Sinds januari 2013 zijn de regels voor starters op de woningmarkt gewijzigd. Zij moeten hun hypotheek volledig aflossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten.
In april 2013 adviseerde ik in mijn column Jos' Belastingdienstonderzoek de Belastingdienst aan te schrijven en te vragen wat de duur van de renteaftrek nog is en wat de hoogte van de eigenwoningschuld is. Deze column kwam ook in Den Haag terecht, waarna toenmalig minister Frans Weekers zei dat de Belastingdienst hier geen antwoord op zal geven.
Het balletje werd teruggekaatst naar de huizenbezitters. Zij moeten zelf bijhouden wat de duur van de renteaftrek is. Het antwoord zegt voldoende, de Belastingdienst weet het ook niet en dat is ook logisch, want het is te ingewikkeld geworden.
Flinke administratie
Een huizenbezitter die een paar jaar niet aan de aflossingseis van zijn hypotheek kan voldoen, heeft geen renteaftrek meer en dat is meteen definitief. In deze column zal ik aantonen dat de Belastingdienst een heel goede administratie moet bijhouden. Ik zal door middel van enkele simpele voorbeelden laten zien wat er gaande is met de duur van de renteaftrek.
Situatie 1 (starter met koopwoning gaat trouwen)
- A (starter) koopt in 2015 alleen een woning voor 300.000 euro.
- A sluit een lineaire hypotheek voor een duur van 30 jaar (jaarlijkse aflossing is 10.000 euro).
- B komt bij A inwonen en in 2020 gaan zij trouwen in gemeenschap van goederen.
- De hypotheek is dan nog 250.000 euro.
Het volgende is fiscaal dan van toepassing.
Situatie in 2020 (na huwelijk)
- A hypotheek van 125.000 euro voor een duur van 25 jaar (was feitelijk 150.000 euro)
- B hypotheek van 125.000 euro voor een duur van 25 jaar (was feitelijk 150.000 euro)
- Door het huwelijk wordt B mede-eigenaar van de woning. De hypotheek wordt dan netjes gedeeld, waardoor B een hypotheek van 125.000 euro krijgt toegewezen was feitelijk 140.000 euro).
- Echter de voorgaande jaren dat A alleen in de woning heeft gewoond (is vijf jaar), zijn ook van toepassing voor B.
- B heeft dus nog 25 jaar renteaftrek over het toegewezen hypotheekbedrag van 125.000 euro.
A en B besluiten in 2025 te scheiden
- Door de lineaire aflossing is de totale hypotheek voor A en B nog 200.000 euro (100.000 euro per persoon).
- A blijft in de woning wonen en besluit de lopende hypotheek volledig over te nemen.
Nu ontstaat er een leuke situatie, ahum.
- Het hypotheekbedrag van B 100.000 euro gaat over naar A.
- A heeft over dit bedrag van 100.000 euro weer renteaftrek voor een duur van 30 jaar.
Het volgende is dan van toepassing voor A en B (voor en na de scheiding). Om het simpel te houden ga ik in de berekening er vanuit dat er geen uitkoopbedrag is (waarde woning is dus 200.000 euro).
Situatie in 2025 (voor scheiding)
- A hypotheek van 100.000 euro voor een duur van 20 jaar (was feitelijk 150.000 euro).
- B hypotheek van 100.000 euro voor een duur van 20 jaar (was feitelijk 150.000 euro).
Situatie in 2025 (na scheiding)
- Situatie A in 2025 100.000 euro voor een duur van 20 jaar (was feitelijk 150.000) 100.000 euro voor een duur van 30 jaar!!
- Situatie B in 2025 100.000 euro voor een duur van 20 jaar (was feitelijk 150.000).
We gaan nog een stapje verder. A heeft het geluk weer gevonden en dit keer is C de nieuwe partner.
- A en C besluiten in 2030 te gaan trouwen in gemeenschap van goederen.
- De lopende lineaire hypotheek is dan nog 150.000 euro.
- De helft van dit bedrag (75.000 euro) gaat naar C toe.
Wat is nu de duur van de renteaftrek die van toepassing is voor C? Het volgende is namelijk van toepassing voor A net voordat hij gaat trouwen:
- Situatie A in 2030 (voor trouwen) 75.000 euro voor een duur van 15 jaar (was feitelijk 150.000 euro) 75.000 euro voor een duur van 25 jaar (was feitelijk 100.000 euro).
- Situatie A in 2030 (na trouwen) 37.500 euro voor een duur van 15 jaar (was feitelijk 75.000 euro) 37.500 euro voor een duur van 25 jaar (was feitelijk 50.000 euro).
- Situatie C in 2030 (na trouwen) 37.500 euro voor een duur van 15 jaar (was feitelijk 75.000 euro) 37.500 euro voor een duur van 25 jaar (was feitelijk 50.000 euro).
- C die starter is, krijgt te maken met de voorgaande aftrekbare jaren van A. Het gevolg is dat C heel wat jaren renteaftrek inlevert door te trouwen in gemeenschap van goederen met A.
- Indien A en C in de toekomst zouden gaan scheiden en C koopt alleen een eigen woning, dan is de renteaftrek nog summier. Dit heeft te maken dat bij C het hypotheekbedrag van A van toepassing is, die bij aankoop/scheiding is ontstaan.
Bovenstaande situaties komen best vaak voor en ik hoop en verwacht dat de Belastingdienst dit administratief kan bijhouden. In een vervolgcolumn zal ik ook laten zien dat trouwen en scheiden wel heel erg ingewikkeld kan worden wat betreft hypotheekrenteaftrek.
Ik zit daarvoor nog te wachten van het Ministerie van Financiën. Zij hebben in 2013 de fiscale regeltjes met betrekking tot de duur van de renteaftrek voor doorstromers die gaan trouwen gewijzigd. Mijn vraag daarover heb ik gesteld op 2 november 2014. We zijn nu meer dan twee maanden verder en ik heb nog steeds geen antwoord.