Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Spaarhypotheek omzetten

Spaarhypotheek omzetten

De hypotheekrente blijft laag. Bij een rentevaste periode van 30 jaar is de hypotheekrente 1,70% voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie.

Niemand had 10 jaar geleden kunnen voorspellen dat de hypotheekrente zozeer zou dalen.

HypotheekrenteNHG100%
 1 jaar hypotheekrente v.a.  0,75% 1,25%
 5 jaar hypotheekrente v.a.  0,80% 1,40%
 10 jaar hypotheekrente v.a.  1,05% 1,65%
 20 jaar hypotheekrente v.a.  1,38% 2,03%
 30 jaar hypotheekrente v.a.  1,70% 2,26%

Bron: Homefinance 11 mei 2020

Bankspaarhypotheek

Veel huizenbezitters die voor 1 januari 2013 een hypotheek hebben afgesloten, hebben toen voor een bankspaar-/spaarhypotheek gekozen. Deze hypotheekvorm was aantrekkelijk omdat de einduitkering gegarandeerd is. Door de woekerpolisaffaire wilden veel huizenbezitters geen beleggingshypotheek meer.

Bij een bankspaarhypotheek wordt de betaalde hypotheekrente vergoed op de spaarrekening. Dit betekent: hoe hoger de hypotheekrente, hoe lager de spaarpremie. Bovendien is de betaalde hypotheekrente nog fiscaal aftrekbaar.

Wat zijn de gevolgen bij een bankspaarhypotheek als de hypotheekrente opnieuw moet worden vastgezet tegen een veel lagere hypotheekrente ?

Je hebt een bankspaarhypotheek en de rentevaste periode loopt af. De vlag kan uit want je huidige hypotheek tegen hoge rente kan je eindelijk omzetten naar de lage hypotheekrentes die nu van toepassing zijn. En die vlag kan wel weer binnengehaald worden, want de lage hypotheekrente zorgt ervoor dat de spaarpremie flink hoger wordt.

Hieronder een fictief rekenvoorbeeld, waarbij de huizenbezitter in 2010 een spaarhypotheek met NHG heeft afgesloten met een rentevaste periode van 10 jaar en een hypotheekrente van 5%.

Situatie per 1-7-2010  
Bankspaarhypotheek €150.000 (looptijd 30 jaar)
Hypotheekrente 5%
Spaarpremie 180 euro per maand
Opgebouwde waarde per 1-7-2020 €30.000
Bruto per maand 805 euro (hypotheekrente 625 euro en 180 euro spaarpremie)

 

Situatie per 1-7-2020  
Bankspaarhypotheek €150.000 (looptijd 30 jaar)
Hypotheekrente 1,5%
Spaarpremie 390 euro per maand
Opgebouwde waarde per 1-7-2020 €30.000
Bruto per maand 578 euro (hypotheekrente 188 euro en 390 euro spaarpremie)

 

De bruto maandlasten worden in ieder geval beduidend minder. In de eerste 10 jaar werd er maandelijks 805 euro betaald. Nu de hypotheekrente 1,5% is, wordt de bruto maandlast 578 euro (verschil is 227 euro). Het belastingvoordeel over de betaalde hypotheekrente voor huizenbezitters met een inkomen tot €68.000 euro is 37,35%.

Het volgende is dan van toepassing:

Periode 2010-2020 2020-2040
Betaalde hypotheekrente €625 €188
Belastingvoordeel 37,35% €233  -/- €70  -/-
Netto hypotheekrente €392 €118
Spaarpremie €180 €390
EWF ( WOZ 150.000) €28 €28
Totaal netto per maand €600 €536


Omzetten naar annuïteitenhypotheek?

Slimme huizenbezitters die op tijd het bovenstaande zien aankomen, zoeken naar een andere oplossing voor lagere maandlasten. Is het omzetten van de bankspaarhypotheek naar een annuïteitenhypotheek een optie?

Als de bankspaarhypotheek wordt omgezet naar een annuïteitenhypotheek, dan wordt de opgebouwde waarde van €30.000 in mindering gebracht van de lopende hypotheek. De annuïteitenhypotheek wordt hierdoor €120.000. Uitgaande van een hypotheekrente van 1,5% worden de bruto maandlasten €578! Dit maandbedrag is precies hetzelfde als wanneer de huizenbezitter de bankspaarhypotheek had voortgezet.

Een slimme lezer zal nog opmerken dat de hypotheekrente bij een annuïteitenhypotheek bij de meeste banken 0,2 procentpunt lager is dan bij een bankspaarhypotheek. Dat klopt, maar ook dan is de bruto maandlast niet veel lager, namelijk €568 (hypotheekrente 1,3%). De netto maandlasten heb ik niet eens doorberekend. Het nadeel van een annuïteitenhypotheek is dat de netto maandlasten stijgen omdat er iedere maand minder hypotheekrente wordt betaald (de fiscaal aftrekbaar is).

Aflossen

Het is natuurlijk ook mogelijk om zelf te gaan aflossen. Stel, het is mogelijk om een volledig aflossingsvrije hypotheek af te sluiten (de waarde van de woning moet dan minimaal €240.000 zijn) voor €120.000. Bij een hypotheekrente van 1,5% is de bruto maandlast €188. Dat is natuurlijk heel weinig, maar een nadeel is dat er niets wordt afgelost.

Wie iedere maand zelf wil aflossen, moet €416,66 betalen gedurende 20 jaar! Bruto is dit weer hoger dan de bankspaarhypotheek en de annuïteitenoptie.

De aantrekkelijke spaarhypotheek die veel huizenbezitters hebben, zorgt er nu voor dat zij in de komende jaren niet profiteren van de lage hypotheekrente.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

spaarhypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
16 Posts
| Omlaag ↓
  1. sjeetje 15 mei 2020 11:58
    Alleen kijken naar maandlasten bij een bankspaarhypotheeek met verschillende rentes vind ik niet terecht. Vergeet niet dat je bankspaarrekening zich sneller vult bij een lagere rente. Op elk moment t (behalve op t=30, de einddatum) staat er meer geld op je bankspaarrekening als de rente lager is. Als je in dit voorbeeld na 10 jaar de rente weer 10 jaar vastzet heb je met 1,5% rente 10 jaar later veel meer opgebouwd dan met nog eens 10 jaar met 5%. Alleen als je de rente vastzet tot einddatum speelt dit niet. Ik heb het idee dat dit effect vaak over het hoofd wordt gezien.
  2. Atari 15 mei 2020 12:40
    T gemiddelde volk wil lage woonlasten. Daarmee kan ik aangeven dat mensen leven in het hier en nu en niet ik de toekomst. Ik zie steeds meer mensen bankspaarrekkeningen afkopen. In het verleden zelfs om een verkoop verlies van 5000 euro op te vangen. Klanten willen nu weer massaal aflossingsblij en extra aflossen doet bijna niemand. Dit allemaal vanwege de lekkere lage maandlasten dat is wat t volk wil, kortzichtig kijken naar nu. En na dat ze een huis hebben gekocht rennen ze naar de dealer voor private lease het staat op marktplaats vol van ezels die van hun contract af willen
  3. forum rang 6 Knight V 15 mei 2020 14:31
    Even in alle eerlijkheid.

    Overheid denkt dat starters 30.000 euro makkelijk bij elkaar hebben gespaard om eerste aankoop te kunnen doen.
    Je bent net van school. Je schuld moet je nog aflossen voor je studie en je hebt krantenwijk gelopen. Je hebt keihard gewerkt voor de toekomst. Je hebt je MBA of degree... en dan...
    Hoe spaar je 30.000 euro als je weet dat een huis nu al 3 ton kost.

    Ik vind dat de branche wat harder moet optreden tegen de overheid dat eigen inbreng van der zotte is geworden en dat je zonder eigen inbreng geen hypotheek meer kan krijgen..

    De starters, jeugd is de toekomst... zij gaan voor ons werken zodat wij nog kunnen genieten van ons pensioen, maar ze kunnen zelf niet eens een hypotheek krijgen.

    Wanneer vechten jullie voor de starters om eigen inbreng volledig te laten verdwijnen.
    Als je een huurhuis neemt, dan hoef je ook geen 30.000 euro bij te lappen.

    Vanuit de gemeenschap wordt zo simpel geredeneerd en makkelijk gepraat dat iedereen wel elke maand 500 euro kan sparen.

    Even berekening:
    Gemiddeld inkomen 1.900 - 2.400 euro Netto (Bruto 3.200- 4.200) . Is redelijk toch ?

    De kosten:
    Huur: ± € 800 tot € 1.200 p/m (wat je komt niet in aanmerking voor sociale huurwoning)
    Gas: ± € 115 p/m
    Water: ± € 19 p/m
    Elektriciteit: ± € 68 p/m
    Zorgverzekering: ± € 238 p/m
    Autoverzekering: ± € 53 p/m
    televisie: ± € 50 p/m
    Inboedel-, opstal- en aansprakelijkheidsverzekering: ± € 38 p/m

    Twee partners zonder kinderen: ± € 361 p/m
    Twee partners met twee kinderen onder de 8: ± € 367 p/m
    Twee partners met één kind ouder dan 12 jaar: ± € 414 p/m

    Kleedgeld kinderen
    12 jaar: 30-45 euro per maand
    13 jaar: 45-50 euro per maand
    14 jaar: 50 euro per maand
    15-16 jaar: 50-60 euro per maand
    17-18 jaar: 55-65 euro per maand

    Overige kosten
    – Netflix: 12 euro
    – Spotify: 10 euro
    – Internet: 30 euro
    – Loterij: 13 euro
    – 2x mobiele telefoon: 60 euro
    – Abonnement openbaar vervoer: 30 euro
    -Tijdschrift: 9 euro +
    Totaal: € 194 per maand (€ 2.328 per jaar)
  4. Atari 15 mei 2020 17:24
    Hier ben ik het niet meer eens! Als je kijkt waar de starter de lat legt dan is deze vrij hoog. Ze willen studeren en feesten zonder te werken dus bouwen ze een studieschuld op. Als ze een woning gaan kopen moet het gelijk in een hoger segment zijn want tja wat moeten mensen wel niet denken. Als ze het huis kunnen kopen dan willen ze een nieuwe keuken badkamer en vloer, alles moet worden vervangen worden. En het liefst financieren ze de gordijntjes ook mee zolang als ze de maandlasten kunnen behappen. Vervolgens willen ze alle interieur nieuw kopen bij niet zomaar een meubel en inrichting zaak van tja wat zullen de mensen wel niet denken. Een als ze klaar zijn rennen ze naar de dealer want het plaatje is perfect als er een mooie lease auto voor de deur staat. Alles op de pof en op afbetaling. Sparen doet men niet maar men wil wel, lekker luxe leven en uit eten gaan, stappen feesten, iPhone hebben, netflix en andere dure abonnementen want tja kwaliteit van het leven. Zo zijn de vorige generaties echt niet groot geworden. Deze generatie heeft een schop onder de kont nodig want dit gaat een ik leen me kapot generatie worden. Want iedereen wil zien en gezien worden
  5. Leidenbird 16 mei 2020 18:51
    quote:

    StoplossBurner schreef op 15 mei 2020 19:56:


    Wat is de conclusie onder streep nu? Volgens mij toch gewoon je bankspaarhypotheek aanhouden als je over de gehele looptijd zo min mogelijk geld wil kwijt zijn de volledige aflossing van je hypotheek?

    Dit klopt helemaal!!! Het is mijn werk (oa) en heb inmiddels al bijna 500 berekeningen gemaakt (appels en appels). Hierbij was nog nooit en te nimmer stoppen met banksparen of sparen en omzetten naar nieuwe vorm voordeliger dan behouden van sparen. Dit ondanks de lage rente....
  6. hvanv 17 mei 2020 16:31
    Jos, wat ik mis in je verhaal is het gegeven dat RABObank spaarhypotheken nog een ouderwetse OVR kunnen hebben, die tot de einddatum gefixeerd mee blijft lopen.
    Ik heb al meerdere malen geprobeerd daar van af te komen, maar dat lukt dus. De huidige OVR is vele malen goedkoper + gaat over een veel lager restbedrag aan hypotheek.

    Wat dan overblijft is de vergelijking met resterende oude OVR premiebetalingen minus nieuwe ovr premie af te zetten tegen de kosten van het omzetten van je hypotheek. Dat pakt in veel gevallen op dezelfde manier uit als bij de hypotheek. Het maakt praktisch niet uit.
  7. Mister-V 18 mei 2020 13:09
    Jammer dat Jos eigenlijk niet met oplossingen komt als je er nog een hebt die nog niet aan het eindcontract zit:

    optie a) zo veel mogelijk in de huidige pot stoppen om zodoende het rendement in de oude polis optimaal te benutten. Je mag tot de bandbreedte 1:10 gaan en met de scherpe daling lijkt het mij verstandig dus ook dit tot het maximum te doen. Hierdoor kan je wel zo veel mogelijk gebruik maken van de daling van de rente maar doe je dit in een eerder stadium

    optie b) zorgen dat de termijn waarmee je werkt in plaats van de 10 jaar naar de 5 jaar of 3 jaarstermijn gaat. De rente zal in de komende jaren vanwege de enorme problemen in de zuidelijke landen niet op kunnen / mogen lopen.
  8. Mousje 18 mei 2020 17:41
    Al met al goed verhaal van Jos, maar er lopen twee zaken door elkaar: de spaarhypotheek en de bankspaarhypotheek. Dat zijn qua opbouw en juridische zaken twee verschillende dingen: de spaarhypotheek werkt met een gekoppelde kapitaalverzekering waarvoor premie wordt betaald (een gedeelte van de premie is om risico bij overlijden af te dekken); de bankspaarhypotheek werkt met een spaar- (of: beleggings-) rekening waarop wordt gespaard (of: wordt belegd) zonder dekking bij overlijden.

    Het zou mooi zijn als Jos ook een berekening met een spaarhypotheek zou maken, i.c.m. een annuiteitenhypotheek bij 1,5% rente.

    Maar als met al is de bankspaarhypotheek dus ietsje-pietsje goedkoper dan de annuiteitenversie?
  9. Mousje 18 mei 2020 17:42
    quote:

    Leidenbird schreef op 16 mei 2020 18:51:


    [...]
    Dit klopt helemaal!!! Het is mijn werk (oa) en heb inmiddels al bijna 500 berekeningen gemaakt (appels en appels). Hierbij was nog nooit en te nimmer stoppen met banksparen of sparen en omzetten naar nieuwe vorm voordeliger dan behouden van sparen. Dit ondanks de lage rente....


    Geldt dat ook voor spaarhypotheken??
16 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 29 mei Overlijden met grote gevolgen 6
  2. 15 mei Spaarhypotheek omzetten 16
  3. 01 mei Makelaars doen handjeklap 45
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare