Begin jaren tachtig maakte de huizenmarkt een duizelingwekkende prijsval. Hoge rentestanden door geldontwaarding en een sterk oplopende werkloosheid bleken destijds een uiterst giftige cocktail. Het consumentenvertrouwen liep een flinke deuk op. Bij aanvang van de daling van de huizenprijzen in 1979 noteerde het consumentenvertrouwen -14. Om vervolgens via -35 en -41 terug te vallen tot -43 in 1982.
Nederland stond in brand en de particulieren capituleerden! Wat mij vooral is bijgebleven, is de strijd die De Bijenkorf streed om te overleven. Op het moment dat de huizenmarkt in 1985 weer tekenen van leven begon te vertonen, stond de index weer op -4. In 1986 werd zelfs voor het eerst een positief consumentenvertrouwen-indexcijfer opgetekend.
Dat huizenprijzen alles met het vertrouwen en dus het uitgavepatroon van particulieren te maken hebben, bewijzen de cijfers uit 1997-1999. Nog nooit eerder waren Nederlanders zo positief. In 1997 - toen de huizenprijzen explodeerden - was het vertrouwen in de toekomst hoger dan ooit. Maar het kan verkeren.
Knikkende knieën
De afgelopen jaren viel het consumentenvertrouwen weer hard terug en ook nu weer versnelde de versombering van de stemming naarmate de huizenprijzen harder begonnen te dalen. Vorig jaar juni bereikte het consumentenvertrouwen weer een dieptepunt met -40 en deze week bleek dat het vertrouwen in januari licht is gestegen tot -35.
Sombere particulieren consumeren weinig tot niets en dat beginnen retailers te merken. Deze week werd bekend dat winkelbedrijf Macintosh ingrijpt. Macintosh zegt dat het vooral last heeft van zijn succes op het internet, waar klanten blijkbaar liever shoppen dan in de winkels van Scapino en Manfield.
Maar sluiting van 80 van de 570 winkels is natuurlijk niet alleen het gevolg van internet. Macintosh heeft het lastig en dat blijkt wel uit de poging om Halfords te verkopen. De retailer is daar nu al ruim een jaar mee bezig en het lukt niet om een koper te vinden omdat zwakke consumentenbestedingen potentiële kopers knikkende knieën bezorgen.
Spannende tijden
Het sluiten van de winkels van Macintosh legt een ander probleem bloot. Winkelstraten hebben steeds vaker te maken met leegstand. Natuurlijk heeft dat voor een deel te maken met internetaankopen, maar dat er ook broodjeszaken en ijssalons verdwijnen heeft natuurlijk niets met internet te maken. Niet alleen de huurders van winkelpanden maar ook de verhuurders beleven spannende tijden.
Hoge leegstand in bepaalde winkelstraten maakt dat steeds minder consumenten gezellig gaan winkelen in die bewuste winkelstraat. Beleggers zien deze ontwikkelingen natuurlijk ook en willen niet alleen weinig tot niets te maken hebben met de getroffen winkelbedrijven maar ook niet met de verhuurders van winkelpanden.
Vastgoedbelegger Corio ziet dat ook en heeft aangegeven dat het af wil van normale winkelpanden en zich wil focussen op winkelcentra met een aanzuigende werking. Met Unibail-Rodamco als voorbeeld is Corio gestart om zich om te vormen. Daarvoor moet er wel voor ruim 1 miljard euro aan vastgoed verkocht worden.
Korting op Corio
De eerste verkopen vonden in december plaats, maar dit zal vooral de makkelijke deals hebben betroffen. Naarmate meer winkelpanden verkocht worden, zullen de probleempanden overblijven. Corio denkt drie tot vier jaar nodig te hebben om zich om te vormen tot een vastgoedbelegger met Favorite Meeting Places.
Toch is het verstandig Unibail-Rodamco’s concept na te bootsten. Natuurlijk groeien de internetverkopen hard en natuurlijk wil niemand gezien worden in die uitgestorven winkelstraat. Gezellig door een groot winkelcentrum lopen waar veel populaire winkels verzameld zijn, dat zal blijven bestaan.
Het afgelopen jaar was er heel veel te verdienen geweest met een belegging in Unibail-Rodamco en de reden is dus duidelijk. Maar Corio een heldere visie heeft en dat er een helder dividendbeleid zal komen vanaf 2013 - 80 tot 90% van het directe resultaat - lijken er kansen voor beleggers. Corio noteert ook nog eens tegen een flinke korting ten opzichte van zijn laatst bekende intrinsieke waarde. Corio is op mijn radarscherm gekomen en ik sluit niet uit dat ik later dit jaar een positie voor mijn vermogensbeheerrelaties ga opbouwen.
Uit de kast
Ik verwacht overigens nog steeds dat er in de komende zomer een reddingsplan voor de Nederlandse huizenmarkt zal komen. Kalmte op de huizenmarkt is nodig, want alles begint te kraken. De verhoging van het tarief van de Stichting Nationale Hypotheek Garantie spreekt boekdelen.
Deze stichting, waarop in 2012 3.500 maal een beroep werd gedaan, wenst voortaan geen 0,70% van de hypotheeksom maar 0,85% van de hypotheeksom te ontvangen als eenmalige betaling van de gebruiker van de garantie. Dat de pot voller moet, komt doordat de met 800 miljoen euro gevulde pot garant staat voor hypotheken van 150 miljard euro.
De directeur van NHG gaf in 2010 aan dat de garantiepot voldoende was om een prijsdaling van 20% tot 25% op te vangen. Die 20% komt nu wel erg dicht in de buurt en dus moet de pot voller worden. Mocht de pot toch leeg raken dan fungeert ons belastinggeld als achtervang. Een verdere daling van de huizenprijzen, gecombineerd met de sterk oplopende werkloosheid kan Den Haag geld kosten.
En dat zal veel politici nerveus maken, zeker nu het SNS-dossier nog niet afgesloten is. Na de redding van SNS zal de woningmarkt geholpen worden. Misschien dat de politici nog wat concepten die begin jaren tachtig zijn gebruikt uit de kast kunnen halen.
Ype Schaap bezit geen aandelen in genoemde bedrijven, relaties van Antaurus kunnen wel posities hebben in genoemde bedrijven.