Ieder jaar even bijscholen door twee dagen naar school te gaan, levert meestal niet veel nieuws op. Deze keer werd ik eens flink verrast met een zeer leuke tip. Het betreft hier de rentemiddeling die tegenwoordig steeds meer banken aanbieden.
Veel huizenbezitters hebben een paar jaar geleden hun hypotheekrente voor een lange periode vastgezet. Deze zien nu met argusogen dat de hypotheekrente flink is gedaald. Afkopen is een mogelijkheid, maar kost veel geld omdat de rente vaak nog een paar jaar vast staat.
Drie verschillende berekeningen
Als banken dan komen met rentemiddeling dan lijkt dit op het eerste gezicht de beste oplossing om zonder de boeterente te hoeven af te tikken aan een lagere hypotheekrente te komen. Wat velen niet weten, is dat er drie verschillende berekeningen zijn die gehanteerd worden bij rentemiddeling. In onderstaand voorbeeld heb ik de zuivere berekening genomen als voorbeeld:
Berekening rentemiddeling zuiver:
- Hypotheekrente 10 jaar vast voor 5%
- Van de 10 jaar is er 7 jaar verlopen (nog 3 jaar te gaan)
- Hypotheekrente wordt voor nieuwe periode van 10 jaar vastgezet voor 2%
- Berekening nieuwe rente: 3,10% (3 x 5% + 7 x 2% plus opslag van 0,2%)
Betreffende bovenstaande berekening zijn er geen verrassingen. Deze verrassing zit hem in de simpelheid voor het afsluiten van de rentemiddeling. Bij veel banken is het mogelijk om rentemiddeling zelf te regelen.
Klanten maken een account aan waarbij hun hypotheekgegevens zichtbaar worden. Zij kunnen door middel van een tool dan zelf de rentemiddeling regelen door simpelweg een paar muisklikken te doen.
Het is toch logisch dat iedereen graag minder gaat betalen. En is dit mogelijk door dit even snel zelf te doen, dan is een betere nachtrust zeker van toepassing. Helaas blijken deze simpele muisklikken ook gevolgen te hebben.
Hypotheekadviseur
Een andere optie is natuurlijk contact opnemen met je hypotheekadviseur. In veel gevallen krijgt de klant dan te horen van zijn hypotheekadviseur dat deze graag wil helpen, maar daarvoor moet betalen. Dit laatste kan achteraf wel eens zijn redmiddel zijn.
De klant betaalt voor het advies van zijn hypotheekadviseur om rentemiddeling toe te passen. Deze vergeet echter iets vooraf duidelijk door te geven, waardoor de klant misschien helemaal geen rentemiddeling had toegepast.
Banken vertellen namelijk niet duidelijk dat nieuwe voorwaarden van toepassing zijn als er rentemiddeling wordt toegepast. De oude voorwaarden vervallen en worden dus vervangen. Huizenbezitters weten dus niet wat de gevolgen zijn als deze nieuwe voorwaarden voor hen van toepassing worden.
Nieuwe voorwaarden
In de nieuwe voorwaarden staat bij alle banken dat de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar moet worden afgelost. In de oude voorwaarden was deze termijn bij (veel) banken nog onbepaald (99 jaar)! Als de periode van 30 jaar is verlopen, gaat de bank dus bepalen wat er moet gebeuren met de aflossingsvrije hypotheek.
De bank zal als eerste eisen dat de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar wordt afgetikt. Indien dit niet mogelijk is, zal er een nieuwe toetsing plaatsvinden. De huizenbezitter zal dan zijn inkomen en waarde woning weer moeten aantonen.
De kans is zeer groot dat de bank bij een goed inkomen de aflossingsvrije hypotheek omzet in een verplichte annuïteiten / lineaire hypotheek. Hierbij opgemerkt dat er na deze 30 jaar geen renteaftrek meer van toepassing is.
Pensioen en dan?
Bij huizenbezitters die met pensioen zijn gegaan, is het pensioeninkomen (meestal) flink lager dan hun eerdere salaris. De aflossingsvrije hypotheek is dan zeker nog wel betaalbaar.
Echter volgens de bank is dit niet van toepassing daar deze aflossingsvrije hypotheek als box 3 wordt getoetst. Bovendien zal een verplichte aflossing wel tot (grote) financiële problemen gaan leiden, daar de bruto / netto maandlasten te hoog zijn. Het gevolg is dat de huizenbezitter geen kant meer op kan. Bij een flinke overwaarde zou zelfs een verplichte verkoop aan de orde kunnen komen.
Veel (oudere) huizenbezitters kunnen in deze situatie terecht komen. Huizenbezitters die nu voor hun aflossingsvrije hypotheek een “onbeperkte” periode hebben, moeten heel goed overwegen of zij wel rentemiddeling gaan toepassen.
Andere voorwaarden
Er zijn echter ook nog andere voorwaarden die kunnen wijzigen. Hieronder een opsomming hiervan:
- Boetevrij aflossen van de hypotheek is niet meer mogelijk (De Rabobank rekent 3% boete bij verkoop van de woning).
- Een eenmaal gemiddelde rente kan niet nogmaals worden gemiddeld.
- Rentemiddeling mag slechts eens per 24 maanden worden aangevraagd.
- Rentemiddeling kan slechts worden gedaan met bepaalde rentevaste periodes.
- De nieuwe rentevaste periode moet minimaal gelijk zijn aan de resterende periode.
- Herleving van de oorspronkelijke boete bij oversluiten kort na de rentemiddeling.
Uit bovenstaande opsomming blijkt, dat het verstandig is om eerst de voorwaarden goed door te nemen alvorens blindelings een paar knoppen in te drukken. Goedkopere maandlasten wil niet altijd zeggen, dat dit echt zaligmakend is.
Het kan zelfs tot (grote) problemen leiden in de toekomst. Het is spijtig dat banken de gewijzigde voorwaarden niet goed kenbaar maken.