Starters die een hypotheek willen afsluiten moeten deze volledig aflossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om nog te kunnen profiteren van renteaftrek. Deze wijziging voor starters heeft ervoor gezorgd dat de Belastingdienst de duur van de renteaftrek en de hypotheekbedragen bij moet houden.
In 2013 was de Belastingdienst nog niet zover zodat dit jaar alles met terugwerkende kracht moet worden ingevuld. Nogmaals, ik heb het hier over starters die na 1 januari 2013 hun eerste koopwoning hebben gekocht. Voor de huizenbezitters die op 1 januari 2013 al een koopwoning hadden, gelden andere regels. De Belastingdienst en politiek Den Haag beweren dat de duur van de renteaftrek en de hoogte van de hypotheekbedragen goed zijn bijgehouden.
Ik vind van niet. Dit blijkt ook starters aan de Belastingdienst vragen wat hun duur van de renteaftrek is met daarbij de hoogte van de hypotheekbedragen, De dienst geeft hierop geen antwoord. Voormalig minister Frans Weekers heeft hier het volgende over gezegd na Kamervragen die gesteld zijn naar aanleiding van een van mijn columns:
"Het is belangrijk dat (potentiële) huizenbezitters duidelijkheid hebben over hun fiscale positie. Naast algemene informatie worden via beleidsbesluiten verduidelijkingen en goedkeuringen gegeven inzake de eigenwoningregeling. Waar het gaat om de individuele positie speelt ook de eigen verantwoordelijkheid van de belastingplichtige een rol. De bewijslast voor een aftrekpost ligt bij hem. Hij zal desgevraagd aannemelijk moeten kunnen maken of hij recht op aftrek heeft. Voor de renteaftrek is ook van belang hoeveel jaren reeds aftrek is genoten. Een belastingplichtige zal daarom de gegevens over eigenwoningleningen die nodig zijn om een juiste aangifte te doen, zelf zorgvuldig bij moeten houden."
De Belastingdienst spant zich overigens in om zoveel mogelijk gegevens op andere wijze dan via de belastingplichtige te bemachtigen en deze waar mogelijk vooraf in te vullen. Het jaarlijks verstrekken van een overzicht van de duur en het bedrag van de hypotheekrenteaftrek zou zeker bijdragen tot duidelijkheid, maar is op dit moment en ook in de eerstvolgende jaren niet mogelijk."
Langer dan 30 jaar
Uit dit antwoord blijkt dat iedere huizenbezitter eigen verantwoordelijkheid heeft betreffende de duur van zijn renteaftrek. Dit is natuurlijk makkelijk gezegd, maar is erg lastig, vooral als er sprake is van meerdere partners (scheidingen en weer trouwen) en meerdere koopwoningen.
Ik ben heel erg benieuwd hoe de Belastingdienst (die dit niet goed heeft bijgehouden) zal reageren als een huizenbezitter zijn betaalde hypotheekrente langer gaat opgeven dan 30 jaar. Om dit soort scenario’s te voorkomen, zal de overheid moeten besluiten om de renteaftrek af te schaffen. Dit zou dan op zijn laatst moeten gebeuren op 1 januari 2031.
Voor starters is de Belastingdienst hard bezig om alles in kaart te brengen. Zolang er sprake is van starters is dit mogelijk. Echter als een starter gaat trouwen met een doorstromer (huizenbezitter die al eerder voor 1 januari 2013 een koopwoning heeft gehad) dan ontstaat er alweer een probleem.
Hieronder een casus van het Ministerie van Financiën:
Voorbeeld 30-jaarshypotheektermijn, schuld loopt door
- A heeft een woning gekocht en is een eigenwoningschuld van 200.000 euro.
- Over jaar een en twee van de looptijd heeft A in totaal 20.000 euro afgelost.
- Begin jaar drie bedraagt de schuld dus nog 180.000 euro.
- Stel A verkoopt de woning begin jaar drie voor 200.000 euro. A koopt een nieuwe woning voor 300.000 euro. De eigenwoningreserve bedraagt dan 20.000 euro na verkoop.
- A leent ter zake van de nieuwe eigen woning 280.000 euro. In het huidige systeem valt deze schuld uiteen in een schuld van 200.000 euro (de starthoofdsom) waarvoor nog een maximale looptijd van 27 jaar geldt en een schuld van 80.000 euro waarvoor een nieuwe 30-jaarstermijn geldt.
Uit dit voorbeeld blijkt dat de eigenwoningschuld bij verkoop van 180.000 euro gewoon doorloopt namelijk nog 27 jaar. Voor het meerdere (80.000 euro) waarbij uit wordt gegaan van de start hypotheek van 200.000 euro gaat een nieuwe periode van 30 jaar gelden. In deze casus wordt niet goed uitgelegd dat de verkoopwinst (EWR = eigenwoningreserve) moet worden verrekend met de nieuw aan te kopen woning.
In het volgende voorbeeld blijkt dat trouwen niet zo verstandig is als starter op de woningmarkt. Het volgende is namelijk van toepassing:
Voorbeeld huwelijksvoltrekking
- A heeft een woning en daarop gevestigde schuld.
- A trouwt in jaar vijf met B in gemeenschap van goederen.
- Hoewel A en B daardoor nu in economische zin ieder gerechtigd worden tot de helft van de woning en de schuld, wordt dit voor fiscale doeleinden niet als verwerving en vervreemding aangemerkt (geen bijleenregeling; geen nieuwe schuld).
- Voor de resterende looptijd van de bestaande eigenwoningschuld geldt dat de helft daarvan door A in 25 jaar volledig en ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema moet worden afgelost.
- Voor de andere helft geldt hetzelfde voor B (in 25 jaar volledig en ten minste volgens eenannuïtair aflossingsschema aflossen).
- Dit laat onverlet dat A en B door hun partnerschap de belastbare inkomsten uit de eigen woning vrij onderling kunnen verdelen.
Onmogelijk in kaart brengen
Voor 1 januari 2013 waren de regels heel anders. Indien het bovenstaande van toepassing was, dan kon B renteaftrek genieten voor de duur van 30 jaar (is nu 25 jaar). Dit is nog steeds van toepassing als er sprake is van doorstromers die dus een koopwoning hadden op datum 31 december 2012! Ter attentie: door te trouwen wordt de eigenwoningschuld gehalveerd voor A.
Om de Belastingdienst een beetje te plagen ben ik benieuwd wat er gebeurt als A en B weer uit elkaar gaan na een paar jaar. En A daarna (een paar jaar later) met C gaat trouwen. Hierbij is C ook starter, want anders is het al bijna onmogelijk geworden om deze situatie nog in kaart te brengen.
Ik kan niet anders concluderen dat de Belastingdienst heel goed zijn huiswerk moet doen om alles goed bij te houden. Hierbij moeten de medewerkers dus ook goed op de hoogte zijn van de nieuwe en oude fiscale regels die gelden. Ik kan me niet voorstellen dat dit goed afloopt.
Het gevolg is dat ook de renteaftrek van bepaalde starters niet goed bij kan worden gehouden. De komende jaren zal het spinnenweb steeds groter worden.
Voorbeeld bij overlijden
- A en B zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. De woning en de daarop gevestigde schuld met een resterende looptijd van vijf jaar behoort tot de huwelijksgemeenschap.
- A overlijdt. B is daardoor niet langer gerechtigd tot de helft van de woning en schuld, maar wordt nu gerechtigd tot het geheel. Op grond van artikel 3.119aa, vierde lid van de Wet IB 2001 is geen sprake van verkrijging of vervreemding. De bijleenregeling is daardoor niet van toepassing; het overgenomen aandeel geldt niet als nieuwe schuld.
- Voor B geldt dus dat de bestaande eigenwoningschuld in vijf jaar volledig en ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema moet worden afgelost.
- Ook zou dit gelden indien A en B niet gehuwd waren in gemeenschap van goederen en de woning en gehele schuld van A was.
- En ook indien A en B ongehuwd waren, een samenlevingscontract hadden met een testament op basis waarvan de woning en gehele schuld van A door B geërfd worden.
- Deze uitbreiding geldt door de verwijzing in het voorgestelde hoofdstuk 10bis van de Wet IB 2001 naar artikel 3.119aa van de Wet IB 2001 ook voor onder het overgangsrecht vallende eigenwoningschulden. Daardoor verliest de langstlevende echtgenoot die de helft van een bestaande aflossingsvrije schuld erft niet de eerbiedigende werking voor die schuld en geldt daarvoor niet de aflossingseis.
Bij overlijden loopt de hypotheek dus gewoon door. Er zal dus geen nieuwe periode van 30 jaar gelden voor de helft van de schuld van de overleden partner. Huizenbezitters kunnen hun lopende hypotheek gewoon voortzetten. Er is dus geen aflossingseis over het hypotheekgedeelte van de overleden partner.
- Ook zou dit gelden indien A en B niet gehuwd waren in gemeenschap van goederen en de woning en gehele schuld van A was. En ook indien A en B ongehuwd waren, een samenlevingscontract hadden met een testament op basis waarvan de woning en gehele schuld van A door B geërfd worden.