Vorige maand kreeg ik een mail van een IEX-lezer die het niet eens was met zijn boeterente. Dit bedrag was namelijk (behoorlijk) hoger dan vooraf was opgevraagd.
Deze persoon is van mening dat de bank veel sneller kan werken (wat administratie betreft), zodat in zijn situatie de hypotheek eerder had kunnen passeren. Was dat gebeurd, dan was de boeterente niet veel hoger geweest dan het eerder gemelde bedrag.
Hieronder de situatie met fictieve data:
- 1 april wordt de boeterente opgevraagd
- Notaris geeft aan dat bank niet sneller dan 30 dagen kan
(dus na 1 maand passeren)
- 15 mei is de definitieve aflosnota
- Notaris had na 1 maand willen passeren als bank had meegewerkt
(dus 1 mei)
Deze lezer merkte op: "Wanneer ik een auto koop en deze een maand later ophaal, dan zou het toch wel heel absurd zijn als de dealer een paar duizend euro bij de prijs doet omdat bijvoorbeeld in de tussenliggende periode veel vraag naar de auto is geweest?"
Berekening
De hoogte van de boeterente is afhankelijk van:
- de periode dat de hypotheekrente nog vaststaat
- de hoogte van de “vergelijkingsrente”
- boetevrij percentage voor de aflossing
De bank kijkt eerst naar het percentage dat boetevrij mag worden afgelost op de hypotheek. Hierbij is het van belang het hypotheekbedrag te nemen dat bij afsluiting van toepassing was. Het is namelijk mogelijk dat er tussentijds is afgelost. Deze aflossingen kunnen maandelijks zijn (annuïteiten- of lineaire hypotheek) of een extra aflossing.
Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
| Hypotheekbedrag bij afsluiting |
€300.000 |
| Lopende hypotheek bij berekening boete |
€210.000 |
| Boetevrij percentage voor aflossing is 10% |
dus €30.000 |
De bank gaat nu uit van het hypotheekbedrag van €180.000 (€210.000 -/- €30.000). Bij een annuïteiten-/lineaire hypotheek worden de aflossingen in de rentevaste periode echter nog meegenomen. Het hypotheekbedrag wordt hierdoor lager en dus ook de boeterente.
Huizenbezitters met een spaarhypotheek/bankspaarhypotheek hebben ook een voordeel. De opgebouwde spaarwaarde plus de waarde die nog wordt opgebouwd tijdens de rentevaste periode wordt in mindering gebracht op de hypotheek.
Hierna kijkt de bank naar de “vergelijkingsrente”. Hiermee bedoel ik de hypotheekrente die op dat moment van toepassing is bij de bank. De bank moet dan de hoogste hypotheekrente nemen van de rentevaste periodes die het dichtst liggen bij de periode die nog van toepassing is.
Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
Aantal maanden dat de rente nog vaststaat: 70
Betaalde hypotheekrente: 4,3% |
| Rentevaste periode bij 60 maanden (5 jaar) |
hypotheekrente 0,75% |
| Rentevaste periode bij 84 maanden (7 jaar) |
hypotheekrente 0,85% |
Voor de boeterente moet de bank nu de vergelijkingsrente nemen van 0,85%.
In het verleden namen de banken in dit soort situaties de hypotheekrente van 0,75%. Hierdoor werd de boeterente hoger.
Hypotheekadviseur
Uit het bovenstaande blijkt in ieder geval dat de hoogte van de boeterente afhankelijk is van diverse factoren. En die factoren kunnen er bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek voor zorgen dat een boeterente hoger uitvalt. Hierbij merk ik op dat de boeterente ook lager kan uitvallen, wat dus in het voordeel zou zijn van de huizenbezitter.
Ik ben van mening dat een hypotheekadviseur hier heel belangrijk in is. Deze kan door uitgebreid uit te leggen wat er kan gebeuren een klant erop attenderen dat de boeterente hoger uitvalt. Ik geef mijn klant altijd huiswerk mee, waardoor die in ieder geval niet verrast wordt.
Het is heel belangrijk om voor het afsluiten/oversluiten van de hypotheek de boeterente op te vragen. Deze boeterente moet de hypotheekadviseur meenemen in zijn financieringsoverzicht en overleggen bij de nieuwe bank waar de hypotheek wordt overgesloten.
Eigen middelen
Hierna is het van belang om goed in kaart te brengen of de klant nog eigen middelen achter de hand heeft. Is dat namelijk niet zo en wordt de boeterente hoger, dan kan er niet gepasseerd worden. De klant moet zelf bijleggen en dat geld is er simpelweg niet.
Een goede hypotheekadviseur kan hier zijn meerwaarde laten zien en er rekening mee houden dat de boeterente hoger uitvalt. Dit laatste klinkt heel simpel, maar de nieuwe bank (waar de hypotheek is aangevraagd) zal rekening houden met de boeterente die bekend is! Het is daarom pas verstandig om te gaan oversluiten als een klant een paar duizend euro achter de hand heeft.
Alvorens de nieuwe hypotheek te regelen, is het verstandig om eerst alle benodigde stukken te verzamelen. Zo kan de nieuwe (oversluitings-)hypotheek binnen twee weken geregeld zijn. Hierna kan de notaris zijn werk gaan doen en de aflossingsnota met de boeterente gaan opvragen.
In het verleden gold bij veel banken de opzegtermijn een maand, tegenwoordig is die korter en dat verschilt per bank.
Kosten
In de tussentijd kan de hypotheekrente verder dalen. Ik geef altijd huiswerk mee aan mijn klanten met de opdracht om zelf de hoogte van de hypotheekrente bij hun bank bij te houden. Bij een tussentijdse verandering moeten ze mij direct waarschuwen. Ik kan dan bekijken wat globaal de nieuwe boeterente gaat worden.
Ik ben wel van mening (net als de IEX-lezer) dat banken sneller een boeterente kunnen berekenen, namelijk: binnen 1 dag. En dat ook een aflossingsnota van een lopende hypotheek niet een paar weken hoeft te duren.
Als iedere bank dit sneller kan regelen, dan hebben bestaande klanten in ieder geval niet te klagen, ook afgezien van het eventuele voordeel of nadeel dat bij oversluiting van toepassing kan zijn op de hoogte van de boeterente.
Rendabel?
De hypotheek oversluiten doen de meeste huizenbezitters om lagere maandlasten te krijgen. Oversluitkosten kunnen soms hoog zijn. U moet dan denken aan tienduizenden euro’s boeterente.
Deze boeterente is wel eenmalig fiscaal aftrekbaar. Bij meefinanciering in de hypotheek is de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar.
Eigenlijk is pas achteraf te bepalen of een oversluiting rendabel is geweest. Niemand kan de hoogte van de hypotheekrente in de toekomst voorspellen, maar bij een oversluiting kunnen verrassingen als een hogere boeterente worden voorkomen.