Ontvang nu dagelijks onze kooptips!
word abonnee
sluiten ✕
Terug naar discussie overzicht
Eurocommercial Properties 2024
Volgen
Branco P schreef op 7 februari 2024 09:37 :
Het is niet leuk dat bij ECP als 1 van de eersten de rentes nu stijgen, maar de rest zal vanzelf volgen wanneer de rentes niet meer veel gaan dalen. En ik vind de huidige rentes wel gezond dus ik ga er niet vanuit dat er veel rentedalingen komen (tenzij er een ernstige recessie komt oid). Door de stijgende rente kun je voordeliger eigenaar worden van een stukje ECP. Je krijgt dezelfde winkelcentra, maar dan voor minder geld. Uiteraard zijn er ook hogere rentelasten, maar als dat al in de koers verwerkt is, dan heb je hetzelfde dividendrendement tegen een lagere aankoopprijs, dus je betaalt ietsje minder per m2 winkelcentrum.
Simpele uitleg maar geen speld tussen te krijgen. Lastig op mijn handen te blijven zitten maar ik wacht toch de cijfers even af. Komt ook omdat URW nog steeds mijn grootste positie is en die gaat lekker vandaag.
DubbeltjeblijftDubbeltje schreef op 8 februari 2024 14:26 :
[...]
In mijn houtje touwtje spreadsheet kwam ik ook op zoiets uit (ietsje hoger).
Van welke jaarlijkse huurstijging ben je uitgegaan?
dat is voor het dividend niet zo relevant want ECP kan schuiven met de pay out ratio. Maar ga op lange termijn eens uit van 3% huurstijging per jaar, dan zit je m.i. vrij conservatief. Wat had jij als huurstijging genomen?
klein plukje bijgekocht zojuist op 19,97 overigens
Branco P schreef op 9 februari 2024 16:41 :
[...]
dat is voor het dividend niet zo relevant want ECP kan schuiven met de pay out ratio.
Maar ga op lange termijn eens uit van 3% huurstijging per jaar, dan zit je m.i. vrij conservatief.
Wat had jij als huurstijging genomen?
Ik was wat conservatiever. Ik liet het aflopen naar 2%. Maar ik denk dat we beiden er over eens zijn dat het cash dividend, minimaal gelijk kan blijven en wellicht met de inflatie kan meestijgen. En dat is dan gewoon lekker 8% dividend En af en toe natuurlijk hopen op een uitschieter van de koers als het sentiment weer eens draait.
Vorige maand al 400 stuks bijgekocht op 20,48 en nu 400 op 19,98. Ze gaan er weer op 22 en 22,50 eruit. Ben daar verleden jaar mee begonnen en levert een leuk rendement op met beperkte risico’s.
Ik had ECP een email gestuurd met wat vragen over de rentelasten. Een deel van het antwoord was:In ons persbericht van 3 november 2023 met onze derdekwartaalcijfers hebben we aangegeven dat de leningportefeuille voor 81% is afgedekt en de gemiddelde rente per 30 september 3,2% bedroeg. Hoewel ik nog niets kan zeggen over 2023 als geheel, aangezien we op 22 maart 2024 onze jaarcijfers publiceren, leidt u uit onze tot op heden gepubliceerde informatie voor de periode tot en met 30 september 2023 terecht af dat onze korte leningen relatief de duurste zijn. Dit heeft uiteraard te maken met de 1 en 3 maands markrente voor EUR en SEK, die veel hoger ligt dan de rente voor langere looptijden. Op dit moment zijn de meeste tarieven voor het niet afgedekte gedeelte van de leningen iets onder de 5%. Overigens is de (markt)verwachting dat die tarieven gaan dalen en die verwachting blijkt uit de nog altijd inverse rentecurve. Daarnaast ervaren wij tot op heden geen forse stijging van de pricing voor de bankfinanciering die wij zoeken. Ik wist niet dat de korte rente zo kort was :-) Maar die zal dus waarschijnlijk juist dalen komende 2 jaar. Tevens: maar de dekking van het renterisico is in een aantal gevallen voor een langere periode aanwezig dan de looptijd van de leningen. Dat levert een dempend effect op. Dat is dus al wat ik dacht. (@Branco ;-) Ik heb nog gereageerd met de vraag of hij de rentelasten zou willen geven als hij vandaag alle lange leningen zou moeten herfinancieren zonder hedge. Hopelijk kunnen we dan een beter beeld krijgen en beter onze sommetjes maken voor toekomstige DIR en dividend.
Nou, nu al een antwoord. Toch een goede public relations van ECP wat dat betreft. Heb nu toch een beter, maar ook positiever beeld van de toekomstige rentelasten. Kunnen we snel weer ff nieuwe sommetjes maken ;-) In het theoretische geval dat we vandaag alle langlopende leningen zouden moeten herfinancieren ga ik voor het gemak uit van een herfinanciering met leningen met een looptijd van 5 jaar (die termijn wordt door de meeste banken, waarmee wij zaken doen, aangeboden, hoewel een looptijd van 7 jaar ook zou kunnen, maar dat is minder courant). De huidige 5 jaar spot swap rente ligt op ongeveer 2,6% en als ik daar een marge van bijvoorbeeld 1,5% aan toevoeg, komt dat neer op 4,1%. Zoals gezegd, dit is een theoretisch voorbeeld, want vele van onze lopende rentedekkingscontracten kennen uiteraard een lagere coupon, omdat die zijn afgesloten in de periode waarin de marktrentes veel lager waren. Die hedges lopen gewoon door bij een herfinanciering en nemen we dus mee bij de herfinanciering (die immers vanwege ons financieringsbeleid een variabele rente kent). Ook hebben we nog zeer langlopende leningen met een vaste rente (dus inclusief marge) van net boven de 2%. Op dit moment bestaat onze treasury activiteit voornamelijk aan het continu aflossen van kortlopende leningen in het geval we over niet direct benodigde liquide middelen beschikken. Mocht er een capex uitgave nodig zijn en beschikken we niet over voldoende middelen, dan trekken we weer onder de (goedkoopste) korte lening. Daarmee verdienen we (besparen we) het meeste geld, aangezien de kortlopende leningen op dit moment nu eenmaal het duurste zijn vanwege de hoge marktrente voor kort geld. Het uitzetten van gelden op deposito is voor ons op dit moment niet interessant. Nu is de korte rente dus even duur en duurder. Maar normaal gesproken is de korte rente lager natuurlijk. Dus dit zal tijdelijk zijn. Begrijp nu iig goed hoe het werkt dat REITS zo rentegevoelig zijn. Het werkt door in de waarderingen en is een belangrijk deel van de kosten. Dubbel dus.
!@#$!@! schreef op 28 januari 2024 18:30 :
[...]
Ja, is dat echt hoe het werkt? Dacht dat ze dat weer nodig hadden voor nieuwe capex om de waarde van de huidige bezittingen op peil te houden.
Maar stel 25% wordt gebruikt om af te lossen dan hebben ze na 5 jaar 10% minder schuld.
Bij een rente van 4%
2022
200 huurinkomen - 37 rente - 32 kosten - 12 kosten = 119 mln DIR = €2.25 p/a
2023 €2.35 per aandeel? (bovenkant voorspeld range)
2027
240 huurinkomen - 62-6=
56 rente - 37 kosten - 14 kosten =
127 133 mln DIR =
€2.40 2.51 p/a
Denk dat dit dan het basisscenario is op basis van de huidige marktomstandigheden. 5 jaars rente kan hoger kan lager, lastig in te schatten op dit moment. Normaal zou ik zeggen lager, gezien alle schulden. Maar daar staat een op dit moment structureel krappe arbeidsmarkt tegenover. De lange rente zal iets boven de 4% liggen, maar de korte eronder (waarschijnlijk), dus lijkt mij 4% een mooi uitgangspunt. In de vorige berekening had ik alleen geen rekening gehouden met de toename van het aantal uitstaande aandelen door stockdividend. Als we een DIR van 133mln delen door 56.34mln aandelen komen we uit op €2.36 per aandeel. Dat zal ongeveer gelijk of paar centen boven 2023 liggen. Maakt bij een pay-out van dan 85% een verwacht dividend van €2 per aandeel. Toch nog steeds 10% op de huidige koers. Dit is trouwens een conservatieve schatting. Immers er lopen nog hedges die de rentelasten verlagen de komende 5 jaar en die nog lange lopende leningen tegen 2%.
@Apestaartje Bedankt voor je inzet, interessant! Ben je er overigens al uit waar de discrepantie ligt tussen uitspraken als (voorbeeld, ken de exacte cijfers niet uit mijn hoofd) "average maturity 4 jaar en average interest rate 1,8%, 95% gehedged" en dat dan dat vervolgens in een paar kwartalen de lucht in schiet qua gemiddeld rentepercentage? Is daar dan geen rekening gehouden met lopende hedges en valt de totaalsom financiële lasten dan toch mee of hoe zit dat echt? Verder natuurlijk de hoogste tijd dat dit aandeel zelf een herwaardering krijgt, maar als dat nog even moet duren dan toch liefst eerst nog even een dipje van 5-10% (ik ga namelijk niet elk dubbeltje lager bijkopen, maar kan er op zich nog wel wat bij hebben) ;-)
twee plukjes bijgekocht vandaag, op 19,94 en zojuist op 19,71 MOEdig, die 1,8% is van een behoorlijke tijd geleden. Ondertussen zijn er leningen verlengd en die hebben een flink hogere rente van rond 5%. Het is daarbij denkbaar dat helaas de lening met de allerlaagste rente geherfinancierd is met nieuwe rentehedge.
en ook een klein plukje KLEP, CAR, MERC en Kimco erbij. vanavond resultaten CAR. Morgen(avond) KLEP en MERC.
Ik heb er 300 bijgekregen op 19,80. Misschien zet ik nog een order op 19,50.
250 erbij op 19,65. Tijdelijk afscheid genomen van ASML (boven de 850), daar kreeg ik wel hoogtevrees.
MOEdig Voorwaarts schreef op 13 februari 2024 08:18 :
Ben je er overigens al uit waar de discrepantie ligt tussen uitspraken als (voorbeeld, ken de exacte cijfers niet uit mijn hoofd) "average maturity 4 jaar en average interest rate 1,8%, 95% gehedged" en dat dan dat vervolgens in een paar kwartalen de lucht in schiet qua gemiddeld rentepercentage? Is daar dan geen rekening gehouden met lopende hedges en valt de totaalsom financiële lasten dan toch mee of hoe zit dat echt?
Ik dacht eerst hetzelfde als Branco, maar als ik dan wat preciezer reken kom ik er toch niet uit idd. Ik wacht even het jaarverslag af volgende maand. Als we er dan nog niet uitkomen stuur ik wel nog een keer een email voor uitleg.
!@#$!@! schreef op 13 februari 2024 23:43 :
[...]
Ik dacht eerst hetzelfde als Branco, maar als ik dan wat preciezer reken kom ik er toch niet uit idd. Ik wacht even het jaarverslag af volgende maand. Als we er dan nog niet uitkomen stuur ik wel nog een keer een email voor uitleg.
goed bezig @
Resultaten Carmila degelijk. Had de aandelen vandaag moeten bijkopen ipv gisteren, dat wel :-) Vanochtend een poging gedaan om wat ECP bij te kopen op 19,39 en daarna aangepast naat 19,45 maar ik kreeg ze niet, helaas.
Ook net het dipje gemist, was een beetje te druk met al die "valuefondsen" die met (kloeke) cijfers zijn gekomen. Wie weet volgt nog een herkansing, maar zo rond die €19,40 had ik er ook wel wat willen toevoegen.
Ik heb op 19.53 nog 250 stuks toegevoegd. Mijn ecp positie is nu vol. 6 maanden laag leek 19.49.
Hier nog een plukje om een limiet van 19.52 binnen gehengeld.
Heb nog een paar Carmillas bijgekocht op 15,24. De pluk van gisteren was nog op 15,94
Aantal posts per pagina:
20
50
100
Direct naar Forum
-- Selecteer een forum --
Koffiekamer
Belastingzaken
Beleggingsfondsen
Beursspel
BioPharma
Daytraders
Garantieproducten
Opties
Technische Analyse
Technische Analyse Software
Vastgoed
Warrants
10 van Tak
4Energy Invest
Aalberts
AB InBev
Abionyx Pharma
Ablynx
ABN AMRO
ABO-Group
Acacia Pharma
Accell Group
Accentis
Accsys Technologies
ACCSYS TECHNOLOGIES PLC
Ackermans & van Haaren
ADMA Biologics
Adomos
AdUX
Adyen
Aedifica
Aegon
AFC Ajax
Affimed NV
ageas
Agfa-Gevaert
Ahold
Air France - KLM
Airspray
Akka Technologies
AkzoNobel
Alfen
Allfunds Group
Allfunds Group
Almunda Professionals (vh Novisource)
Alpha Pro Tech
Alphabet Inc.
Altice
Alumexx ((Voorheen Phelix (voorheen Inverko))
AM
Amarin Corporation
Amerikaanse aandelen
AMG
AMS
Amsterdam Commodities
AMT Holding
Anavex Life Sciences Corp
Antonov
Aperam
Apollo Alternative Assets
Apple
Arcadis
Arcelor Mittal
Archos
Arcona Property Fund
arGEN-X
Aroundtown SA
Arrowhead Research
Ascencio
ASIT biotech
ASMI
ASML
ASR Nederland
ATAI Life Sciences
Atenor Group
Athlon Group
Atrium European Real Estate
Auplata
Avantium
Axsome Therapeutics
Azelis Group
Azerion
B&S Group
Baan
Ballast Nedam
BALTA GROUP N.V.
BAM Groep
Banco de Sabadell
Banimmo A
Barco
Barrick Gold
BASF SE
Basic-Fit
Basilix
Batenburg Beheer
BE Semiconductor
Beaulieulaan
Befimmo
Bekaert
Belgische aandelen
Beluga
Beter Bed
Bever
Binck
Biocartis
Biophytis
Biosynex
Biotalys
Bitcoin en andere cryptocurrencies
bluebird bio
Blydenstijn-Willink
BMW
BNP Paribas S.A.
Boeing Company
Bols (Lucas Bols N.V.)
Bone Therapeutics
Borr Drilling
Boskalis
BP PLC
bpost
Brand Funding
Brederode
Brill
Bristol-Myers Squibb
Brunel
C/Tac
Campine
Canadese aandelen
Care Property Invest
Carmila
Carrefour
Cate, ten
CECONOMY
Celyad
CFD's
CFE
CGG
Chinese aandelen
Cibox Interactive
Citygroup
Claranova
CM.com
Co.Br.Ha.
Coca-Cola European Partners
Cofinimmo
Cognosec
Colruyt
Commerzbank
Compagnie des Alpes
Compagnie du Bois Sauvage
Connect Group
Continental AG
Corbion
Core Labs
Corporate Express
Corus
Crescent (voorheen Option)
Crown van Gelder
Crucell
CTP
Curetis
CV-meter
CVC Capital Partners
Cyber Security 1 AB
Cybergun
D'Ieteren
D.E Master Blenders 1753
Deceuninck
Delta Lloyd
DEME
Deutsche Cannabis
DEUTSCHE POST AG
Dexia
DGB Group
DIA
Diegem Kennedy
Distri-Land Certificate
DNC
Dockwise
DPA Flex Group
Draka Holding
DSC2
DSM
Duitse aandelen
Dutch Star Companies ONE
Duurzaam Beleggen
DVRG
Ease2pay
Ebusco
Eckert-Ziegler
Econocom Group
Econosto
Edelmetalen
Ekopak
Elastic N.V.
Elia
Endemol
Energie
Energiekontor
Engie
Envipco
Erasmus Beursspel
Eriks
Esperite (voorheen Cryo Save)
EUR/USD
Eurobio
Eurocastle
Eurocommercial Properties
Euronav
Euronext
Euronext
Euronext.liffe Optiecompetitie
Europcar Mobility Group
Europlasma
EVC
EVS Broadcast Equipment
Exact
Exmar
Exor
Facebook
Fagron
Fastned
Fingerprint Cards AB
First Solar Inc
FlatexDeGiro
Floridienne
Flow Traders
Fluxys Belgium D
FNG (voorheen DICO International)
Fondsmanager Gezocht
ForFarmers
Fountain
Frans Maas
Franse aandelen
FuelCell Energy
Fugro
Futures
FX, Forex, foreign exchange market, valutamarkt
Galapagos
Gamma
Gaussin
GBL
Gemalto
General Electric
Genfit
Genmab
GeoJunxion
Getronics
Gilead Sciences
Gimv
Global Graphics
Goud
GrandVision
Great Panther Mining
Greenyard
Grolsch
Grondstoffen
Grontmij
Guru
Hagemeyer
HAL
Hamon Groep
Hedge funds: Haaien of helden?
Heijmans
Heineken
Hello Fresh
HES Beheer
Hitt
Holland Colours
Homburg Invest
Home Invest Belgium
Hoop Effektenbank, v.d.
Hunter Douglas
Hydratec Industries (v/h Nyloplast)
HyGear (NPEX effectenbeurs)
HYLORIS
Hypotheken
IBA
ICT Automatisering
Iep Invest (voorheen Punch International)
Ierse aandelen
IEX Group
IEX.nl Sparen
IMCD
Immo Moury
Immobel
Imtech
ING Groep
Innoconcepts
InPost
Insmed Incorporated (INSM)
IntegraGen
Intel
Intertrust
Intervest Offices & Warehouses
Intrasense
InVivo Therapeutics Holdings Corp (NVIV)
Isotis
JDE PEET'S
Jensen-Group
Jetix Europe
Johnson & Johnson
Just Eat Takeaway
Kardan
Kas Bank
KBC Ancora
KBC Groep
Kendrion
Keyware Technologies
Kiadis Pharma
Kinepolis Group
KKO International
Klépierre
KPN
KPNQwest
KUKA AG
La Jolla Pharmaceutical
Lavide Holding (voorheen Qurius)
LBC
LBI International
Leasinvest
Logica
Lotus Bakeries
Macintosh Retail Group
Majorel
Marel
Mastrad
Materialise NV
McGregor
MDxHealth
Mediq
Melexis
Merus Labs International
Merus NV
Microsoft
Miko
Mithra Pharmaceuticals
Montea
Moolen, van der
Mopoli
Morefield Group
Mota-Engil Africa
MotorK
Moury Construct
MTY Holdings (voorheen Alanheri)
Nationale Bank van België
Nationale Nederlanden
NBZ
Nedap
Nedfield
Nedschroef
Nedsense Enterpr
Nel ASA
Neoen SA
Neopost
Neovacs
NEPI Rockcastle
Netflix
New Sources Energy
Neways Electronics
NewTree
NexTech AR Solutions
NIBC
Nieuwe Steen Investments
Nintendo
Nokia
Nokia OYJ
Nokia Oyj
Novacyt
NOVO-NORDISK AS
NPEX
NR21
Numico
Nutreco
Nvidia
NWE Nederlandse AM Hypotheek Bank
NX Filtration
NXP Semiconductors NV
Nyrstar
Nyxoah
Océ
OCI
Octoplus
Oil States International
Onconova Therapeutics
Ontex
Onward Medical
Onxeo SA
OpenTV
OpGen
Opinies - Tilburg Trading Club
Opportunty Investment Management
Orange Belgium
Oranjewoud
Ordina Beheer
Oud ForFarmers
Oxurion (vh ThromboGenics)
P&O Nedlloyd
PAVmed
Payton Planar Magnetics
Perpetuals, Steepeners
Pershing Square Holdings Ltd
Personalized Nursing Services
Pfizer
Pharco
Pharming
Pharnext
Philips
Picanol
Pieris Pharmaceuticals
Plug Power
Politiek
Porceleyne Fles
Portugese aandelen
PostNL
Priority Telecom
Prologis Euro Prop
ProQR Therapeutics
PROSIEBENSAT.1 MEDIA SE
Prosus
Proximus
Qrf
Qualcomm
Quest For Growth
Rabobank Certificaat
Randstad
Range Beleggen
Recticel
Reed Elsevier
Reesink
Refresco Gerber
Reibel
Relief therapeutics
Renewi
Rente en valuta
Resilux
Retail Estates
RoodMicrotec
Roularta Media
Royal Bank Of Scotland
Royal Dutch Shell
RTL Group
RTL Group
S&P 500
Samas Groep
Sapec
SBM Offshore
Scandinavische (Noorse, Zweedse, Deense, Finse) aandelen
Schuitema
Seagull
Sequana Medical
Shurgard
Siemens Gamesa
Sif Holding
Signify
Simac
Sioen Industries
Sipef
Sligro Food Group
SMA Solar technology
Smartphoto Group
Smit Internationale
Snowworld
SNS Fundcoach Beleggingsfondsen Competitie
SNS Reaal
SNS Small & Midcap Competitie
Sofina
Softimat
Solocal Group
Solvac
Solvay
Sopheon
Spadel
Sparen voor later
Spectra7 Microsystems
Spotify
Spyker N.V.
Stellantis
Stellantis
Stern
Stork
Sucraf A en B
Sunrun
Super de Boer
SVK (Scheerders van Kerchove)
Syensqo
Systeem Trading
Taiwan Semiconductor Manufacturing Company (TSMC)
Technicolor
Tele Atlas
Telegraaf Media
Telenet Groep Holding
Tencent Holdings Ltd
Tesla Motors Inc.
Tessenderlo Group
Tetragon Financial Group
Teva Pharmaceutical Industries
Texaf
Theon International
TherapeuticsMD
Thunderbird Resorts
TIE
Tigenix
Tikkurila
TINC
TITAN CEMENT INTERNATIONAL
TKH Group
TMC
TNT Express
TomTom
Transocean
Trigano
Tubize
Turbo's
Twilio
UCB
Umicore
Unibail-Rodamco
Unifiedpost
Unilever
Unilever
uniQure
Unit 4 Agresso
Univar
Universal Music Group
USG People
Vallourec
Value8
Value8 Cum Pref
Van de Velde
Van Lanschot
Vastned
Vastned Retail Belgium
Vedior
VendexKBB
VEON
Vermogensbeheer
Versatel
VESTAS WIND SYSTEMS
VGP
Via Net.Works
Viohalco
Vivendi
Vivoryon Therapeutics
VNU
VolkerWessels
Volkswagen
Volta Finance
Vonovia
Vopak
Warehouses
Wave Life Sciences Ltd
Wavin
WDP
Wegener
Weibo Corp
Wereldhave
Wereldhave Belgium
Wessanen
What's Cooking
Wolters Kluwer
X-FAB
Xebec
Xeikon
Xior
Yatra Capital Limited
Zalando
Zenitel
Zénobe Gramme
Ziggo
Zilver - Silver World Spot (USD)