Trouw verstandig

De bijleenregeling is van toepassing als een woning met winst wordt verkocht. Zoals bekend moeten starters hun gehele hypotheek volledig aflossen (annuïteiten en/of lineaire hypotheek) om renteaftrek te kunnen genieten. De doorstromer (huizenbezitters die op 31-12-2012 een eigenwoningschuld hadden) kunnen bij aankoop van een andere woning hun huidige hypotheekvormen (onder bepaalde eisen) meenemen.

In de komende jaren zullen doorstromers en starters samen een woning gaan kopen en trouwen. Het moment van trouwen heeft geen invloed op de nieuwe gezamenlijke eigenwoningschuld en de duur van de renteaftrek. Ik zal dit aantonen door middel van een simpel voorbeeld.

Situatie 1: A is doorstromer en trouwt met starter (B)

• A koopt een woning in 2003 voor     200.000 euro
• A verkoopt de woning in 2013 voor   250.000 euro
• verkoopwinst                                    50.000 euro
• B woont in een huurhuis
• A trekt bij B in en trouwt eind 2013 met B in gemeenschap van goederen
• A en B besluiten in 2014 een woning te kopen voor 300.000 euro
• De verkoopwinst van 50.000 euro is gerealiseerd door A.

B heeft nooit in de woning van A gewoond. Het lijkt dan normaal dat B niets met de eigenwoningreserve van 50.000 euro van A te maken krijgt. Echter dit is niet waar. Door te trouwen in gemeenschap van goederen gaat de helft van de eigenwoningreserve van A naar B (25.000 euro).

Deze eigenwoningreserve moet verrekend worden met de nieuwe woning. Het volgende is dan van toepassing voor A en B als zij de andere woning voor 300.000 euro kopen:

A heeft renteaftrek genoten voor een bedrag van 200.000 euro voor een duur van tien jaar. Door te trouwen in gemeenschap van goederen wordt de eigenwoningschuld van A gehalveerd tot 100.000 euro.

Voor de duur van renteaftrek is het overgangsrecht van toepassing. A had namelijk op 31-12-2012 een eigenwoningschuld. Dit betekent dat voor B een nieuwe duur van 30 jaar van toepassing is voor de renteaftrek (uitspraak toenmalige minister De Jager).

Situatie 2: A verkoopt zijn woning en koopt direct met B een andere woning en ze gaan daarna pas trouwen.

Uit bovenstaande voorbeeld blijkt duidelijk dat het moment van trouwen in gemeenschap van goederen niets uitmaakt. Dit moment van trouwen is wel belangrijk als we kijken naar de nieuwe regels die van toepassing zijn voor starters vanaf 1-1-2013.

Situatie 1: A is starter en koopt met B die ook starter is een andere woning

• A koopt een woning in 2013 voor     200.000 euro
• A verkoopt de woning in 2023 voor   250.000 euro
• Eigenwoningschuld bij verkoop         150.000 euro
• De verkoopwinst is                         100.000 euro
• A gaat tijdelijk huren en trouwt eind 2024 met B in gemeenschap van goederen.
• A en B besluiten in 2025 een woning te kopen voor 300.000 euro.

De duur van de renteaftrek wordt nu voor B beperkt (uitspraak staatssecreataris Weekers). De eerdere jaren (tien jaar) die A als renteaftrek heeft gehad, worden in mindering gebracht bij B. Bovendien wordt de eigenwoningreserve (is verkoopwinst van 100.000 euro) en de eigenwoningschuld van A (150.000 wordt 75.000 euro per persoon) verdeeld.

Het is ook mogelijk om eerst de woning te kopen en dan pas te trouwen. In dit geval vindt er geen verrekening plaats van de eigenwoningreserve en de eigenwoningschuld van A.

Het verschil is duidelijk. Het zal mij trouwens niet verbazen als datingbureaus gaan vragen of iemand al eerder een eigen woning heeft gehad.

Jos Koets is auteur van Een Huis Kopen in Crisistijd. De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).