Tijdens het seminar op de IEX Beleggersdag, afgelopen vrijdag, hebben collega Wouter Slot en ik de huidige stand van de economie in kaart gebracht aan de hand van de vierjarige business cycle.
Aan het begin van een nieuwe economische cyclus doen sommige sectoren het beter dan andere. Hoe zit dat nu met vastgoed?
Volgens de business cycle zou vastgoed binnenkort een plekje in de portefeuille moeten innemen. Deze keuze hebben wij uiteraard getoetst aan de hand van de technische plaatjes. Maar technisch staan de seinen voor vastgoed nog niet op groen; wel zien we dat de bodem wordt aangestampt.
De vastgoedsector heeft het de afgelopen jaren niet makkelijk gehad. Was er eerst het coronavirus met winkelsluitingen en faillissementen, afgelopen jaar heeft de hoge rente flink huisgehouden. De door centrale banken sterk verhoogde rentes hebben de vastgoedmarkten snoeihard geraakt.
Deze keer bespreek ik in de beleggingscategorie vastgoed:
- Euro Stoxx Real Estate sectorindex
- MSCI World Real Estate index
- zwaargewicht Vonovia
- het grootste beursgenoteerde vastgoedfonds in Nederland Unibail-Rodamco-Westfield
- Wereldhave
Europese vastgoedsector lijkt te bodemen
De Euro Stoxx Real Estate sectorindex volgt het koersverloop van de Europese vastgoedmarkt. Deze index heeft het de afgelopen anderhalf jaar niet makkelijk gehad: de beurswaarde is nagenoeg gehalveerd. Hoewel het patroon met lagere toppen intact is, lijkt de druk thans af te nemen.
Dit wordt bevestigd nu de RSI-indicator hogere koersbodems heeft gevormd. Dit geeft positieve divergentie aan. De RSI-indicator is op de onderste helft van de grafiek afgebeeld.
Belnagrijk is dat de koers nu pas op de plaats maakt en bovendien de correctieve fase heeft verlaten. Dit signaleert bodemvorming.
De weerstand ligt rond 158,55 (top van 3 februari). Het 200-daags voortschrijdende gemiddelde van de Europese vastgoedsector laat nog wel een neerwaarts verloop zien. Ook beweegt de koers onder de 200-dagenlijn. Deze combi wijst op een negatieve technische conditie.
De dalende B.O.B.-indicator (blauwe lijn) geeft aan dat de Europese vastgoedsector minder presteert dan de rest van de markt. De B.O.B.-indicator vergelijkt het koersverloop van de Europese vastgoedsector met dat van het marktgemiddelde.
Conclusie: de negatieve technische conditie is nog niet opgeheven. Wel wijzen stabilisatie van de koers en de RSI-indicator op bodemvorming.
Wereldwijd vastgoed lijkt technisch bezien te verbeteren
De MSCI World Real Estate-index volgt het koersverloop van de wereldwijde vastgoedmarkt. Deze index wordt genoteerd in dollars. De index lijkt binnen de dalende trend rond $185,70 de eerste hogere bodem te vormen. Dit signaleert een technische verbetering.
Voor verdere verbetering is het zaak dat de MSCI World Real Estate-index uit de dalende trend weet te breken. Pas bij een doorbraak en slotstand boven weerstand $199,52 (top van 28 april) klaart de lucht helemaal op.
Na een uitbraak boven weerstand $199,52 wordt $220,74 het volgende opwaartse koersdoel. De steun ligt rond $185,70 (bodem van 24 maart).
Het 200-daags voortschrijdende gemiddelde laat een dalend verloop zien. Dit signaleert een zwakke technische conditie.
De dalende B.O.B.-indicator (blauwe lijn) geeft aan dat de wereldwijde vastgoedsector minder presteert dan de rest van de markt. De B.O.B.-indicator vergelijkt het koersverloop van de MSCI World Real Estate-index met dat van het marktgemiddelde.
Conclusie: nog steeds een negatieve technische conditie. Maar de eerste hogere bodems wijzen op bodemvorming. Wordt de komende maanden interessanter.
Vonovia maakt pas op de plaats
Het Duitse vastgoedbedrijf Vonovia SE is een van de grootste woningverhuurders in Europa. Het bedrijf heeft een portefeuille van residentieel vastgoed, met de nadruk op woningen.
De koers van Vonovia is sinds eind 2021 hard teruggevallen. Ook dit jaar presteert Vonovia ondermaats; het fonds heeft ruim 12% van zijn beurswaarde verloren. De dalende trend lijkt ten einde, nu er rond €16,24 een mogelijke hogere bodem wordt gevormd.
De koersuitslagen tussen steun €16,24 (bodem van 2 juni) en weerstand €19,90 worden steeds kleiner. Wacht een uitbraak uit deze driehoek af.
Wees erop alert dat de indicatoren nog op rood staan:
- Bij Vonovia SE laat de 200-dagenlijn een negatief verloop zien. Dit geeft een zwakke technische conditie weer.
- De zwakke B.O.B.-indicator (glooiende blauwe lijn) suggereert dat Vonovia SE achterblijft bij de rest van de markt.
Unibail-Rodamco-Westfield oogt iets minder negatief
Unibail-Rodamco-Westfield, het grootste beursgenoteerde vastgoedfonds in Nederland, is gespecialiseerd in winkelcentra en commercieel vastgoed.
Unibail-Rodamco-Westfield komt er technisch bezien wat beter bij te liggen nu de correctieve (dalende) fase wordt afgebroken. Een herstel richting weerstand €63,07 (gevormd op 3 februari) sluiten we niet uit. Belangrijk is dat steun €42,06 (bodem van 2 juni) intact blijft.
Ook bij Unibail-Rodamco-Westfield staan de indicatoren nog op rood:
- Het 200-daags voortschrijdende gemiddelde laat een dalend verloop zien. Dit signaleert een zwakke technische conditie.
- De dalende B.O.B.-indicator (blauwe lijn) geeft aan dat Unibail-Rodamco-Westfield minder presteert dan de markt. De B.O.B.-indicator vergelijkt het koersverloop van Unibail-Rodamco-Westfield met dat van het marktgemiddelde.
Wereldhave
Wereldhave beweegt in horizontale richting tussen steun €13,30 (bodem van 12 mei) en weerstand €15,19 (top van 21 april). Wacht op nieuwe technische signalen. De uitbraak buiten de neutrale bandbreedte zal meer duidelijkheid verschaffen omtrent het verdere koersverloop.
Bij Wereldhave laat het 200-daags voortschrijdende gemiddelde een neerwaartse draai zien Dit signaleert een verzwakking in de technische omstandigheden.
De zwakke B.O.B.-indicator suggereert dat Wereldhave achterblijft bij de rest van de markt.
Start van nieuwe golfbeweging vierjarige business cycle
De onderstaande grafiek laat een geïdealiseerd voorbeeld zien van de economische groeicyclus. De sinuscurve (rode lijn) geeft het pad van economische groei en/of krimp weer. De zwarte gestippelde horizontale lijn onderscheidt periodes van groei en krimp (lees verder onder de grafiek).
Het wordt steeds duidelijker dat de business cycle thans aan het begin van een nieuwe fase staat. Dat wil zeggen dat de vorige golfbeweging volledig afgelopen is en dat een nieuwe cyclus op het punt staat te starten (of mogelijk net gestart is).
Deze situatie treedt op als de economische krimp voorbij is, de inflatie afneemt, de rente stagneert en er signalen komen dat de economie weer aantrekt.
Aandelen worden steeds interessanter
Zowel de vierjarige business cycle als de technische plaatjes geven aan dat aandelen steeds interessanter worden. In een vorige blog heb ik de sectorrotatie besproken; vandaag is vastgoed aan de beurt. In een volgende blog zal ik obligaties bespreken. Wanneer worden vastrentende waarden, dus obligaties, weer interessant om in te beleggen?
Vierjarige business cycle (grafische weergave)
Over een langdurige periode van meer dan 100 jaar kunnen we constateren dat de geschiedenis zich steeds herhaalt. We zien namelijk dat de economie tijdens een complete cyclus altijd dezelfde volgorde van gebeurtenissen en ontwikkelingen op de financiële markten laat zien.
Voor de vierjarige business cycle beoordelen we alle financiële markten gecombineerd, zoals rente, aandelen, vastgoed en grondstoffen. Aan de hand van de koersontwikkelingen proberen we vervolgens te achterhalen wat de gecombineerde markten voorspellen ten aanzien van economische groei en/of krimp.
Het komt erop neer dat tijdens een periode van economische krimp staatsleningen in prijs stijgen (de rente daalt dan dus). Tijdens economische groei daarentegen staan aandelen en grondstoffen juist in de belangstelling. Dan zijn staatsleningen doorgaans minder geschikt om in te beleggen.
Period of fame
Zo heeft binnen een vierjarige business cycle elke beleggingscategorie zijn eigen period of fame. Het verleggen van de aandacht van de ene beleggingscategorie naar de andere, op basis van de golfbeweging van deze cyclus, is dan ook van groot belang voor het uiteindelijk beleggingsresultaat.
De vierjarige business cycle maakt het mogelijk om draaipunten te identificeren voor verschillende financiële en economische indicatoren. Deze zijn op hun beurt maatgevend voor de vraag waarin te beleggen: in obligaties, aandelen, vastgoed, grondstoffen of cash.
Een langetermijnbelegger zou thans in aandelen moeten beleggen. Ook in de afgelopen maanden heb ik hier in deze column meerdere malen op gewezen, maar dan vanuit een technische invalshoek.
Op basis van de vierjarige business cycle blijven ook grondstofgerelateerde beleggingen in aanmerking komen voor langetermijnposities, evenals vastgoed.
Geïdealiseerde beleggingsstrategie
Kort samengevat kan bij het volgen van de vierjarige business cycle de volgende beleggingsstrategie interessant zijn. Ik wil benadrukken dat deze keuzes zijn geïdealiseerd en beslist geen dwingend beleggingsadvies vormen. Wij adviseren nadrukkelijk om altijd contact op te nemen met uw beleggingsadviseur of vermogensbeheerder.
Grafisch is de cyclus in zes stukken (fases) onderverdeeld.
Fase I:
- Aandelen, vastgoed en grondstoffen mijden
- Posities in obligaties aanhouden
Fase II:
- Posities in aandelen opbouwen, juiste sectoren kiezen
- Posities in vastgoed opbouwen
- Posities in obligaties aanhouden (omruilen van staats- in bedrijfsleningen)
- Voorzichtig met grondstoffen
Fase III:
- Posities in aandelen en vastgoed uitbreiden
- Posities in obligaties: looptijden verkorten
- Posities in grondstoffen opbouwen
Fase IV:
- Posities in aandelen en vastgoed aanhouden
- Posities in obligaties afbouwen
- Posities in grondstoffen uitbreiden
Fase V:
- Posities in aandelen en vastgoed afbouwen
- Obligaties mijden
- Posities in grondstoffen aanhouden
Fase VI:
- Aandelen, vastgoed mijden
- Posities in grondstoffen afbouwen
- Cash en obligaties aanhouden
Weten welke aandelen koopwaardig zijn?
In het afgelopen jaar is hard gewerkt aan een nieuw platform voor Tostrams.nl. Met dit platform stellen wij u in staat om, naast dat u er onze gebruikelijke technische analyses en het beursnieuws kunt volgen, ook alerts bij Tostrams in kunt stellen. Van elk aandeel kunt u aangeven dat u een e-mail-alert wilt ontvangen zodra het koopwaardig wordt bevonden.
Bent u benieuwd hoe de vernieuwde website Tostrams.nl eruitziet? Klik dan hier om hem nu te bekijken.
Wilt u het vernieuwde Tostrams.nl proberen? Ga dan naar tostrams.nl/actie en lees drie maanden onze technische analyses voor slechts €29,95.
|