets. Ik bedoel hiermee dat zij geen aankopende makelaar eisten en ook bieden of kopen zonder ontbindende voorwaarden werd niet aangekaart.
De aankopende makelaar was trouwens helemaal niet in beeld, daar kopers zelf wel gingen onderhandelen over de koopprijs. Bovendien was in meeste gevallen de courtage van de verkopende makelaar een vast percentage.
Verkopersmarkt
In een verkopersmarkt staan er weinig woningen te koop en er is veel vraag naar koopwoningen. Die huizen worden heel gemakkelijk verkocht. Verkopende makelaars hoeven niet veel tijd te spenderen, waardoor geld verdienen eigenlijk heel makkelijk is.
Toch willen (veel) makelaars hier een slaatje uit slaan en stellen zij voor om te koop staande woningen laag in de markt te zetten. De makelaar ontvangt dan een percentage als de woning boven de vraagprijs wordt verkocht.
Hieronder even een simpel rekenvoorbeeld waarbij een verkopende makelaar verwacht dat de woning rond de €450.000 verkocht gaat worden.
| Vraagprijs van de woning |
|
€400.000 |
| Uiteindelijke verkoopprijs |
|
€450.000 |
| Vaste courtage makelaar voor verkoop |
1% van verkoopprijs |
€4.500 |
| Extra courtage 10% boven vraagprijs |
|
€5.000 |
| Totale verdienste makelaar |
(excl. 21% btw) |
€9.500 |
| Te betalen door de verkoper aan de makelaar |
(excl. 21% btw) |
€11.495 |
Ter vergelijking: in de kopersmarkt zou deze makelaar maximaal €4.500 (excl. 21% btw) afrekenen. Ik vind dat tegenstrijdig omdat een makelaar in een kopersmarkt veel meer uren moet draaien om iets voor elkaar te krijgen.
Gemakzuchtige makelaars
In de huidige verkopersmarkt zie je zelfs dat het aantal kopers zo groot is dat velen niet eens de gelegenheid krijgen om de woning te bekijken. Een makelaar laat liever maar 20 mensen kijken dan bijvoorbeeld 50. Een bezichtiging duurt gemiddeld 15 minuten (tegenwoordig). Tijd is geld, in de huidige opvatting van de makelaars.
Daarom komen zij ook met “eisen” om makkelijker geld te verdienen. Het liefst dus vooraf contact met een aankopende (bevriende) makelaar en ook een verkoop zonder ontbindende voorwaarden.
Je moet er toch niet aan denken dat je als makelaar over zes weken, als de ontbindende voorwaarden van een koper aflopen, opnieuw de woning te koop moet zetten. De koper heeft dan gemeld de hypotheek niet rond te kunnen krijgen. De verkopende makelaar moet in deze situatie weer aan het werk, en dat kost tijd.
Voor de verkoper is de kans groot dat dit zelfs een voordeel gaat opleveren. In een verkopersmarkt blijven de huizenprijzen stijgen, en de kans is dus groot dat de verkoper zijn woning voor een hoger bedrag verkoopt.
Als ik de mensen die hun woning zonder ontbindende voorwaarden willen verkopen vraag of zij hun volgende woning ook op die manier aankopen, is het antwoord doorgaans nee. Wel verkopen zonder ontbindende voorwaarden, maar het liefst niet aankopen!
Het verkopen zonder voorbehoud van financiering komt niet van verkopers van koopwoningen. Het zijn de verkopende makelaars die dit adviseren aan hun klant. En dat advies is dus nog slecht voor de verkoper ook, daar de woning op een later tijdstip een hogere waarde heeft. Ik ben van mening dat als je iets adviseert, je daar ook aansprakelijk voor moet kunnen zijn.
Zorgplicht
Aankopende makelaars die hun klanten (die soms duizenden euro’s betalen) adviseren om te kopen zonder ontbindende voorwaarden, moeten verantwoordelijkheid nemen. De meeste (slimme) makelaars verwijzen hun klanten door naar hun hypotheekadviseur met de vraag of deze 100% zekerheid kan geven over de hypotheek die afgesloten moet worden. Zoekende kopers krijgen dan ook te horen dat een hypotheek binnen een korte tijd (een paar weken) geregeld kan worden.
Iedere hypotheekadviseur in Nederland die zijn huiswerk goed doet voor zijn klant, kan een goed beeld geven van de maximaal mogelijke hypotheek. Vergeet echter nooit dat geen enkele hypotheekadviseur in Nederland 100% garantie vooraf kan geven. Doet een hypotheekadviseur dat wel en lukt het niet, dan is de hypotheekadviseur aansprakelijk vanwege zijn zorgplicht.
Makelaars hebben deze zorgplicht niet, waardoor iedereen in Nederland makelaar kan zijn zonder dat daar bepaalde eisen -zoals diploma’s - aan worden gesteld. Dat is natuurlijk uiterst merkwaardig. Je betaalt een verkopende makelaar duizenden euro’s, terwijl deze geen cursus heeft gevolgd. Hoe kan deze persoon een toegevoegde waarde zijn voor de huizenmarkt?!
Den Haag reageert
In ieder geval is Den Haag ook wakker geschud. Naar aanleiding van een uitzending van Radar - het consumentenprogramma van AVRO Tros - heeft zelfs minister Ollongren gereageerd op vragen van Kamerlid Henk Nijboer. Minister Ollongren kwam met een paar opmerkelijke uitspraken.
“Ik wil graag dat de bouwtechnische keuring en het financieel voorbehoud standaard in het koopcontract wordt opgenomen. Ook moeten biedingen direct schriftelijk worden bevestigd en moet er verplicht en pro-actief inzicht gegeven worden in het bied- en koopproces.”
Uit het bovenstaande concludeer ik dat de ontbindende voorwaarden en ook het bouwkundig rapport altijd in de koopakte moeten komen. De koper kan dan zelf beslissen of die er gebruik van maakt. Ik heb nog niet de vlag uitgehangen, maar ik hoop echt dat dit wordt ingevoerd.