Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Aflossingsvrije hypotheek wordt “hot”

Aflossingsvrije hypotheek wordt “hot”

Sinds 2013 moeten starters die een woning kopen en een hypotheek afsluiten een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek nemen om nog renteaftrek te kunnen genieten. De doorstromers (huizenbezitters die voor 1 januari 2013 al een hypotheek hadden) kunnen nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten en daar nog renteaftrek van genieten.

De afgelopen jaren hebben de banken en de AFM gewaarschuwd voor de aflossingsvrije hypotheken. Vooral de banken hebben hun huizenbezitters aangeschreven om de lopende aflossingsvrije hypotheken af te gaan lossen. Daarbij hebben zij ook de hypotheekrente hoger gemaakt (een paar tienden) dan bij bijvoorbeeld de annuïteitenhypotheek.

De afgelopen maanden hebben de banken echter een flinke draai gemaakt. Veel banken hebben de “opslag” op hun aflossingsvrije hypotheek verwijderd waardoor de hoogte van de hypotheekrente gelijk is aan die van de annuïteitenhypotheek.

Bovendien blijkt de vraag naar een aflossingsvrije hypotheek (bij doorstromers) steeds groter te worden. Dit heeft te maken met:

  • Lage hypotheekrente
  • Stijgende huizenprijzen
  • Hoogte van het eigen vermogen van huizenbezitters

Lage rente, weinig aftrek

De lage hypotheekrente zorgt ervoor dat het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek ook steeds minder wordt. Vooral bij een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek (waarbij maandelijks wordt afgelost) wordt de renteaftrek steeds minder.

Veel huizenbezitters krijgen nog maar een paar tientjes per maand terug (in de eerste jaren). Over de gehele looptijd van 30 jaar is de teruggave bijna te verwaarlozen, daar de afschaffing van de Wet-Hillen om de hoek komt kijken.

Niet veel huizenbezitters houden hier rekening mee, maar in de toekomst zal iedere huizenbezitter toch gaan betalen over zijn koopwoning. Ik zal dit uitleggen met een rekenvoorbeeld waarbij ik een lage hypotheekrente neem van 1%.

Rekenvoorbeeld 1: 100% annuïteiten (box 1)
Inkomen partner A: €50.000
Inkomen partner B: €10.000
Annuiteitenhypotheek €250.000 vanaf 1-1-2020 tot 1-1-2050
Hypotheekrente 1%
Bruto per maand €804

Netto voordeel in het eerste jaar is €30 per maand.
In 2035 is er nog een voordeel van €2 per maand.
Vanaf 2036 moet er per maand betaald gaan worden (afschaffing Wet-Hillen).
Totale voordeel over 30 jaar is slechts €425.

De bruto maandlast voor de annuïteitenhypotheek van €250.000 is €804 per maand. Het belastingvoordeel is in het eerste jaar €30. Dit voordeel wordt steeds minder. In 2036 moet er zelfs maandelijks betaald gaan worden.

Afbouw Wet-Hillen

Dit heeft te maken met dat de betaalde hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait. Door afschaffing van de Wet-Hillen moet de huizenbezitter nu onderaan de streep gaan betalen. Vanaf 2019 wordt de Wet-Hillen namelijk in 30 jaar afgebouwd met 3,33% per jaar. Hieronder het schema van de afbouw:

Verloop uitfaseren van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld

Jaar

Percentage regeling-Hillen

Jaarlijkse opbrengst

2018

100,00%

0,00%

2019

96,67%

3,33%

2020

93,33%

6,67%

2021

90,00%

10,00%

2046

6,67%

93,33%

2047

3,33%

96,67%

2048

0,00%

100,00%

Bovendien wordt het percentage waarover hypotheekrenteaftrek genoten kan worden de komende jaren ook lager. Vanaf 2023 wordt dit 37,05%.

Indien deze huizenbezitter over 30 jaar een hypotheekrente van 1% betaalt dan is zijn voordeel dus nog maar €425. Hierbij merk ik nog wel op dat ook het percentage van het eigenwoningforfait verandert naar 0,45% (in 2023).

Hybride hypotheek

Het is dan ook logisch dat steeds meer huizenbezitters een aflossingsvrije hypotheek willen. De rente is laag waardoor ook de maandlasten laag zijn bij een aflossingsvrije hypotheek. Bovendien zorgen de stijgende huizenprijzen ervoor dat erbij verkoop er toch een (flinke) verkoopwinst is.

In rekenvoorbeeld 2 heb ik 50% annuïteiten en 50% aflossingsvrij genomen. Hierbij valt de aflossingsvrije hypotheek in box 3 waarover dus geen renteaftrek kan worden genoten. Het volgende is dan van toepassing:

Rekenvoorbeeld 2: 50% annuïteiten (box 1) en 50% aflossingsvrij (box 3)
Annuiteitenhypotheek €125.000 vanaf 1-1-2020 tot 1-1-2050 (box 1)
Aflossingsvrije hypotheek €125.000 vanaf 1-1-2020 tot 1-1-2050 (box 3)
Hypotheekrente 1%
Bruto per maand €506
Netto in het eerste jaar €507 (betaalt €1)
Totaal over 30 jaar te betalen €5.239

De aflossingsvrije hypotheek van €125.000 zorgt voor een lagere bruto maandlast. Er is echter geen belastingvoordeel omdat de aflossingsvrije hypotheek in box 3 valt. Bij doorstromers kan de aflossingsvrije hypotheek nog in box 1 vallen waardoor zij nog wat terug krijgen van de fiscus.

Over de gehele looptijd zal deze huizenbezitter €5.239 belasting betalen over zijn koopwoning. Bovendien wordt de aflossingsvrije hypotheek van €125.000 niet afgelost.

Een vermogende huizenbezitter kan wel de box 3-schuld verrekenen met het vermogen. Hierbij moet er rekening mee worden gehouden dat het kabinet bezig is om de box 3-belasting drastisch te gaan wijzigen (lees mijn eerdere column: Box 3 vrijstelling, sigaar uit eigen doos).

Volledig aflossingsvrij

Ik ga in rekenvoorbeeld 3 nog een stapje verder. Deze huizenbezitter besluit een volledig aflossingsvrije hypotheek te nemen in box 3. Dit is alleen aantrekkelijk als deze huizenbezitter een flink vermogen heeft (meer dan 310.000 euro).

Rekenvoorbeeld 3: 100% aflossingsvrij (box 3)
Aflossingsvrije hypotheek €250.000 vanaf 1-1-2020 tot 1-1-2050 (box 3)
Hypotheekrente 1%
Bruto per maand €208
Netto in het eerste jaar €211 (betaalt €3)
Totaal over 30 jaar te betalen €8.107

De afschaffing van de Wet-Hillen komt direct om de hoek kijken. Deze huizenbezitter gaat meteen een paar euro per maand aftikken. Dit bedrag zal verder oplopen.

De bruto maandlast voor een hypotheek van €250.000 bij een hypotheekrente van 1% is natuurlijk heel erg laag. U als lezer zal (terecht) opmerken dat deze rente kan stijgen in de toekomst.

Houd Den Haag in de gaten

Ik begrijp dat steeds meer huizenbezitters een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Het voordeel van de renteaftrek is door de lage hypotheekrente bijna te verwaarlozen. Het is echter wel verstandig om rekening te houden met de afgeschafte Wet-Hillen. Bovendien is het niet mogelijk een box 3-schuld terug te brengen naar een box 1-schuld.

Vooral vermogende huizenbezitters zullen de box 3-aflossingsvrije hypotheek graag verrekenen met hun box 3-vermogen. Het is even afwachten wat Den Haag gaat doen, want de kans is groot dat er een drastische wijziging wordt doorgevoerd voor de box 3-belasting.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 24 jul Taxaties per direct afschaffen 44
  2. 10 jul Rommelen met taxaties 32
  3. 26 jun Paniek in hypotheekland 20

Gerelateerd

aflossingsvrije hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
24 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. Jambo72 8 november 2019 10:21
    Jammer Jos dat je even vergeet dat ik ook ervoor kan kiezen om mijn eigen woning in Box 3 te plaatsen. Dan moet ik inderdaad wel in de gaten houden wat dit voor effect heeft op de VRH en of ik de schuld nog mag verrekenen met dit vermogen (dat bepaalt wordt volgens de lagere WOZ waarde) echter zoals het er nu uitziet ben ik hiermee wel voordeliger uit. In de toekomst kan ik dan altijd nog terug naar Box 1 door de woning en hypotheek om te zetten
  2. geitenbreier 8 november 2019 16:27
    Het eigenwoning forfait is sowiezo een van de meest ordinaire vormen van diefstal. Je krijgt geen inkomen uit een huis waar je in woont, tenzij je een kamer verhuurt. Verder alleen kosten voor onderhoud/servicekosten voor een appartement, etc. Het is een bezit wat vergaard is met inkomen waar al eerder belasting over betaald is. Dus net als box 3 en de erf- en schenkbelasting een jaarlijks terugkerende dubbele belasting!
    De wet Hillen leverde een tijdelijke verbetering van de situatie, maar was eigenlijk een lapmiddel om de onderliggende fout te verbergen. Ik houd in ieder geval zo lang mogelijk een hypotheek aan die minstens zo veel rente vraagt als het EWF. Ik geeft het liever aan de bank dan aan de roverheid.
  3. WelNiet 8 november 2019 22:34
    quote:

    Jambo72 schreef op 8 november 2019 10:21:


    Jammer Jos dat je even vergeet dat ik ook ervoor kan kiezen om mijn eigen woning in Box 3 te plaatsen. Dan moet ik inderdaad wel in de gaten houden wat dit voor effect heeft op de VRH en of ik de schuld nog mag verrekenen met dit vermogen (dat bepaalt wordt volgens de lagere WOZ waarde) echter zoals het er nu uitziet ben ik hiermee wel voordeliger uit. In de toekomst kan ik dan altijd nog terug naar Box 1 door de woning en hypotheek om te zetten


    Volgens mij blijft je eigen woning zo goed als altijd in box 1. Je kunt de schuld hoogstens onder voorwaarden (bijv. niet aflossen, schuld gebruikt voor overige doeleinden zijnde niet de eigen woning) in box 3 hebben. Daarnaast kun je niet zomaar switchen van box. Mocht dat wel kunnen dan hoor ik graag hoe :).
  4. PjotrIEX 9 november 2019 13:03
    quote:

    WelNiet schreef op 8 november 2019 22:34:


    [...]

    Volgens mij blijft je eigen woning zo goed als altijd in box 1. Je kunt de schuld hoogstens onder voorwaarden (bijv. niet aflossen, schuld gebruikt voor overige doeleinden zijnde niet de eigen woning) in box 3 hebben. Daarnaast kun je niet zomaar switchen van box. Mocht dat wel kunnen dan hoor ik graag hoe :).


    Dit is correct. Alleen tweede + woningen komen in box 3.vraag maar aan prins Bernhard
  5. forum rang 7 josti5 9 november 2019 20:31
    quote:

    WelNiet schreef op 8 november 2019 22:34:


    [...]

    Volgens mij blijft je eigen woning zo goed als altijd in box 1. Je kunt de schuld hoogstens onder voorwaarden (bijv. niet aflossen, schuld gebruikt voor overige doeleinden zijnde niet de eigen woning) in box 3 hebben. Daarnaast kun je niet zomaar switchen van box. Mocht dat wel kunnen dan hoor ik graag hoe :).


    De winst op verkoop van de eigen woning wordt al een aantal jaren afgetrokken van de rente-aftrekbaarheid van de hypotheek op de nieuwe woning. Als de winst groter is dan de hoogte van de nieuwe hypotheek, dan is de rente daarop in het geheel niet meer aftrekbaar, en komt de nieuwe hypotheek in box 3.
    Deze wordt als schuld eerst afgetrokken van het vermogen, en over de uitkomst daarvan wordt het fictief rendement berekend.
    Zo gaat het bij mij al sinds 2012.
    Als ik Jos mag geloven, behoort ook dit snel tot het verleden...
  6. forum rang 4 Broke Even 10 november 2019 17:12
    Ben ik nou een domme lul omdat ik men huis in 5 jaar tijd helemaal zal hebben afbetaald?? Ipv aflossings blij maar bij blijven lenen.

    De afbouw van wet Hillen betekent voor mij dat ik straks alsnog moet gaan betalen voor een huis dat ik allang helemaal heb afbetaald! Wat een kut land!
  7. Met Effekt 11 november 2019 02:22
    quote:

    Broke Even schreef op 10 november 2019 17:12:


    Ben ik nou een domme lul omdat ik men huis in 5 jaar tijd helemaal zal hebben afbetaald?? Ipv aflossings blij maar bij blijven lenen.



    Dit jaar wel, met een AEX stijging van 22,7% en ca 3% dividend had je dat geld beter kunnen beleggen in indextrackers. Dan had je 1/4 van je geld gratis gekregen (snel voor 31/12 gebruiken om hypotheek af te lossen anders wil de overheid hiervan 1.2% VRH ontvangen)
  8. Atari 11 november 2019 12:42
    Lekker man! Alfossingsblij lenen, je zie veel mensen kredieten aflsossingsblij financieren. Je ziet ook veel mensen consumptieve uitgaven aflossingsblij doen. Lekker lenen voor een auto, vakantie, en of andere uitgaven die goedkoop te doen zijn door de overwaarde op te nemen. Welkom in het kapitalistische systeem waarbij de consumptieve honger de wereld om zeep helpt. De overheid stimuleert de dommer geldezels lenen het geld om uit te geven. Oftewel de olie van de economie. Straks is de auto niks waard en de overwaarde verdampt en wijst iedereen naar elkaar omdat we weer in een recessie zitten
  9. forum rang 5 Dead cat bounce 11 november 2019 18:45
    quote:

    Atari schreef op 11 november 2019 12:42:


    Lekker man! Alfossingsblij lenen, je zie veel mensen kredieten aflsossingsblij financieren. Je ziet ook veel mensen consumptieve uitgaven aflossingsblij doen. Lekker lenen voor een auto, vakantie, en of andere uitgaven die goedkoop te doen zijn door de overwaarde op te nemen. Welkom in het kapitalistische systeem waarbij de consumptieve honger de wereld om zeep helpt. De overheid stimuleert de dommer geldezels lenen het geld om uit te geven. Oftewel de olie van de economie. Straks is de auto niks waard en de overwaarde verdampt en wijst iedereen naar elkaar omdat we weer in een recessie zitten
    Bijna goed het is je euro is niks meer waard en straks minder dan niks
  10. lodewijk70 11 november 2019 23:42
    quote:

    Broke Even schreef op 10 november 2019 17:12:


    Ben ik nou een domme lul omdat ik men huis in 5 jaar tijd helemaal zal hebben afbetaald?? Ipv aflossings blij maar bij blijven lenen.

    De afbouw van wet Hillen betekent voor mij dat ik straks alsnog moet gaan betalen voor een huis dat ik allang helemaal heb afbetaald! Wat een kut land!


    Dat dank je aan die kut-VVD die altijd geroepen heeft dat de HRA stond als een huis, maar nu van dit spaarpotje een melkkoe heeft gemaakt
  11. forum rang 5 Dead cat bounce 12 november 2019 08:04
    quote:

    lodewijk70 schreef op 11 november 2019 23:43:


    Het zou interessant zijn om de factor inflatie ook nog mee te nemen in de berekening. Ik denk dat de som dan nog gunstiger uitkomt voor de aflossingsvrije hypotheek.
    Nee alles zo snel mogelijk aflossen is het beste
    (Binnen 8 jaar ) Eerste paar jaar met een persoonlijke lening je hypotheek aflossen
    wel kijken naar je situatie natuurlijk
  12. forum rang 7 josti5 12 november 2019 09:16
    quote:

    Dead cat bounce schreef op 12 november 2019 08:04:


    [...] Nee alles zo snel mogelijk aflossen is het beste
    (Binnen 8 jaar ) Eerste paar jaar met een persoonlijke lening je hypotheek aflossen
    wel kijken naar je situatie natuurlijk


    Waarom alles zo snel mogelijk aflossen???
    Het geld dat ik de afgelopen 20 jaar in aandelen heb gestopt in plaats van af te lossen, heeft veel en veel en veel meer opgebracht, dan de betaalde rente.
    De enorme stijging van de huizenprijs heeft daarnaast, bij de verkoop van het huis, de hypotheek meer dan geheel afgelost, waarbij ik op de nieuwe woning bewust nog een hypotheekje heb genomen, aflossingsvrij.
    De waarde van de woning is in 7 jaar tijd inmiddels alweer dusdanig gestegen, dat bij verkoop ook deze hypotheek weer in zijn geheel afgelost zou kunnen worden.
    Cash en de vrijheid om met je centen te doen wat je wilt, is wat mij betreft nog altijd king!
    Waarbij natuurlijk ieder's individuele situatie verschillend is.

  13. forum rang 5 Dead cat bounce 12 november 2019 13:15
    quote:

    josti5 schreef op 12 november 2019 09:16:


    [...]

    Waarom alles zo snel mogelijk aflossen???
    Het geld dat ik de afgelopen 20 jaar in aandelen heb gestopt in plaats van af te lossen, heeft veel en veel en veel meer opgebracht, dan de betaalde rente.
    De enorme stijging van de huizenprijs heeft daarnaast, bij de verkoop van het huis, de hypotheek meer dan geheel afgelost, waarbij ik op de nieuwe woning bewust nog een hypotheekje heb genomen, aflossingsvrij.
    De waarde van de woning is in 7 jaar tijd inmiddels alweer dusdanig gestegen, dat bij verkoop ook deze hypotheek weer in zijn geheel afgelost zou kunnen worden.
    Cash en de vrijheid om met je centen te doen wat je wilt, is wat mij betreft nog altijd king!
    Waarbij natuurlijk ieder's individuele situatie verschillend is.


    Ja had het ook niet over verkopen van een woning .
    in mijn situatie . Maar goed ook al verkoop je nu je huis iets terug kopen is net zo duur .
    Als je je hypotheek aflost in 8 jaar kan je daarna maximaal geld in aandelen stoppen of ergens anders in investeren .
    Plus als je je baan kwijt raakt in jou situatie ben je niet blij .
24 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare