Vrouwen bloot, handel dood is een veelgehoord beursadagium. In de zomer is er minder liquiditeit en wordt er minder gehandeld, vandaar. De afgelopen weken was er echter voldoende te beleven op de beurs, mede door de halfjaarcijfers die deze weken gepubliceerd worden.
In dit artikel zal ik alvast een aantal aandelen voorbeschouwen van bedrijven die later deze week hun halfjaarcijfers presenteren. De beurzen liggen er redelijk goed bij wereldwijd, maar de liquiditeit neemt wel af. Dat is vooral in de eerste uren van de handel goed te zien, wat soms rare uitslagen tot gevolg heeft.
Pas dus op met het bestens verkopen of kopen van aandelen meteen na negen uur. Een arme ziel die niet overtuigd was van de Besi-cijfers raakte daarmee bijvoorbeeld z'n aandelen kwijt op €25,25 terwijl er een half uur later bijna 10% meer betaald werd. Altijd met limieten werken en kijken of er voldoende liquiditeit in het aandeel is.
Waar staan we?
Waar staan we met de beurs? Veel partijen vinden het wel mooi geweest dit jaar. Met de afstort van vorig jaar nog fris in het geheugen is het niet zo gek om na de koersstijging van 22% dit jaar wat geld van tafel te halen.
Overigens: mocht uw vermogensbeheerder u met dit soort percentages om de oren slaan, vraag hem dan ook even hoeveel er in het najaar van 2018 afgegaan is.
Beste vergelijkingsmateriaal lijkt mij nog de vorige zomer, toen de AEX ook al rond de 570 noteerde. Eigenlijk is er dus niet zoveel gebeurd, alleen zijn de centrale banken wederom in een kramp geschoten waardoor de beurs nog voor langere tijd van lagere rentes kan genieten.
We staan dus in principe niet veel meer dan een paar puntjes hoger dan een jaar geleden. Wel is het dividend natuurlijk ingelopen. Kan het nog verder omhoog? Jazeker, maar het is geen overtuigende rally. De grote partijen zijn nog steeds erg voorzichtig, maar zien ook geen alternatieven zolang de rente zo laag blijft.
Het handelsconflict is de grootste zorg. Niet eens zozeer Amerika-China nu, dat is wat het meeste in het oog springt, maar in zijn algemeenheid is het niet goed voor de winstgevendheid van de bedrijven als iedereen zich terugtrekt op zijn eigen continent.
De-globalisering
Een soort de-globalisering dus, gedreven door angst voor de enorme (financiële) slagkracht van de grote ondernemingen op andere continenten. Je ziet dat bedrijven daar nu duidelijk rekening mee gaan houden en meer en meer hun productiefaciliteiten spreiden. Dus: zorg dat je een fabriek in China hebt, een in Europa en eentje in de VS.
Dan verschuif je gewoon je productie-aantallen en doe je op alle continenten mee. Mooi voorbeeld daarvan is het roemruchte Harley-Davidson. Het werd gestraft door de Europese Unie met een importtarief van 25% waardoor logischerwijs de omzet hard terugliep.
Het verplaatsen van (een deel van de) produktie naar het land van bestemming is dan de oplossing. Maar: dat brengt kosten met zich mee en uiteraard is arbeid in Nederland wat duurder dan in pakweg Thailand, waar HD ook een fabriek heeft staan.
Een ongeluk komt overigens zelden alleen, zoals ook in dit geval. Harley Davidson had al langer last van teruglopende verkopen omdat de zware motor steeds minder gewild is. Harley probeert nu met nieuwe - zelfs elektrische - modellen nieuwe doelgroepen aan te boren, maar of dat past bij het aloude imago van 'born to be wild ' is de vraag. Oordeel zelf.
VIDEO
We dwalen wat af. De handelsoorlog is geen fake news , die raakt wel degelijk heel veel bedrijven. Maar niet altijd is de handelsoorlog de precieze reden waarom het met bepaalde bedrijven niet goed gaat; vaak is er sprake van een onderliggende trend die aan het licht komt. Als het al tegenzit, dan komt zo'n handelsconflict er nog eens bij en dat kan dan net de genadeklap zijn.
Interessant is bijvoorbeeld de auto-industrie. Ligt de malaise daar aan de terughoudende Chinezen of is er een stille revolutie gaande in de sector? Food for thought .
ArcelorMittal
Gaan we verder met de evenementen van komende week, waar ik een paar cijferende fondsen uitlicht. Als eerste ArcelorMittal, dat maar niet van zijn plaats lijkt te komen. De koers is gehalveerd sinds vorig jaar door lagere staalprijzen als gevolg van overcapaciteit.
Ook hier speelt de handelsoorlog een grote rol, maar onderliggend wordt er nog steeds te veel staal geproduceerd. In ieder geval meer dan de markt aankan.
Mittal is zo'n bedrijf dat op alle continenten meespeelt met lokale fabrieken. Dominant is echter de output van de Chinese staalsector. De Chinezen zijn goed voor ongeveer de helft van de wereldwijde staalproduktie maar kunnen het in eigen land allemaal niet meer kwijt.
De grenzen naar de VS zijn dicht, zodat het materiaal richting Europa komt. En bij ons gaat het toch al niet zo geweldig, althans, in de produktiesector. De Duitse auto-industrie wankelt onder invloed van dieselschandalen, veranderend consumentengedrag en elektrificatie van voertuigen.
Mittal heeft net de failliete Italiaanse staalfabriek Ilva overgenomen maar ziet zich inmiddels gedwongen om de produktie op andere lokaties te verminderen. En staalfabrieken hebben hoge vaste kosten, dus minder produktie gaat snel ten koste van de winstgevendheid.
Toch zijn er lichtpuntjes. Inmiddels lijkt het erop dat in China de staalprijzen weer wat aan het aantrekken zijn. Dat heeft een aantal redenen:
De voorraden zijn minder groot dan gedacht
De vraag valt mee door stimuleringsbeleid van de Chinese regering
Milieumaatregelen
Ook in de VS is de staalprijs weer aan de beterende hand. ArcelorMittal zelf startte het derde rondje prijsverhogingen op vorige week. Eerder al lieten concurrenten als Steel Dynamics, Nucor en US Steel weten de staalprijzen te verhogen.
Voor een algehele verbetering van het sentiment rond staal is het wachten op een positieve uitkomst van het handelsoverleg tussen de VS en China. Een meer ontspannen verhouding tussen de twee grootmachten zou de investeringsbereidheid bij de industrie kunnen doen toenemen.
Mittal speelt mee op alle continenten en profiteert tussendoor ook nog van de absurde prijzen voor ijzererts momenteel. Dat heeft een tijdelijk karakter, maar zolang het zo hoog staat is het mooi meegenomen.
Regio
Gemiddelde prijs ($)
Afzet ($mrd)
Ebitda
Ebitda/Sales
VS
874
5,1
350
6,8%
Europa
729
10,5
470
4,5%
Brazilië
704
2,1
309
14,7%
Azië
541
1,6
145
8,8%
Mijnbouw
100
1,1
420
37%
Afbeelding: de gemiddelde staalprijzen in de VS lagen in Q1 nog steeds substantieel hoger dan in de overige regio's.
Die hoge prijs is een gevolg van een damdoorbraak bij concurrent Vale in Brazilië, waarbij ruim 300 mensen het leven verloren. Hierdoor is de wereldwijde produktie van ijzererts onder druk komen te liggen, met stijgende prijzen tot gevolg.
Het staalconcern hinkt al langere tijd op twee gedachten: enerzijds moet de schuld onder de $6 miljard (nu ongeveer $10 miljard) terwijl het anderzijds wil investeren in de overgenomen staalfabrieken in Italië en India.
Met een langetermijnblik zal dat ongetwijfeld een goed plan zijn, maar momenteel is er staal genoeg en is het belangrijker dat vraag en aanbod in evenwicht komen.
Waarderingstechnisch staat Mittal nu circa 2,2 maal de ebitda, en inclusief schulden 3,5 maal ebitda. Dat geeft wel aan dat er heel veel negativiteit is ingeprijsd. Die ebitda over het tweede kwartaal zou volgens de gemiddelde analistenvoorspelling moeten uitkomen rond de $1,5 miljard.
Period Number of sell-side analysts participation Ebitda consensus average $ million
2Q 2019
20
$1,529
Vastgoed: Vastned en Unibail
Deze week is ook de beurt aan de vastgoedbedrijven Vastned en Unibail. Beide aandelen presteren extreem slecht dit jaar. Het sentiment rond winkelvastgoed is beroerder dan ooit en het is de vraag of we niet in een overdrijvingsfase zitten.
Niettemin vallen de problemen niet te ontkennen. Winkeliers hebben het moeilijk: we kopen steeds meer online en komen daarom automatisch minder in de winkel. Winkelcentra in de buitenwijken van grote steden moeten daarom alles in het werk stellen om de consument alsnog op zaterdag, of door de week, naar hun locatie te lokken.
Vastned is eigenlijk een witte raaf onder de vastgoedbedrijven omdat het geen winkelcentra heeft, maar winkelpanden op toplocaties in grote steden als Amsterdam, Utrecht, Parijs en Antwerpen.
Vastned werd echter geconfronteerd met leegstand in een groot pand in Parijs. Dat zet de inkomsten onder druk, waardoor de markt is gaan twijfelen over de houdbaarheid van het dividend. Bij de cijferpresentatie zal er meer duidelijkheid moeten komen over de staat van het Parijse pand.
van Vastned in Parijs.
Mocht er een goede huurder zijn gevonden, dan is dat een duidelijk koopmoment voor het aandeel Vastned. Woensdag nabeurs weten we meer.
Unibail-Rodamco
Het grootste winkelvastgoedbedrijf van Europa loopt al tijden met de ziel onder de arm. Het ruime dividend van €10,80 per jaar is gegarandeerd voor dit en volgend jaar en zou daarna weer moeten stijgen.
Maar de markt gelooft het niet. De waarde van de winkelpanden/-centra ligt onder druk. Unibail heeft zich vertild aan de overname van Westfield, waar grote brokken Amerikaans en Brits vastgoed in zitten.
Voor de financiering moest Unibail onderdelen afstoten, en het concern pocht dat die onderdelen boven de getaxeerde waarde verkocht werden. Wat het er niet bij vertelde was dat die verkochte assets vooral kantoren waren. De kantorenmarkt ligt inmiddels wél goed, net als logistiek vastgoed en woningen.
Winkelvastgoed wordt echter gewaardeerd op een multiple van de huurinkomsten en de angst is dat die huurinkomsten de komende jaren verder onder druk komen te liggen. Dat heeft weer te maken met het feit dat de winkelcentra meer vertier als horeca en bioscopen moeten aanbieden, waardoor de huurinkomsten minder hoog zullen zijn.
Daarnaast hebben bestaande winkeliers het in een aantal sectoren moeilijk en eisen zij lagere huren om te kunnen blijven voortbestaan. Een gevalletje Intertoys bijvoorbeeld, dat bij Wereldhave met 10 van de 11 zaken een doorstart maakt, kost toch geld omdat de doorstarter als eerste de vastgoedboer het mes op de keel zet.
VIDEO
Nu heeft Unibail wel de grotere winkelcentra, maar ook daar hakt de groei van de online verkopen erin. Je kon wel aan zien komen dat de overname van Westfield door Unibail niet goed zou aflopen, maar ik had eerlijk gezegd verwacht dat het bij €150-160 wel klaar zou zijn.
Inmiddels staan we écht bijna €100 lager dan ten tijde van de aankondiging van de overname - in december 2017 - en is het dividendrendement van Unibail opgelopen tot €10,80/125 = 8,6%.
Wie de stukken nu wil kopen zou dit dividendrendement kunnen uitmelken door via een mooie optieconstructie de onderkant te beschermen en dat te financieren met een geschreven call aan de bovenkant. Het is maar een idee. Kijk wel uit met het dividend van Franse aandelen, daar blijft nog wel wat aan de strijkstok hangen.
Het commentaar van het vorige week al doorgekomen winkelvastgoedbedrijf Vastned Belgium , waar het Belgische vastgoed van Vastned in zit, geeft wat meer inzicht:
De huurprijzen staan onder druk in alle segmenten (high street shops, shoppingcenters en out-of-town retail). De marges van retailers staan onder druk en zij trachten lopende huurprijzen te heronderhandelen of te koppelen aan de gerealiseerde omzet.
De prime rent voor winkels van 150 m² in Brussel en Antwerpen blijft echter stabiel. Voor grote winkels dalen de huurprijzen, zelfs in topsteden als Antwerpen en Brussel. Vastned Retail Belgium verwacht dat op korte en middellange termijn bovenvermelde trend aanhoudt en dat markthuren in commercieel vastgoed stagnerend tot licht dalend zullen zijn.
Denk dus niet dat Unibail gevrijwaard blijft van deze trend. Iedereen krijgt ermee te maken, alleen de een wat meer dan de ander, en dat heeft te maken met de kwaliteit van de winkellocaties.
Dat neemt niet weg dat de winkelvastgoedbedrijven nu wel erg goedkoop beginnen te worden. Ze zitten in een vervelende neerwaartse spiraal: doordat de waarde van het vastgoed afneemt, beginnen de leenvoorwaarden te knellen.
De Loan-To-Value stijgt bij veel bedrijven richting of zelfs boven de 40%, waardoor er eigenlijk wat verkocht moet worden om daar weer onder te raken. Wie nog kantoren op de balans heeft staan, komt daar makkelijker overheen dan partijen als Wereldhave of Eurocommercial Properties die vooral winkelcentra hebben.
Heel interessant vind ik de ontwikkelingen bij Wereldhave, waar donderdag een nieuwe ceo begint. Dat is Matthijs Storm, die bij Kempen als vastgoedexpert heeft gewerkt. Onderaan dit artikel vindt u daar meer informatie over: daar staat voor u het Premiumartikel over Wereldhave.
Storm krijgt de ondankbare maar ongetwijfeld goed betaalde taak Wereldhave weer op het rechte pad te krijgen. Als vastgoedbelegger/analist weet hij ongetwijfeld precies waar de pijn zit, maar het oplossen ervan is een ander verhaal.
Altijd blijven lachen
Dan houden we ermee op voor vandaag. Nog even wat te lachen, want dat blijft gezond in deze bijzondere tijden. Onder deze serie tweets ziet u nog de agenda voor de komende week en het Wereldhave-artikel. Ik wens u een fijne zondag en veel succes op de beurs volgende week.
Langetermijn-aandeelhouders Wereldhave houden vol:
Er zijn ook altijd winnnaars...
Het is 'm!
Is dit vrouwonvriendelijk of manonvriendelijk?
Agenda komende week
Maandag 29 juli
08:00 Heineken Q2-cijfers
08:00 Siemens Q2-cijfers
08:00 Sanofi Q2-cijfers
22:00 Beyond Meat Q2-cijfers
22:00 NXP Semiconductors Q2-cijfers
Dinsdag 30 juli
01:50 Japan industriële productie jun
06:30 Nederland vertrouwen industrie jul
07:30 Frankrijk BBP Q2
08:00 Proximus Q2-cijfers
08:00 Bayer Q2-cijfers
08:00 Lufthansa Q2-cijfers
08:00 BP Q2-cijfers
08:00 Duitsland GFK consumentenvertrouwen aug
09:00 Wereldhave notering €0,63 ex-dividend
11:00 EU consumentenvertrouwen jul
13:00 Mastercard Q2-cijfers
13:00 Procter & Gamble Q2-cijfers
14:00 Duitsland inflatie CPI jul
14:30 VS persoonlijke uitgaven jun 0,3% MoM
16:00 VS consumentenvertrouwen jul 124,5
22:00 Apple Q2-cijfers
22:00 Gilead Q2-cijfers
Woensdag 31 juli
03:00 China NBS manufacturing PMI jul 49,6
08:00 Avantium Q2-cijfer
08:00 Melexis Q2-cijfers
08:00 Ontex Q2-cijfers
08:00 Fugro Q2-cijfers
08:00 Aperam Q2-cijfers
08:00 Airbus Q2-cijfers
08:00 WDP Q2-cijfers
08:00 Fastned Q2-cijfers
08:00 Wolters Kluwer Q2-cijfers
08:00 Umicore Q2-cijfers
08:00 Unibail Rodamco Q2-cijfers
08:00 Takeaway.com Q2-cijfers
08:00 GBL Q2-cijfers
08:00 Air France-KLM Q2-cijfers
08:00 Duitsland detailhandelsverkopen jun
11:00 EU BBP Q2
13:00 General Electric Q2-cijfers
15:45 VS Chicago PMI jul 50,5
18:00 Vastned Q2-cijfers
20:00 Fed rentebesluit
22:00 Qualcomm Q2-cijfers
Donderdag 1 augustus
03:45 China Caixin manufacturing PMI jul 49,6
08:00 Royal Dutch Shell Q2-cijfers
08:00 AMG Q2-cijfers
08:00 Ordina Q2-cijfers
08:00 DSM Q2-cijfers
08:00 ING Q2-cijfers
08:00 Euronext Q2-cijfers
08:00 ArcelorMittal Q2-cijfers
08:00 Argenx Q2-cijfers
08:00 Rood Microtech Q2-cijfers
08:00 Telenet Q2-cijfers
08:00 Intertrust Q2-cijfers
09:00 Nederland manufacturing PMI jul
09:50 Frankrijk manufacturing PMI jul
09:55 Duitsland manufacturing PMI jul
13:00 General Motors Q2-cijfers
14:30 VS wekelijkse jobless claims
16:00 VS ISM manufacturing PMI jul
16:00 VS bouwuitgaven jun
Vrijdag 2 augustus
16:00 VS consumentenvertrouwen Michigan jul
16:00 VS fabrieksorders jun
14:30 VS handelsbalans jun -55,0B
14:30 VS loongroei jul 0,2% MoM
14:30 VS werkloosheidspercentage jul 3,6%
14:30 VS Non-Farm Payrolls jul 160K
13:00 Chevron Q2-cijfers
08:00 Allianz Q2-cijfers
Wereldhave Q2-cijfers Wereldhave publiceert voor de laatste keer cijfers voordat de nieuwe ceo zijn intrede doet. De bandbreedte van het directe resultaat wordt licht vernauwd. Dat wordt nu €2,75-2,80, waar het eerst €2,75-2,85 was.
De headlines:
Direct result € 65.8m (H1 2018: € 59.7 from continuing operations)
EPRA EPS € 1.44 (H1 2018: € 1.33 from continuing operations)
Netherlands and Belgium solid performance, France challenging
Indirect result € -125.1m (H1 2018: € -29.3m from continuing operations)
Outlook: EPRA EPS 2019 between € 2.75 - € 2.80 (€ 2.75 – € 2.85)
Dividend 2019 unchanged at € 2.52, or € 0.63 per quarter
Het dividend voor dit jaar blijft hetzelfde, €0,63 per kwartaal en dus €2,52 per jaar. Het indirecte resultaat (herwaardering vastgoed en financiële instrumenten) kwam uit op €125 miljoen negatief, waarvan €123 miljoen afwaardering van vastgoed betrof.
De afwaardering is gedaan op basis van verhandelde yields in de markt. Omdat kopers van winkelcentra een hoger rendement verlangen (lees: minder willen betalen), is de portefeuille in Nederland met €84 miljoen, in België met €2 miljoen en in Frankrijk met €36 miljoen afgewaardeerd.
Dat brengt de Net Asset Value verder omlaag van €43,83/aandeel in Q1 naar €40,90 nu. De Loan-To-Value loopt hierdoor op naar 40% zodat de gewenste bandbreedte 35-40% inmiddels bereikt is.
Niet vrolijk
Het commentaar op de gang van zaken stemt niet vrolijk. In alle landen is sprake van druk op de huren, hetzij door faillissementen en doorstarts (Intertoys), hetzij door een andere mix van winkels (minder vraag naar grote oppervlaktes en meer vraag vanuit de horecahoek).
Dividend krijgt waarschijnlijk hak
Bovenstaand ziet u het cashflowoverzicht. Het huidige dividend wordt niet gedekt door de operationele inkomstenstroom. We zien dan ook aankomen dat het dividend volgend jaar een hak krijgt.
Wel sympathiek dat kort voor het aantreden van de nieuwe ceo er nog even een stevige afwaardering is gedaan. De lat wordt wat dat betreft alvast wat lager gelegd; een legitieme eis voor een nieuwe ceo.
Dat maakt het werk voor Storm er verder niet lichter op. De LTV moet aangepakt en het dividend moet omlaag. Beleggers weten dat die boodschap eraan komt: momenteel is de uitkering 91% en dat zal eerder richting 80% gaan. Uiteindelijk valt de aanpassing van het directe resultaat niet eens tegen, al is het iets lager dan eerder gecommuniceerd.
Nieuwe ceo
Geen ramp - op de huidige koers is dat nog steeds 10% - maar het zal aandeelhouders verder afschrikken. De nieuwe leidsman, Matthijs Storm (40), heeft echter jarenlang in de rol van aandeelhouder/belegger vertoefd en zal met die ervaring gaan handelen. Het creëren van aandeelhouderswaarde zal zijn topprioriteit worden.
Matthijs Storm is afkomstig van asset manager Kempen. Daar leidde hij een team van vastgoedexperts die twee fondsen manageden. Hij mag vanaf 1 augustus proberen de vastgoedmoloch uit het slop te halen.
Afbeelding: Matthijs Storm
Gedurende het bewind van zijn voorganger, Dirk Anbeek, daalde de koers van Wereldhave fors:
Anbeek maakte de strategische keuze bij zijn aantreden als ceo (de drie jaar daarvoor was hij als financiële man verantwoordelijk voor de Europese landen) in middelgroot winkelvastgoed te willen beleggen.
Met de kennis achteraf kan gesteld worden dat dat geen gelukkige keuze was. Maar, ook het winkelvastgoed op A-locaties is inmiddels flink afgewaardeerd getuige de koersen van Unibail en Klépierre, dus wat dat betreft staat alles weer min of meer gelijk.
Geen gespreid bedje
Storm komt niet in een gespreid bedje, integendeel. De markt zit dringend te wachten op richtinggevende maatregelen. De huurinkomsten komen steeds meer onder druk te staan omdat retailers die niet helemaal op de toplocaties vertoeven, steeds vaker moeite hebben om de eindjes aan elkaar te knopen.
Leegstand is taboe, zodat huurders met lagere tarieven worden gelokt. Gisteren publiceerde Vastned Belgium de halfjaarcijfers en daar dook deze strofe op:
De huurprijzen staan onder druk in alle segmenten (high street shops, shoppingcenters en out-of-town retail). De marges van retailers staan onder druk en zij trachten lopende huurprijzen te heronderhandelen of te koppelen aan de gerealiseerde omzet.
De prime rent voor winkels van 150 m² in Brussel en Antwerpen blijft echter stabiel. Voor grote winkels dalen de huurprijzen, zelfs in topsteden als Antwerpen en Brussel. Vastned Retail Belgium verwacht dat op korte en middellange termijn bovenvermelde trend aanhoudt en dat markthuren in commercieel vastgoed stagnerend tot licht dalend zullen zijn.
Dat is in een notedop hoe de winkelvastgoedwereld ervoor staat. Wereldhave heeft al een grote stap gezet door het winkelcentrum in Finland te verkopen, waardoor nog drie landen overblijven: Nederland, Frankrijk en België.
Wat moet Storm doen?
Wat moet Storm doen? Als vastgoedspecialist zal hij de markt goed kennen en ook andere kopstukken binnen Wereldhave hebben een analytische achtergrond. Analisten weten als geen ander hoe de markt in elkaar steekt: het verhaal van Vastned Belgium is symptomatisch voor de winkelvastgoedmarkt.
Retailers hebben het moeilijk - zelfs in deze hoogconjunctuur - omdat alles en iedereen elkaar op internet kapotconcurreert. Online winkels verdienen ook geen drol, maar de grote hebben diepe zakken of andere verdienmodellen naast hun webshops. En omdat locatie op internet geen rol speelt, is er altijd wel weer een goedkopere.
Dat wil niet zeggen dat alle winkels gaan verdwijnen, integendeel. Maar de huurinkomsten staan onder druk, en daardoor de waarde van het vastgoed, die afgeleid wordt van de huurinkomsten.
De beurs neemt alvast een voorschot op die afwaardering. Bij Wereldhave is er de afgelopen 11 jaar telkens afgewaardeerd op het vastgoed. Inmiddels is de NAV van het vastgoed gedaald naar €38 per aandeel, terwijl de beurskoers zo rond de €22 schommelt.
Dividend houdt beleggers aan boord
Het ruime dividend houdt de beleggers aan boord. Maar dat betekent ook dat snijden in het dividend een pijnlijke zaak is. Wereldhave deed het noodgedwongen vorig jaar (2 februari) en kreeg pardoes een koerspandoering te verwerken van €40 naar €30.
En opnieuw is het dividend onderwerp van discussie. De winst per aandeel ( de directe huuropbrengsten) wordt voor dit jaar begroot op €2,75-2,80 terwijl het dividend dit jaar €2,52 is. Het dividend is €0,63 per kwartaal voor dit jaar, wat op dit koersniveau een dividendrendement geeft van 11,5%.
Anbeek beloofde een pay-outpercentage van 75-85% van het directe resultaat vorig jaar. Een snelle rekensom leert dat het dividend dan zou uitkomen op €2,06-2,42 - lager dan de huidige €2,52. De middenprik daarvan geeft overigens nog steeds een dividendrendement van 10% op basis van de huidige koers.
Schone lei
De beslissing over het dividend is uiteraard aangehouden tot de nieuwe ceo zijn intrede doet. Dat wordt de lakmoesproef voor Mattijs Storm. Misschien is de beurs wel gebaat bij een stukje duidelijkheid. Om met een schone lei te beginnen zou Storm meteen flink de hak erin kunnen zetten.
Dan is het in ieder geval voor langere tijd houdbaar. In de tijd erna zou naar een meer adequate oplossing gezocht kunnen worden om de waarde van de beurskoers en de NAV dichter bij elkaar te brengen.
Het bedrijf opheffen
Bij een enorme discount kan het logisch zijn het bedrijf gewoon op te heffen, als er kopers zijn voor het vastgoed. Dat zal het personeel niet fijn vinden, maar als de aandeelhouders op die manier een mooie premie van 20-30% op de beurskoers kunnen krijgen, zullen ze dat niet versmaden.
Een ceo zal dat echter zijn personeel niet willen aandoen. Daarom is een geleidelijke verkoop van vastgoed in combinatie met het inkopen van eigen aandelen, zoals Vastned en ECP dat momenteel deden/doen, te prefereren.
Voor Vastned en Wereldhave zijn de Belgische activa het gemakkelijkst te verkopen (via de beurs) maar beter zou het zijn de kwalitatief mindere assets (Frankrijk) te verkopen, desnoods met een discount. Wereldhave heeft 6 locaties in Frankrijk.
Meer leisure in winkelcentrum
Storm werd in 2014, bij de lancering van een nieuw vastgoedfonds van Kempen, geinterviewd door Harry Geels van Financial Investigator. Interessant is om te lezen hoe Storm destijds al tegen winkelvastgoed aankeek. Zo vond Kempen toen al dat er minimaal 30% leisure in een winkelcentrum moest. Hier leest u dat interview .
Een fragment ziet u hier:
Benieuwd hoe Kempen het afgelopen jaar gedaan heeft met zijn vastgoedfonds? Dat fonds loopt al een tijdje en kan de benchmark niet bijhouden. Wel is de laatste jaren de achterstand iets ingelopen.
Storm, leider van het beheerteam, is kennelijk erg gecharmeerd van Unibail-Rodamco-Westfield. Dat fonds maakt 9% uit van het vastgoedfonds. Geen winnaar de afgelopen jaren natuurlijk, zeker niet sinds de overname. Ik kan overigens niet zien wanneer de positie in Unibail werd aangeschaft.
Sinds 2014, zoals in het interview te lezen is, runt Kempen ook een Global vastgoedfonds. De performance daarvan is uitstekend, afgezet tegen de benchmark:
Daar zit slechts voor 19% retail in. In de Europese trouwens slechts voor 16,5%. Het rendement wordt gemaakt door andere sectoren, zoals woningvastgoed en kantoren.
Flinke uitdaging
Hoe dan ook, Storm wacht een flinke uitdaging. Het aandeel Wereldhave staat op een meerjarig dieptepunt waardoor het dividendrendement ruim boven de 10% uitkomt. Grote vraag voor hem: hoe krijg ik de koers dichter bij de Net Asset Value? Bij de presentatie van de jaarcijfers zal Storm de nieuwe strategie presenteren.
Storm op komst? Jazeker, en we zijn heel benieuwd wat hij vanuit zijn achtergrond als professionele belegger/aandeelhouder voor de kleine retailbelegger kan betekenen.
Lid worden van IEX Premium? Dat kan via onderstaande link .Een abonnement kost €12,95 per maand (exclusief IEX Magazine) of €16,95 (inclusief tweewekelijks IEX Magazine). Bij de leden van Premium valt dit weekend weer het IEX-Magazine in de bus.
In nummer 15 onder andere: de IEX-watchlist: 27 niet-alledaagse aandelen, goud- en zilver ETF's en analyses van TomTom, Galapagos, Qualcomm, Randstad, ASMI, Grandvision, Netflix, Philips, ASML, Basic-Fit, Bayer. U kunt het nummer inzien via deze link: https://www.iex.nl/Premium/Magazine.aspx