Finse kopzorgen Wereldhave

Vastgoed doet het niet goed dit jaar. Unibail-Rodamco is de uitzondering op de rege, maar de kleinere vastgoedboeren blijven achter. De ergste van allemaal is Wereldhave met tot nog toe -13% op de klok. Ik schaam me diep.

Eind vorig jaar werd me gevraagd door de redaktie van belegger.nl een lijstje samen te stellen met drie favoriete aandelen voor 2016. Omdat ik dacht dat vastgoed wel eens wat mocht aantrekken zette ik Wereldhave erbij.

Waar ging het mis?

Tot nog toe doet het fonds het echter beroerd. Commercieel vastgoed is natuurlijk anders dan de woningmarkt, maar de huizenprijzen vliegen de pan uit tegenwoordig, een schril contrast met de prestaties van beursgenoteerd vastgoed. Waar ging het mis?

Eerst maar eens de beursgenoteerde vastgoedjongens op een rij: 

U ziet, Wereldhave is dit jaar het slechtst presterende vastgoedfonds op het Damrak. Een dividendrendement van bijna 7% is kennelijk niet genoeg om argwanende beleggers over de streep te trekken.

•   De vastgoedfondsen dit jaar: Unibail-Rodanco (groen), Eurocommercial (rood), NSI (geel), Vastned (blauw) en Wereldhave (paars)

Vorig jaar leek het lek boven. Begin 2015 verwisselden de stukken voor 60-65 euro van eigenaar. Daarna ging het snel bergafwaarts, alsof men die emissie in juni 2015 al van verre zag aankomen. Inmiddels is de koers wat hersteld van de lows dit jaar onder de 40 euro. Een adviesverhoging van een grote bank eergisteren zette het aandeel opeens 4% hoger. 

We kunnen eigenlijk wel stellen dat in het aandeel Wereldhave de problemen van de vastgoedmarkt en de retailers te zamen komen. Laten we eens kijken of er de komende tijd wat schot in de koers zit. Het laatste pijltje omhoog is in ieder geval hoopgevend. Maar ook terecht?  

Nederland, Belgie, Frankrijk en.....Finland 

Wereldhave heeft een portefeuille met winkelcentra in Nederland, Belgie, Frankrijk en Finland. Het grote plaatje is dat Wereldhave belegt in winkelcentra in de wat kleinere steden, en nogal geplaagd werd door de reeks van faillissementen die afgelopen jaren de retail teisterde.

U kent de namen ongetwijfeld: de schoenenwinkels van Macintosh, Cora Kemperman, V&D, MS Mode, Mitra, Scheer & Foppen, McGregor,  en noem ze maar op. 

Leed nog niet geleden

Niet allemaal huurden ze van Wereldhave, maar het geeft wel aan hoe het eraan toe gaat bij de retailers. En waarschijnlijk is het leed nog niet helemaal geleden ook, als ik zo wat winkeliers spreek in de stad.

Schoenenzaken bijvoorbeeld klagen over zachte winters en maar onderliggend geven mensen tegenwoordig liever geld uit aan I-phones en andere prullaria als ik de schoenenverkoper die ik afgelopen zaterdag sprak mag geloven.

Vooral de kleinere steden hebben last van het feit dat consumenetn enerzijds de hand op de knip houden, en anderzijds vaker spullen via internet bestellen. Die kleinere steden is precies waar Wereldhave merendeels vertegenwoordigd is.

Wereldhave richt zich juist op dit soort steden. In een interview vorig jaar met vastgoedmarkt.nl gaf CEO Dirk Anbeek aan niet achter Unibail en Klépierre aan te willen hobbelen, maar marktleider te willen worden in de categorie middelgrote winkelcentra. Zo'n winkelcentrum moet twee of drie supermarkten herbergen, om mensen te trekken.

 Zonder de provincialen onder u te beledigen, u kunt wel zien dat er bij bovenstaand lijstje weinig wereldsteden voorkomen. Helsinki is een grote plaats, maar die zijn ze op dit moment liever kwijt dan rijk. Komen we zo nog op. 

Direct en indirect

Bij vastgoed draait het om twee dingen: de waarde van de stenen, en de huuropbrengsten. Mocht de waarde wat dalen, dan is er altijd nog de huuropbrengst. Eigenlijk net als bij aandelen: zakken ze een paar jaren wat weg, is er altijd nog het dividend.

In de cijfers wordt dit uitgedrukt in het directe en het indirecte resultaat. Het directe resultaat zijn de inkomsten uit huuropbrengsten, verminderd met de kosten die het bedrijf daarvoor maakt. Het indirecte resultaat is de afboeking of boekwinst op de waardetaxaties.

Het directe resultaat steeg van 62,6 miljoen euro naar 77,7 miljoen euro, vooral door de aankoop van 9 winkelcentra midden vorig jaar. Wereldhave kocht deze voor 730 miljoen euro van Klépierre, dat deze als bijvangst zag bij de overname van Corio.

Aandelenuitgifte a 49 euro

Wereldhave financierde dat onder andere met de uitgifte van 5,25 miljoen aandelen tegen 49 euro per aandeel. Dat leek toen een mooi instapmoment, maar inmiddels zijn we een jaar verder, en nog 10% achter de wagen. 

Het directe resultaat viel overigens erg mee. De nieuwe winkels kwamen binnen met een bezettingsgraad van 91,4%, en die waren nu voor 94,1% bezet. 

Goed gecompenseerd

De impact van de stroom aan faillissementen in Nederland op de huuropbrengsten was -4%, maar Wereldhave wist die aderlating inmiddels bijna geheel te compenseren met nieuwe huurders. 

Ook in Frankrijk en Belgie bleef de bezettingsgraad op peil. Alleen in Finland was het muizen. Kijk naar onderstaand overzicht. De bezettingsgraad in Finland liep weliswaar flink op, maar de huurinkomsten daalden met ruim 5%. Overigens zijn de Belgen weer het bokje, zij betalen juist 8,6% meer bij een nauwelijks gestegen bezettingsgraad....

Finse malaise

De Finnen zit het allemaal niet mee. Ze hebben als naaste buur last van de Russische boycot, waardoor de economie maar niet wil herstellen. Het werkloosheidspercentage liep de afgelopen jaren verder op tot boven de 9%. 

Vroeger werkte de ene helft van de Finnen in de bossen of in de kartonindustrie, en de andere helft bij Nokia/een toeleverancier van Nokia. Maar de jeugd van tegenwoordig blieft geen mobieltjes van Nokia meer, waardoor de werkgelegenheid in (Zuid)-Finland sterk onder druk staat.

Wereldhave bezit al sinds 2002 de enorme shopping mall Itis, aan de oostkant van Helsinki. Met o.a. 160 winkels, 30 restaurants, 2 grote warenhuizen en 10.000 m2 kantoorruimte is het complex het grootste winkelcentrum van Scandinavie. 

De bezettingsgraad steeg in Finland, maar wel door het geven van flinke kortingen. Door die slechtere marktprijzen moest ook de balanswaarde verder worden afgewaardeerd.

Dit komt dan tot uitdrukking in het indirecte resultaat, wat dit half jaar uitkwam op 68,1 miljoen euro negatief. Naast de Finse shopping mall werd ook de Nederlandse portefeuille lager getaxeerd (met de groeten van Klépierre).

Flink dividend

Dat neemt allemaal niet weg dat Wereldhave andermaal een mooi dividend uitkeert, van 0,77 euro dit keer, te betalen rond 25 oktober dit jaar. Het totale dividend over 2015 was 3,01 euro, en over 2016 verwacht Wereldhave 3,08 te betalen. Dat geeft een dividendrendement van 6,84%.

Daarnaast garandeert het management min of meer de rest van het 2016-dividend: in alle strategische scenario's verwacht men dat het ruime dividend 'sustainable' is.

En nu is sustainable het nieuwe toverwoord op de beurs, maar het allermooist is het natuurlijk als het dividend sustainable is.

Onder intrinsieke waarde

Toch ligt de aandelenkoers van Wereldhave nog wat onder de intrinsieke waarde van het vastgoed. Die ligt momenteel, na de recente afwaarderingen, op 50,53 euro per aandeel. Dat zal te maken hebben met onzekerheid rond het Finse hoofdpijndossier.

Itis staat nu nog voor 584 miljoen euro op de balans. Eind 2015 zou men een beslissing nemen wat te doen: een partner aan boord brengen, of verkopen. Het laatste lijkt de meest logische optie, ook gezien het feit dat de CEO in een interview aangaf 'geen enkele ambitie' te hebben verder te groeien in Finland. 

It takes two to tango

Vorig jaar was de teneur nog dat Wereldhave heel graag het Finse deel wilde verkopen. Maar, voor een transactie heb je twee partijen nodig, ook nog een koper, en die is kennelijk nog niet gevonden. En nu de leegstand voor een deel is weggewerkt tegen weliswaar slechtere prijzen, kan een alternatief scenario weleens worden dat het de slechte tijd gewoon gaat uitzitten.

In de overige landen geven de mensen langzamerhand weer wat meer geld uit, terwijl de financieringslasten (rente) voorlopig nog wel laag zal blijven. Afgezien van de malaise in Finland gaat het dus eigenlijk best wel goed met Wereldhave. Misschien hadden ze zich wat beter in de Finse markt moeten verdiepen. Een klein steuntje in de rug dan....