Zoals bekend zijn er zeer veel veranderingen in de afgelopen jaren doorgevoerd in de hypotheekbranche. Ik ga nog even terug naar 1 januari 2013 toen de verplichte aflossing voor starters is ingevoerd.
Starters moeten een annuïteiten en/of lineaire hypotheek afsluiten om nog renteaftrek te kunnen genieten. De duur van de renteaftrek is maximaal 30 jaar. In werkelijkheid blijkt het in de meeste situaties slechts om 25 jaar te gaan.
Door de invoering van deze twee simpele hypotheekvormen is de administratie gemakkelijker geworden voor de banken. Veel banken verwerken automatisch de hypotheekoffertes die adviseurs indienen. Door deze werkwijze zijn er minder mensen nodig bij de banken.
Het gevolg is een flinke ontslaggolf die de grote banken hebben aangekondigd. Totaal gaat het over duizenden mensen:
- 1000 mensen bij ABN Amro
- 1700 bij ING
- 2000 bij Rabobank, bovenop de 8000 die al waren aangekondigd
Kopersdruk
In de hypotheekbranche ontstaat er nu al een vreemde situatie. Wie een huis koopt, moet een hypotheek regelen binnen de termijn van de ontbindende voorwaarden. Iedere verkopende makelaar hanteert helaas zijn eigen termijn. Gemiddeld is zes weken op het ogenblik gangbaar.
Wie mijn columns regelmatig leest, weet dat ik een groot voorstander ben van een vaste minimale termijn van acht weken. Ik ben van mening dat een huis kopen iets anders is dan het kopen van een broodje bij McDonalds.
Geef een koper rustig de tijd om zijn hypotheek te regelen in plaats van de koper slapeloze nachten te bezorgen. Het wordt tijd dat makelaars zich eens verdiepen in de banken die de hypotheken verstrekken.
Langere verwerkingstijd
Het werk bij de banken moet door steeds minder mensen gedaan worden. Als dan het aantal aanvragen voor hypotheken toeneemt, dan heeft een bank direct een groot probleem. Deze week kreeg ik te horen van een bank in Nederland dat zij wekelijks 100 miljoen aan hypotheken verstrekt.
Bij een gemiddeld hypotheekbedrag van 200.000 euro zijn dit 500 hypotheken!
In ieder geval loopt de verwerkingstijd behoorlijk op wat zeer nadelig is voor de kopers die te maken hebben met de termijn van de ontbindende voorwaarden. Steeds minder hypotheken kunnen geregeld worden binnen de ontbindende termijn.
Een koper moet dan aan de verkoper uitstel vragen (verlengen van de termijn) omdat de hypotheek nog niet rond is. Veel verkopende makelaars doen hier bij aankoop zeer gemakkelijk over. Echter als er daadwerkelijk moet worden verlengd, dan zijn er veel niet thuis.
Dit soort praktijken is niet netjes en horen niet thuis in de branche.
Oude hypotheekvormen
Een ander probleem wordt de mogelijkheid om de oude hypotheekvormen zoals de aflossingsvrije, (bank)spaar- en beleggingshypotheken voort te zetten. Het aantal fiscale voortzettingen zal in de komende jaren steeds minder worden.
Echter de kosten om deze fiscale voortzetting te realiseren moet een bank blijven betalen. Bovendien wordt de kennis bij de acceptanten minder omdat steeds meer oproepkrachten de hypotheek gaan beoordelen.
Die oproepkrachten zijn opgeleid volgens de nieuwe regels (100% aflossen voor middel van annuïteiten en/of lineaire hypotheek) en weten dan niet de (grijze) fiscale regels die voor doorstromers van voor 31 december 2012 van toepassing zijn.
Fiscale problemen
Kennis en kostenstructuur zorgen ervoor dat steeds meer banken de doorstromer niet meer willen helpen. Zij bieden dan geen andere hypotheekvormen meer aan dan de verplichte twee namelijk de annuïteiten- en lineaire hypotheek.
Wat via de wettekst vanuit Den Haag nog mogelijk is, is dan niet meer mogelijk omdat banken dit niet meer aanbieden. Er ontstaat dan een groot fiscaal probleem voor huizenbezitters met een box 1-polis of -rekening. Die keert een onbelaste uitkering uit als er minimaal vijftien tot twintig jaar achtereen premie is betaald.
Als een box 1-polis hier niet aan voldoet dan is de uitkering belast in box 1 en dat kan betekenen dat er 52% belasting moet worden betaald. De box 1-polissen en -rekeningen die zo aantrekkelijk zijn op het ogenblik om door te laten lopen, kunnen een groot probleem gaan opleveren voor huizenbezitters die gaan verhuizen en dit fiscaal willen voortzetten.
Verplichte examens
Tot slot de hypotheekadviseurs die het druk gaan krijgen in de komende jaren. Het aantal adviseurs zal steeds minder gaan worden. Steeds meer adviseurs stoppen met hun werkzaamheden vanwege de verplichte examens. Die zijn namelijk niet gemakkelijk en zorgen voor veel irritatie.
Zoals bekend slaagde ik ook de eerste keer niet voor het examen. Een 4 als cijfer is natuurlijk dramatisch en toont aan hoe de examens zijn. Van veel collega’s heb ik gehoord dat ze meestal meer dan twee keer nodig hebben om te slagen.
Ik weet uit ervaring dat je aardig wat tijd moet spenderen om te kunnen slagen. Echter er is steeds minder tijd omdat er steeds meer werk is. En werk betekent verdiensten die veel adviseurs juist nodig hebben. Er ontstaat hier een spagaat voor de huidige hypotheekadviseurs.
Toename huizenbezitters
Nieuwkomers in de branche hebben het nog moeilijker. Zij moeten nog meer studeren en de examens zijn nog moeilijker. Alleen de echte doorzetters zullen hypotheekadviseur worden en dit zijn er niet veel. Dit betekent een flinke afname, terwijl het aantal huizenbezitters juist gaat toenemen.
Dit laatste is te wijten aan de huren die steeds hoger worden en de lage hypotheekrente die nu van toepassing is.
Voor een bepaalde groep huizenbezitters ontstaat er ook een groot probleem. Ik heb het hier dan over de huizenbezitters die in betalingsproblemen komen en de huizenbezitters die gaan scheiden. Deze groep zal namelijk niet snel geholpen gaan worden door de hypotheekadviseurs.
Bewaar oude aangiftes
Het werk kost veel tijd en dat heeft de adviseur dadelijk niet meer. Bovendien kunnen deze huizenbezitters ook niet rechtstreeks terecht bij hun bank. Het aantal werknemers daar zal de werkdruk niet aan kunnen. Lukt dit wel dan zijn er zeer lange verwerkingstijden.
Een mooi voorbeeld uit mijn eigen praktijk is het ontslag van hoofdelijk aansprakelijkheid van een klant bij de bank Argenta. Dit heb ik aangevraagd op 1 april 2014 en is nog steeds niet rond. Welke adviseur in Nederland zit hier ook op te wachten?
Ik sluit af met een tip voor alle huizenbezitters die op 1 januari 2013 een woning in hun bezit hadden. Zij moeten alle ingediende IB-aangiftes vanaf 2012 goed bewaren. Bij verhuizing naar een andere koopwoning vragen de banken namelijk om deze aangiftes. Dit is het bewijs dat oude hypotheekvormen meegenomen kunnen worden.