Makelaars doen handjeklap

Ik heb de afgelopen jaren al talloze columns geschreven over makelaars en taxateurs. Dit waren meestal geen positieve columns.

Als ik kijk naar de makelaars en hypotheekadviseurs dan is er één groot verschil. Hypotheekadviseurs staan al jaren onder toezicht van de AFM en hebben zich te houden aan een zorgplicht.

Deze zorgplicht gaat “best ver” en zorgt er ook voor dat adviseurs regelmatig in het ongelijk worden gesteld door het Kifid. Hierbij wil ik als hypotheekadviseur (en columnist) nog opmerken dat veel collega’s van mij hun werk niet altijd goed doen.

Fiscale missers

Met dit laatste bedoel ik dan dat hun kennis met betrekking tot de fiscaliteit voor een bepaalde groep huizenbezitters (lees mijn column van 20 januari Controleer uw hypotheekadviseur) niet goed is. Er wordt een advies gegeven aan huizenbezitters dat fiscaal niet juist is.

Voorlopig doet de fiscus niets (waarschijnlijk kunnen ze het niet achterhalen) maar dit blijft natuurlijk lopen op een dun koordje.

Makelaars en taxateurs

Makelaars en taxateurs hebben geen zorgplicht. De AFM heeft al een paar jaar geleden “gedreigd” met een zorgplicht maar de makelaarsorganisaties hebben beterschap beloofd.

Dit laatste is leuk maar als een makelaar zich niet aan de regeltjes houdt, wat zijn dan de gevolgen/maatregelen? Je leest namelijk op internet nooit dat makelaars/taxateurs een boete hebben gekregen omdat zij zich niet aan bepaalde regeltjes hebben gehouden. Houden de makelaarsinstanties hun leden een hand boven het hoofd?

Ik merk in de praktijk dat niet altijd de regeltjes strikt worden opgevolgd. Dat vind ik niet zo heel erg zolang de consument (klant) er niet de dupe van is. Ik ben benieuwd wat u van het volgende vindt.

Gewenste taxatie

Mijn klant wilde graag een woning kopen waarbij er sprake was van een groot aantal potentiële kopers. Vooraf gaf de verkopende makelaar aan dat mijn klant alleen kans zou hebben als deze een aankopende makelaar in de hand zou nemen! Anders gezegd: de verkopende makelaar gaf vooraf al aan dat zelf een bod uitbrengen zonder makelaar geen zin had.

Ik hoef u niet te vertellen dat een aankopende makelaar geld kost. Als alle verkopende makelaars in Nederland een aankopende makelaar “eisen” dan zijn dit leuke onderlinge afspraken die aardig wat opleveren. In de praktijk komt het helaas steeds vaker voor en kopers worden gedwongen om mee te gaan in deze werkwijze.

De woning was zeer gewild waardoor iedere koper vooraf al wist dat er boven de vraagprijs geboden moest worden. Ik had vooraf (doe ik bij al mijn klanten) de financiële situatie van mijn klant bekeken. Ik kan ze duidelijkheid geven over wat ze maximaal kunnen bieden voor de woning.

Belangrijk in deze situatie was dat mijn klant al een bestaande koopwoning had die naar verwachting met overwaarde verkocht kon worden.

In het financiele plaatje was een overbruggingshypotheek vereist, daar de klant niet veel eigen middelen achter de hand had. Bij een overbruggingshypotheek is de taxatiewaarde van de woning van groot belang. Als de woning nog niet verkocht is, nemen de meeste banken 90% van de taxatiewaarde als uitgangspunt. Ter verduidelijking hieronder een fictief rekenvoorbeeld:

Mijn klant wilde de woning graag hebben en kon dus niet anders dan een aankopende makelaar in de hand te nemen (kosten 1.500 euro). Deze makelaar belde mij (op verzoek van mijn klant) om te horen hoe de financiële situatie was van mijn klant.

Ik heb de aankopende makelaar duidelijk uitgelegd dat het bovenstaande van toepassing was. Hierbij heb ik een vraagteken geplaatst, want misschien is er wel een taxateur die de woning hoger taxeert dan 160.000 euro.

Dit laatste was volgens de aankopende makelaar niet mogelijk want 160.000 euro was al een “leuk” bedrag. Ik merkte nog wel even op dat er altijd “gekken” zijn die in deze prijsklasse flink meer willen betalen dan de waarde van woning. Terecht werd ik op mijn nummer gezet omdat ik geen specialist ben, maar slechts een advizeurtje.

Natuurlijk kon ik ook even mijn goede kennis laten zien wat de gevolgen zijn als mijn klant een woning koopt waarvan de taxatiewaarde lager is dan de koopprijs.

Klant heeft niet zoveel eigen middelen achter de hand waardoor de overbruggingshypotheek de redding moest worden om te kunnen kopen. Hierbij was ook van belang dat als de woning boven de vraagprijs werd gekocht, de taxatiewaarde hoger moest zijn dan de vraagprijs!

De aankopende makelaar had er een probleem bij want dit was volgens hem niet mogelijk. Voor mij geen probleem, want dan gaat de hypotheek niet door en ga ik in deze zaak geen extra tijd steken.

Als er geld te verdienen valt dan is er veel mogelijk. Een uurtje later werd ik namelijk gebeld door de aankopende makelaar. Hij gaf aan dat hij een collega-makelaar had gevonden die de taxatie kon doen voor "het bedrag"!!
Ter verduidelijking hieronder een fictief rekenvoorbeeld:

In dit voorbeeld moest de taxatiewaarde dus minimaal 370.000 euro zijn (vraagprijs was 360.000 euro). Zou deze lager uitvallen, dan moest de klant zelf eigen middelen inbrengen om de woning te kunnen kopen en die waren er niet (dus koop gaat niet door).

De situatie werd nog leuker. Ik kreeg van de aankopende makelaar te horen dat de verkopende makelaar een wederdienst moest doen! Deze had eerder een woning verkocht aan een klant van hem. Het bieden op de woning verliep zeer stroef.

Mijn klant heeft wel de woning kunnen kopen. Hierbij heeft de verkopende makelaar de hoogste bieding doorgegeven aan de aankopende makelaar van mijn klant. In voetbaltermen gesproken: een mooie voorzet hoef je  alleen nog in te koppen om te kunnen scoren.

Achteraf is er nog onenigheid geweest met een andere aankopende makelaar uit een andere gemeente. Deze stelde dat zijn klant altijd boven het hoogste bod een beter bod zou hebben gedaan. Ik kreeg de indruk dat alle makelaars wel wisten dat hier een spelletje was gespeeld en dat dit vaker wordt gespeeld in de markt!

Het circus was nog niet afgelopen. De woning van mijn klant moest nog in de verkoop (tijdens de coronacrisis). De vraagprijs werd vastgesteld (door de aankopende makelaar die dus ook de woning verkoopt) op 160.000 euro. Het aantal biedingen boven de vraagprijs was op twee handen te tellen. Het hoogste bod was zelfs 28.000 euro hoger dan de vraagprijs.

De koper met het hoogste bod had echter één voorwaarde en dat was een minimale taxatiewaarde van 165.000 euro voor de woning om zijn hypotheek te regelen. Ik hoef het verhaal niet verder af te maken: u weet vast wel hoe dit is geëindigd. In ieder geval was mijn klant zeer tevreden. Twee jaar geleden de woning gekocht en nu verkocht met een winst van bijna 65.000 euro! Aan de andere kant waren de andere “kopers” niet zo blij.

Zorgplicht gewenst

Duidelijk is dat er door makelaars en taxateurs nog steeds veel "gerommeld" wordt bij de aankoop en verkoop van een woning. De consument (koper en verkoper) is hierdoor vaak de dupe. Deze moet (meestal) veel geld betalen om een huis te kunnen kopen.

Een goede zorgplicht onder toezicht van de AFM moet ook van toepassing worden voor makelaars/taxateurs.

Verder ter tafel

Ik heb nog een vraag voor u. Vindt u dat makelaars woningen van hun “klanten” mogen kopen om deze dan te verhuren/door te verkopen? Ik ben van mening dat het beter is dat dit wordt verboden via de makelaarsorganisaties waar de makelaars lid van zijn. Je voorkomt hiermee dat makelaars huiseigenaren beïnvloeden om hun woning voor minder te verkopen dan deze daadwerkelijk waard is in de markt!