De rente is laag, maar banken weten wel te rekenen als u een lening bij hen afsluit.
Voor de coronacrisis was de maximale rente die doorberekend werd op rood staan en leningen (waaronder ook kopen op afbetaling) 14%. Deze 14% is tijdens de coronacrisis verlaagd naar 10%. Het kabinet heeft besloten dat deze rente vanaf augustus 2021 hetzelfde blijft. Persoonlijk vind ik 10% nog steeds een zeer hoog percentage.
Studieschuld
Voor de studenten die een studieschuld opbouwen, is er goed nieuws. Zoals bekend worden studieschulden niet apart bij het BKR genoteerd. Wie echter een huis gaat kopen, zal zijn studieschuld wel moeten opgeven.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft mij in januari 2016 desgevraagd gemeld dat iedere hypotheekadviseur hier rekening mee moet gaan houden voor het berekenen van de maximale hypotheek:
Bij het bepalen van de maximale financieringslast voor het verkrijgen van een hypotheek, moeten alle financiële verplichtingen van de klant meegenomen worden (art 3. Tijdelijke Regeling hypothecair krediet). Ook een studieschuld is een financiële verplichting en telt dus mee. Dit geldt bij een hypotheek met én zonder NHG. Als er (tijdelijk) uitstel van het aflossen van de studieschuld is verkregen, moeten hypotheekaanbieders toch rekening houden met de studieschuld. Doen ze dat niet, dan overtreden ze wet- en regelgeving. Het niet meenemen van de studieschuld bij het afsluiten van een hypotheek kan in de toekomst problemen opleveren en is daarom niet in het belang van de consument.
Wegingsfactor
Er wordt bij studieschulden rekening gehouden met een wegingsfactor. Om het gemakkelijker te maken is de wegingsfactor voor studieleningen vanaf 1 januari 2021 afhankelijk van de aflosperiode van de studielening en het rentepercentage op de studielening.
De aflosperiode is weer afhankelijk van het moment waarop de studie is gestart:
- Als de studie voor 1 september 2015 is gestart, moet de studieschuld in maximaal 15 jaar worden terugbetaald.
- Als de studie op of na 1 september 2015 is gestart, dan moet de studieschuld in maximaal 35 jaar worden terugbetaald.
Hieronder vindt u de tabel die van toepassing is met daarbij het rentepercentage en de aflosperiode.
| Rentepercentage |
Aflosperiode van 15 jaar |
Aflosperiode van 35 jaar |
| <1 |
0,65 |
0,35 |
| 1 - <1,5 |
0,70 |
0,40 |
| 1,5 - <2 |
0,75 |
0,45 |
| 2 - <2,5 |
0,80 |
0,50 |
| 2,5 - <3 |
0,85 |
0,55 |
| 3 - <3,5 |
0,85 |
0,60 |
| 3,5 - <4 |
0,90 |
0,65 |
| 4 - <4,5 |
0,95 |
0,70 |
| 4,5 - <5 |
1,00 |
0,75 |
| Wegingsfactor voor 2021 |
0,75% |
0,45% |
Uit de tabel valt duidelijk af te lezen dat de hoogte van de rente nu ook belangrijk is voor het percentage van de wegingsfactor. Voor 2021 waren er twee percentages van toepassing, namelijk 0,45% en 0,75%. Door de lage rente (0%) hebben afgestudeerden nu een voordeel. Hun opgebouwde studieschuld wordt 0,1% lager getoetst.
Hierbij merk ik nog op dat de banken uitgaan van de oorspronkelijke studieschuld. Gewone aflossingen op de studieschuld worden niet meegenomen. Extra aflossingen zorgen er wel voor dat de studieschuld lager getoetst mag worden.
Hieronder een voorbeeld van een maximale hypotheek met studieschulden:
Voorbeeld 1
|
|
| Inkomen man |
€30.000 |
| Inkomen vrouw |
€20.000 |
| Studieschuld man |
€20.000 |
| Toetsrente |
1,2% |
| Maximale hypotheek zonder studieschuld |
€239.240 |
| Maximale hypotheek met studieschuld (0,35%) na 2021 |
€218.086 |
| Maximale hypotheek met studieschuld (0,45%) voor 2021 |
€212.042 |
| Maximale hypotheek met studieschuld (0,65%) na 2021 |
€199.954 |
| Maximale hypotheek met studieschuld (0,75%) voor 2021 |
€193.910 |
Schulden hakken er flink in
In dit rekenvoorbeeld is de maximale hypotheek met de studieschuld in 2021 gemiddeld €6.000 hoger dan in 2020. Dit heeft met de nieuwe lagere wegingsfactor te maken. Een studieschuld maakt dat dit stel €40.000 minder hypotheek kan krijgen.
Dat is natuurlijk een flink bedrag. Hierbij merk ik op dat het nog veel meer kan zijn als er sprake is van een gewone lening of een private lease:
Voorbeeld 2
|
|
| Inkomen man |
€30.000 |
| Inkomen vrouw |
€20.000 |
| Lening man |
€20.000 |
| Private lease |
€20.000
(5 jaar lang €333,33 p.m.) |
| Maximale hypotheek |
€239.240 |
| Maximale hypotheek met lening |
€118.361 |
| Maximale hypotheek met private lease |
€160.669 |
Bovenstaande getallen liegen er niet om. Een lening of private lease zorgt er voor dat dit stel geen woning kan kopen. De lening moet getoetst worden op 2% van het bedrag. Bij de private lease wordt eerst 65% van het totale bedrag genomen, waarna getoetst wordt op 2%.
Uitgestelde belastingen
Een lening nemen is zo gedaan. De gevolgen zijn groot. Ik ben dan ook benieuwd wat er gaat gebeuren met alle uitgestelde belastingen vanwege de coronacrisis. Veel ondernemers mogen hun belasting later betalen. Over dit bedrag zal (waarschijnlijk) geen rente worden berekend.
Hoe banken een en ander gaan beoordelen, is echter de vraag. Als de lening als zakelijk wordt gezien, dan zal dit geen gevolgen gaan hebben voor de maximale hypotheek. Het kan ook zo zijn dat belasting als privéschuld wordt gezien. In dat geval zal de maximale hypotheek beduidend lager worden.