Op 11 maart kon u lezen in Aflossingsvrij wordt vogelvrij dat steeds meer banken hun klanten aanschrijven met het verzoek hun lopende aflossingsvrije hypotheek af te gaan lossen. Het zal nog een jaartje duren en dan hebben alle banken in Nederland hun klanten wel een mooie brief gestuurd.
Bij veel huiseigenaren zal deze brief tot lichte paniek leiden. Logisch want in de brief staat duidelijk dat na (meestal) dertig jaar het aflossingsvrije hypotheekbedrag ineens moet worden terugbetaald. In werkelijkheid zullen banken dit niet doen, maar je weet nooit of dit verandert in de toekomst.
Voor hypotheekadviseurs is het belangrijk dit standpunt van de banken mee te nemen als een huiseigenaar (doorstromer} gaat verhuizen. Ik heb het hier dan over huizenbezitters die voor 31 december 2012 al een koopwoning in hun bezit hadden en gaan verhuizen.
Wél meenemen
Zij mogen namelijk hun oude lopende hypotheek meenemen naar hun volgende koopwoning. Natuurlijk moeten zij aan bepaalde eisen voldoen. Het is in ieder geval wel mogelijk voor deze doelgroep om nog een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten waarbij de betaalde hypotheekrente nog fiscaal aftrekbaar is.
Ter verduidelijking een voorbeeld, waarbij het volgende van toepassing is:
- Spaarhypotheek: 100.000 euro (ingangsdatum 1-7-2008)
- Aflossingsvrije hypotheek: 100.000 euro (ingangsdatum 1-7-2008)
- Verkoop woning voor 200.000 euro op 1-7-2016
Als deze huizenbezitter een duurdere woning koopt van 300.000 euro (per 1-7-2016) dan heeft hij de volgende mogelijkheden als er een hypotheek wordt afgesloten van 300.000 euro.
Mogelijkheid 1
- Spaarhypotheek: 100.000 euro (fiscaal voortzetten met einddatum 1-7-2038)
- Aflossingsvrije hypotheek: 100.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
- Annuiteiten of lineaire hypotheek van 100.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2046)
In de eerste mogelijkheid wordt de spaarhypotheek van 100.000 euro fiscaal voortgezet en moet de einddatum niet gewijzigd worden. Het grote voordeel van deze fiscale voortzetting is dat er gegarandeerd 100.000 euro wordt uitgekeerd op 1 juli 2038 (na 22 jaar).
Beperkte renteaftrek
Het nadeel is dat steeds meer banken geen spaarhypotheek of bankspaarrekening meer aanbieden. Er is dus een beperkte keuze voor de huiseigenaar en dit zal in de toekomst steeds minder worden.
Bovendien mag de aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro mee worden genomen. Hiervoor kan een nieuwe periode van dertig jaar worden afgesloten. De renteaftrek is echter beperkt tot 1 juli 2038.
Voor het hogere bedrag kan alleen gekozen worden voor de annuïteiten of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten. Het is ook mogelijk (is niet verstandig) om de spaarhypotheek niet fiscaal voort te zetten. Dit betekent dat die wordt afgekocht.
Deze huiseigenaar kan dan de volgende hypotheekconstructie afsluiten.
Mogelijkheid 2
- Aflossingsvrije hypotheek: 150.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
- Annuiteiten of lineaire hypotheek van 150.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038 over 50.000 euro en renteaftrek tot 1-7-2046 over 100.000 euro)
Het oude hypotheekbedrag bedraagt 200.000 euro. Dit mag worden meegenomen. Echter de spaarhypotheek wordt afgekocht. Het is dan toch mogelijk om dit bedrag mee te nemen als de aflossingsvrije hypotheek niet hoger is dan 50% van de waarde van de woning.
De maximale verstrekking bij een aflossingsvrije hypotheek is namelijk 50% van de waarde van de woning. In dit voorbeeld is de waarde van de woning 300.000 euro. De maximale aflossingsvrije hypotheek wordt hierdoor 150.000 euro.
Het is wel mogelijk een looptijd van dertig jaar af te sluiten voor de aflossingsvrije hypotheek.
Goedkopere woning
Het is natuurlijk ook mogelijk dat er een goedkopere woning wordt gekocht. In mijn tweede voorbeeld wordt er een andere woning gekocht voor 150.000 euro (is ook het hypotheekbedrag). Deze huizenbezitter heeft dan de volgende mogelijkheid:
Mogelijkheid 1
- Spaarhypotheek: 100.000 euro (fiscaal voortzetten met einddatum 1-7-2038)
- Aflossingsvrije hypotheek: 50.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
Of
- Spaarhypotheek 75.000 euro (fiscaal voortzetten met einddatum 1-7-2038)
- Aflossingsvrije hypotheek 75.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
Het is natuurlijk in dit geval verstandig om de spaarhypotheek volledig fiscaal voort te zetten. In 2038 wordt dan tweederde van de hypotheek gegarandeerd uitgekeerd.
Het is ook mogelijk (is niet verstandig) om de spaarhypotheek niet fiscaal voort te zetten. Dit betekent dat die wordt afgekocht. Deze huizenbezitter kan dan de volgende hypotheekconstructie afsluiten.
Mogelijkheid 2
- Aflossingsvrije hypotheek: 75.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
- Annuiteiten of lineaire hypotheek van 75.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
De aflossingsvrije hypotheek is nu weer (maximaal) 50% van de waarde van de woning. Het overige bedrag ook 75.000 euro wordt dan afgesloten door middel van een annuïteiten of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten.
Onterechte angst
Uit deze twee voorbeelden blijkt dat het nog heel goed mogelijk is om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Echter door de brieven van de diverse banken is er een soort angst ontstaan bij huizenbezitters.
Dit is onterecht en de hypotheekadviseurs hebben zeker als taak om goed uit te leggen aan hun klanten waarom aflossingsvrij gewoon nog afgesloten kan worden. Natuurlijk zullen zij dit in hun financiële rapport goed moeten onderbouwen.
Er zijn echter nog genoeg huizenbezitters waarbij de aflossingsvrije hypotheek goed in het plaatje past.