Het komt nog regelmatig voor dat een doorstromer eerst een nieuwe woning koopt voordat de andere woning verkocht is. Of dit verstandig is, is afhankelijk van de situatie. Wie een nieuwbouwwoning koopt, moet vaak een jaar wachten voordat het huis klaar is.
Aangezien de meeste huizenbezitters positief zijn over hun eigen woning, verwachten zij dat hun woning wel verkocht wordt. Maar breng eerst alles fiscaal alles goed in kaart.
Door de nieuwe regels is er fiscaal veel veranderd. Zoals bekend mogen doorstromers hun huidige hypotheekvormen onder bepaalde voorwaarden meenemen naar hun volgende woning. Al regelmatig heb ik in mijn columns aangetoond dat (wettelijke) regels vanuit Den Haag niet altijd worden opgevolgd door de banken.
Fiscale problemen
Staatssecretaris Frans Weekers en minister Stef Blok kunnen met het Ministerie van Financiën nog zoveel verzinnen, de banken moeten hun medewerking daaraan verlenen. Maar wat als een doorstromer zijn oude hypotheekvormen wil meenemen als er een andere woning wordt gekocht?
In dit voorbeeld is de huidige woning nog niet verkocht waardoor de fiscale voortzetting een probleem kan gaan opleveren. Een voorbeeld ter verduidelijking, waarbij de fiscale voortzetting voor de spaarhypotheek onzeker is:
| Woning |
verkoopprijs 200.000 euro
|
| Spaarhypotheek |
100.000 euro
|
| Aflossingvrije hypotheek |
100.000 euro
|
| Duur renteaftrek |
10 jaar
|
| Nieuwe gekochte woning |
290.000 euro
|
| Kosten koper |
10.000 euro
|
| Nieuwe benodigde hypotheek |
300.000 euro
|
Als de oude woning voor 200.000 euro is verkocht (zonder verkoopwinst) is het simpel voor de adviseur om de situatie voor zijn klant in kaart te brengen. Het volgende is dan van toepassing voor de nieuwe hypotheek van 300.000 euro.
| Spaarhypotheek |
100.000 euro (nog 20 jaar renteaftrek)
|
| Aflossingvrije hypotheek |
100.000 euro (nog 20 jaar renteaftrek)
|
| Annuiteiten/lineaire hypotheek |
100.000 euro (nog 30 jaar renteaftrek)
|
Interne omzetting
De spaarhypotheek (box 1) wordt fiscaal voortgezet. Hierbij wordt de opgebouwde waarde fiscaal overgeheveld naar de nieuwe geldgever. Bovendien worden de ingangsdatum en de einddatum gehandhaafd. Op het eerste gezicht lijkt alles simpel te verlopen.
Dit verandert echter drastisch als de te koop staande woning nog niet is verkocht. De fiscale voortzetting is nu wel mogelijk, maar moet binnen een bepaalde periode gebeuren. Deze periode kan per bank verschillend zijn.
Zo eist hypotheekaanbieder Obvion dat de waarde-overdracht binnen zes maanden op de bankspaarrekening staat. Dit betekent dat de oude woning binnen zes maanden verkocht én gepasseerd moet zijn bij de notaris.
Als dit niet lukt, zal de fiscale voorzetting van de spaarhypotheek niet meer mogelijk zijn en wordt deze hypotheekvorm (intern) omgezet naar een annuïteiten en/of lineaire hypotheek. De gevolgen hiervan zijn groot.
Vijftien jaar
De box 1-verzekering wordt niet voortgezet waardoor die wordt afgekocht. Als er geen restschuld is bij verkoop en de uitkering van de box 1-polis hoger is dan de betaalde premies, komt de fiscus om de hoek kijken.
Er wordt namelijk niet voldaan aan de eis van minimaal vijftien jaar achtereen premiebetaling. De uitkering is dan gedeeltelijk belast in box 1, waar natuurlijk niemand op zit te wachten. Een voorbeeld ter verduidelijking:
| Opgebouwde waarde box 1 verzekering |
20.000 euro
|
| Betaalde premies |
12.000 euro
|
| Belastdeel in box 1 |
8.000 euro
|
| Maximale belasting 52% is |
4.160 euro
|
In dit voorbeeld mag de klant 4160 euro aftikken aan de fiscus. Bovendien worden zijn maandelijkse hypotheeklasten hoger omdat hij geen bankspaarhypotheek meer heeft, maar een annuïteiten en/of lineaire hypotheek.
De looptijd voor deze hypotheek is ook nog twintig jaar. Uit dit voorbeeld van fiscale voorzetting blijkt dat via de wet veel mogelijk is, maar dat banken hier niet altijd aan willen meewerken.