Een lage rente is in veel opzichten leuk. Bijvoorbeeld voor aandelenbeleggers. De lage rente zorgt ervoor dat de aandelenkoersen een extra impuls hebben gekregen.
Ten eerste omdat bedrijven door de lage rente meer winst kunnen maken. En ten tweede omdat door de lage rente aandelen als enige alternatief voor nauwelijks renderende obligaties worden gezien.
Mede door de vraag van there is no alternative-beleggers werden de aandelenmarkten naar grote hoogten gestuwd.
Koerswinst op obligaties
Ook de obligaties profiteerden van de lage rente. Hoewel nieuwe obligatieposities weinig opleveren, is de koerswinst op de oudere obligaties een aardige goedmaker.
Maar belangrijker is de vraag wat voor jaren ze voor de boeg hebben. Aandelenkoersen staan op topniveaus en een belangrijke reden voor de koersstijgingen, de lage rente, kan bij een flinke rentestijging in zijn tegendeel omslaan.
Afgezien van het feit dat door een mogelijke economische teruggang en politieke onzekerheden de koersen ook al onder druk kunnen komen. Een obligatiebelegging is bij een flinke rentestijging al helemaal geen aantrekkelijke perspectief. Met name langlopende obligaties gaan bij een rentestijging een fors koersverlies tegemoet.
Hypotheek aflossen als alternatief
Onder deze omstandigheden zie je steeds meer het advies aan particulieren om, als beleggingsalternatief, de hypothecaire lening (deels) vervroegd af te lossen. Een deel van de hypotheek kan jaarlijks boetevrij worden afgelost.
Het rendement in de vorm van uitgespaarde rente is vaak aantrekkelijker dan dat wat op een obligatiebelegging of op een spaarrekening kan worden verkregen.
Ook als over het extra af te lossen bedrag een boete moet worden betaald, lijken steeds meer huiseigenaren over te gaan tot extra aflossing. Ik vraag mij af of dit wel zo verstandig is.
Is het wel slim?
Dat geldt ten eerste als de resterende looptijd van de hypothecaire lening, tot aan de eerstvolgende renteherziening, beperkt is. De extra aflossing lijkt dan vooral nuttig om enige rente uit te besparen.
Het uit te sparen rentebedrag is echter niet groot, omdat bij aflossing de te betalen boete een groot deel van het voordeel opslorpt. Juist bij een korte resterende looptijd van de hypothecaire lening gaan banken er vanuit dat de nieuwe rente op die korte resterende looptijd erg laag is, tot wel 0%.
Bij vervroegde aflossing moet de huiseigenaar het verschil tussen de werkelijke hypothecaire rente en de lage actuele rente geheel als boete betalen. Per saldo wordt er door de vervroegde aflossing nauwelijks een voordeel bereikt.
AFM doet onderzoek
Dat gebrek aan voordeel is er al helemaal als er sprake is van een lange resterende looptijd. De boete wordt namelijk berekend over de hele periode van de resterende looptijd.
Als bijvoorbeeld de hypotheekrente op de oude lening 2% hoger is dan de actuele hypotheekrente en de resterende looptijd gelijk is aan tien jaar, dan kan de boete zomaar oplopen tot 20% van de extra af te lossen hoofdsom.
Er is echter nog een extra risico, en daar besteedde AFM een aantal weken geleden aandacht aan. De toezichthouder onderzocht bij vijftien financiële instellingen hoe de boete bij vervroegde aflossing van de hypotheek wordt berekend.
Boeterentes te hoog
Uit het onderzoek bleek dat negen aanbieders in minstens één (van de onderzochte tien) dossiers een te hoge boeterente hebben berekend. Dat ging soms om een klein bedrag van enkele euro’s, oplopend tot wel duizenden euro aan te veel berekende boetes.
Het is uitstekend, en natuurlijk ook de taak, van de toezichthouder dit soort praktijken aan de kaak te stellen. Het beperkte voordeel dat vervroegde aflossers hebben, verdwijnt door de te hoge boetes als sneeuw voor de zon.
In zijn conclusies is AFM echter opvallend mild naar de diverse hypotheekverschaffers. De toezichthouder geeft een drietal reden voor de te hoge boeteberekening:
- Door individuele fouten is er soms sprake van onjuiste invoer van gegevens bij de berekening.
- Er worden soms onjuiste renteopslagen gehanteerd, door onjuiste inrichting van de systemen.
- Het financiële nadeel wordt soms onjuist benaderd, bijvoorbeeld door het naar boven afronden van een rentevaste periode.
Bewust foute berekeningen
Het lijkt dat alleen het derde punt leidt tot bewuste benadeling van de particulier. Een bewust te lange resterende rentevaste periode, geeft per definitie een nadeel in de boeteberekening. Bij de eerste twee oorzaken van de verkeerde berekeningen, lijkt er geen sprake van bewuste fouten.
Echter, als ik mij op de cijfers van AFM baseer, is er wel degelijk sprake van bewust foute berekeningen. Immers, als er onjuiste invoerfouten zouden zijn gemaakt, of er een onjuiste inrichting van de systemen is, moet er (statistisch) in de helft van de gevallen een voordeel voor de huiseigenaar zijn.
Er kan op basis van willekeurige fouten immers geen sprake zijn van een systematisch nadeel. Het zou goed zijn als AFM duidelijkheid geeft. Als er alleen maar sprake is van nadeel is voor de particulier op basis van de fouten, kan het niet anders of er is sprake van een doelbewuste poging de consument een te hoge boete in rekening te brengen.
Positieve premie
Ondertussen doet de potentiële vervroegde aflosser er misschien goed aan de zijn vervroegde aflosactie nog even uit te stellen, zeker bij een lange resterende looptijd van de lening. Als de rente in de komende jaren gaat stijgen, zal de boete lager worden.
Sterker, als het gaat om een recent afgesloten hypothecaire lening, zal er zelfs sprake zijn van een positieve premie indien de hypothecaire rente lager is dan de actuele hypotheekrente.
Het aangaan van een hypothecaire lening, met eventueel aftrekbare rente en mogelijk lagere terugkoop bij een rentestijging: dat is pas een goede belegging! Ik ga er daarbij vanuit dat AFM goed in de gaten houdt dat tegen die tijd alle hypotheekaanbieders wel een goede aflossingsberekening maken…