Gisteren kwamen de VVD en de PVDA met hun regeerakkoord. Voor de woningmarkt zijn er ingrijpende maatregelen getroffen. De bestaande huiseigenaren worden aangepakt. Deze aanpak is zeer gering en gaat slechts gelden voor de hoge inkomens. De maatregel gaat in per 2014.
Vanaf 2014 wordt de renteaftrek ieder jaar verminderd met 0,5% (van het 52% tarief) voor een duur van 28 jaar. In 2014 heeft iemand die nu 52% renteaftrek geniet nog 51,5% renteaftrek. In 2015 wordt dit 51% tot in 2042 nog 38%. Wie nu in aanmerking wil komen voor een renteaftrek van 52% moet een hoofdinkomen hebben van meer dan 56.429 euro.
Hier moet de betaalde hypotheekrente nog bijop worden geteld. Stel, dit is 20.000 euro. Dan moet het hoofdinkomen minimaal 76.429 euro zijn. Uitgaande van gelijke cijfers over de komende jaren gaat deze persoon vanaf 2014 100 euro per jaar (0,5% van 200.000 euro) meer betalen voor zijn hypotheek. Dit is dus slechts 8,33 euro per maand over een betaalde hypotheekrente van 20.000 euro.
Voor de lagere inkomens die nu een voordeel hebben van 42% en 41,95% verandert er op het eerste gezicht niets. PvdA en de VVD hebben wel aangegeven het belastingtarief te willen verlagen naar 38%. Dit betekent minder renteaftrek maar ook minder belasting betalen. Of er daadwerkelijk onderaan de streep voordeel of nadeel is voor deze groep zal nog blijken.
Starters
Voor starters wordt het Lenteakkoord gevolgd. Indien er een woning in 2013 wordt gekocht, moeten zij verplicht hun gehele hypotheek aflossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek. In mijn column van mei Kunduzhypotheken staan 500 berekeningen die aantonen dat de netto maandlasten bij een hypotheekrente van 5% ruim 20% hoger worden (100% annuïteiten hypotheek) dan voor de mensen die nu een 50% bankspaarhypotheek en 50% aflossingsvrije hypotheek hebben.
De maandlasten stijgen bij een annuïteiten hypotheek waardoor dit verschil met banksparen steeds groter wordt. Na 10 jaar zijn de maandlasten bijna 30% hoger en na 20 jaar zelfs 45%. Ik merk nogmaals op dat de waardeopbouw van het banksparen en de aflossing bij de annuiteitenhypotheek hetzelfde zijn. Het verschil is in hogere maandlasten is vooral te wijten door de 100% aflossing. Achter deze 100% plaatsen veel “kenners” in de markt een groot vraagteken.
De gevolgen van deze maatregelen zijn kort samen te vatten:
- flinke dalende woningprijzen de komende jaren (20% behoort tot de mogelijkheden)
- administratieve rompslomp (wie is starter en wie is doorstromer)
- banken die hypotheekvormen zoals banksparen uit hun assortiment gaan halen
- wettekst moet worden aangepast (oude hypotheekschuld blijft leidend)
- starters gaan via internet hun hypotheek afsluiten (adviseur verdwijnt)
- geen keuzemogelijkheid meer voor starters
- “trucjes” zoals familiebankieren (renteloze lening) kan aantrekkelijk worden
Gevolgen huizenprijzen
De komende tijd zal ik nog uitgebreid ingaan op bovenstaande gevolgen. Op het eerste gezicht lijkt er meer zekerheid te zijn voor de huizenmarkt. De bestaande groep wordt aangepakt en de starters moeten verplicht aflossen. Ik verwacht echter dat de regeling voor de bestaande groep niet 28 jaar blijft bestaan.
Dit is een klein stapje om iedereen te laten wennen waarna alsnog grotere stappen genomen gaan worden. Mijn verwachte daling van de huizenprijzen kan wel eens minder uitvallen. Dit heeft te maken met de huurverhogingen die gaan plaatsvinden Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is de verhoging 1,5% plus inflatie.
Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 wordt de verhoging 2,5% plus inflatie. En inkomens boven 43.000 euro gaan 6,5% plus inflatie meer betalen. Vooral dit laatste percentage is ingrijpend. De kans is groot dat deze huurders naar een koopwoning op zoek gaan. In ieder geval zijn de ingrepen flink en verwacht ik zeker geen rust op de woningmarkt.
Bovendien zullen veel mensen blijven twijfelen of zij nu een woning moeten kopen of over een bepaalde tijd (bijvoorbeeld een jaar).
PvdA en VVD hebben laten zien dat zij stappen durven te nemen. Ik ben echter van mening dat zij een verkeerde keuze hebben gemaakt. Ik verwacht namelijk een flinke administratieve rompslomp waar niemand meer uitkomt.