Koffiekamer« Terug naar discussie overzicht

1. [verwijderd] 20 mei 2005 14:51

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Vastgoed heeft ontegenzeggelijk aantrekkingskracht voor beleggers. Veel figuren uit de Quote top 500 hebben hun fortuin in deze sector verdiend. Naast een eigen woning, een tweede woning, pandjes en vastgoed-cv’s kan een belegger ook een positie opbouwen in door middel van beleggingsfondsen.
   
   Grofweg zijn er twee typen beleggingsfondsen als het gaat om vastgoed. Allereerst zijn daar de indirecte vastgoedfondsen. Deze zijn het best te vergelijken met ‘gewone’ beleggingsfondsen en beleggen niet in gebouwen, maar in aandelen van vastgoedondernemingen.
   
   De meeste aanbieders van beleggingsfondsen hebben wel een of meerdere van deze fondsen. Het Orange European Property Fund, SNS Euro Vastgoedfonds, ABN Amro Property Securities Fund Europe vielen de afgelopen drie jaar op door hoge rendementen en het genoemde fonds van Orange wist ook dit jaar tot nu toe een goed rendement behalen (tot 19 mei 12,1%).
   
   Kantoren en winkels
   
   Naast de beleggingsfondsen die in vastgoedaandelen beleggen, is Nederland ook veel vastgoedmaatschappijen rijk. Ook deze vindt u op de website van Morningstar onder onroerend goed. Deze vastgoedmaatschappijen zijn ondernemingen die vastgoed aankopen, verhuren en beheren. Meestal gaat het daarbij om kantoren en winkels. Als deze vastgoedmaatschappijen aan bepaalde eisen voldoen, worden ze fiscaal net zo behandeld als beleggingsfondsen en betalen ze geen belasting over gerealiseerde waardestijgingen.
   
   De verschillen tussen de vastgoedmaatschappijen zijn enorm en dat maakt het haast onmogelijk om iets algemeens te zeggen over deze sector. Niets is lokaler dan vastgoed en de analyse van deze ondernemingen is een aangelegenheid voor gespecialiseerde analisten. Bij VHS, dat vandaag in het nieuws is doordat de toezichthouder topman Ed Maas graag ziet vertrekken, spelen geheel andere zaken dan bij Rodamco Europe dat gisteren de aankoop van een winkelcentrum in Amstelveen bekend maakte.
   
   Spreiding
   
   Vastgoed wordt geroemd om zijn diversificatiemogelijkheden. Dat betekent dat als de rest van de beurs naar beneden gaat, dit met vastgoed niet of minder vaak het geval zou moeten zijn. Dit wordt gemeten met de correlatie.
   
   Het blijkt inderdaad dat de correlatie van vastgoed met de rest van de beurs (zoals bijvoorbeeld weergegeven met de MSCI Wereldindex) vrij laag is. Tussen de indirecte vastgoedfondsen en de wereldindex ligt deze doorgaans rond de 0,6 over de laatste drie jaar. Het ABN Global Property Securities Fund bijvoorbeeld heeft een correlatie van 0,62 met de wereldindex.
   
   De correlaties van de diverse onroerengoedmaatschappijen met de wereldindex ligt nog wat lager, namelijk voor de meeste fondsen rond de 0,5. Corio bijvoorbeeld vertoont een correlatie van 0,52 met de wereldindex. Correlaties van dicht bij een half zijn niet schokkend laag, maar geven toch aan dat vastgoed spreidingsmogelijkheden biedt.
   
   Bij het kijken naar correlaties valt op dat VHS en het Vastgoed Mixfonds negatieve correlaties met andere vastgoedfondsen en met de wereldindex vertonen. Dat kan aantrekkelijk lijken, maar vergis u niet. De meeste beleggers met het Vastgoed Mixfonds in de portefeuille zullen niet blij zijn met het fonds vanwege de negatieve rendementen en de juridische perikelen rond het fonds.
   
   De algemene marktomstandigheden voor vastgoed zijn mijns inziens matig. De waarderingen in de sector zijn hoog opgelopen, de gemiddelde koerswinstverhouding ligt om en nabij de dertig in de sector terwijl het groeitempo van de wereldwijde economie vertraagt, de consument de hand op de knip houdt en er in Europa op veel plaatsen sprake is van leegstand. Dat gezegd hebbende, blijven de disversificerende kwaliteiten van vastgoed bestaan en zijn er ook vastgoedmaatschappijen die zich om wat voor reden dan ook aan het algemene marktbeeld onttrekken.
   
   (bron: www.morningstar.nl )
2. ffff 20 mei 2005 17:50

   auteur info

   •    ffff

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 14555

     Gegeven: 18546

   •    Aantal posts: 38.885

   www.iex.nl/forum/topic.asp?forum=23&t...
   
   Hoi Hythloday,
   
   Bovenstaand is de vorige draad over Onroerend Goed. Overbodig te zeggen dat ik het met de schrijver van het artikel niet eens ben. Hij gaat volledig voorbij aan de ontwikkelingen in de markten, zoals we in die mooie draad van een maand geleden opgesomd hebben ( hnz, Ozon , jijzelf, etc). Afgelopen week nog bevestigd met de mega verkoop van 138.900 woningen in een klap door E.On.
   
   Maar goed : Ieder zijn mening.
   
   Peter
3. Pietpaaltjes77 20 mei 2005 18:51

   auteur info

   •    Pietpaaltjes77

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 105

     Gegeven: 31

   •    Aantal posts: 1.212

   hoi ffff,
   
   Ik ben het wel met hem eens. Heb denk ik zelf 10 keer gehandeld in vastgoedfondsen en 10 keer winst.Dit was nog in de goede tijd zal ik maar zeggen. Leuke ritjes gemaak met oa RRN RNA en RA (alle van de beurs gehaald). Heb zins begin 2003 afscheid genomen van alle vastgoedfondsen (blijkbaar veel te vroeg).
   
   Historisch gezien (zeg 20 jaar) zijn de vastgoedfondsen momenteel erg duur, zowel qua premium tov intrinsieke waarde als direct rendement op het vastgoed.
   
   Zat begin dit jaar nog wel naar VHS tekijken, helaas niet gedaan.Verder is Vastned I/0 wel interessant in mijn opinie. Maar daar zullen de meeste het juist niet mee eens zijn. Vol in zou ik iig niet in vastgoed gaan maar gewoon omdat indien ik toch geen gelijk heb ik toch nog iets kan profiteren.
   
   Over het algemeen is vastgoed in mijn ogen momenteel erg duur en indien er tegenvallende berichten naar buiten komen door tijdelijk achterblijvende resultaten kunnen deze fondsen flink terug. Ik kan me goed herinneren dat Wereldhave 25% onder intrinsiek stond en RA zelfs tijdelijk 40%.
   
   Ohh ja blijf absoluut af van vastgoed CV's. enorm duur, niet doorzichtig en je kan er bijna niet meer uit.
4. [verwijderd] 20 mei 2005 19:01

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   ffff schreef:

   Overbodig te zeggen dat ik het met de schrijver van het artikel niet eens ben. Hij gaat volledig voorbij aan de ontwikkelingen in de markten, zoals we in die mooie draad van een maand geleden opgesomd hebben

   Hallo Peter,
   
   Er zijn natuurlijk meerdere factoren die de prijs van vastgoed bepalen. Dat vastgoed vrij hoog is gewaardeerd klopt, volgens mij wel. Maar het omvormen tot REIT fondsen gaat door en zal prijsopdrijvend werken.
   
   Vastgoed mag dan wel duur zijn, maar het dividendrendement is nog steeds vrij hoog, vergeleken met obligaties en aandelen. Dat betekent dat de markt niet zo gauw gaat crashen. We hebben net een stevige correctie gehad. De stijging kan dus aanhouden.
   
   mvg,
   
   Hythloday
5. [verwijderd] 20 mei 2005 21:26

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Hythloday schreef:

   De correlaties van de diverse onroerengoedmaatschappijen met de wereldindex ligt nog wat lager, namelijk voor de meeste fondsen rond de 0,5. Corio bijvoorbeeld vertoont een correlatie van 0,52 met de wereldindex. Correlaties van dicht bij een half zijn niet schokkend laag, maar geven toch aan dat vastgoed spreidingsmogelijkheden biedt.
   

   Interessant stukje maar toch even deze quote vermelden want deze is gewoon fout. Een correlatie van 0.5 betekent dat 0.5 x 0.5 = 0.25 ofwel 25% van de koersbeweging verklaard wordt door de wereldindex (van aandelen).
   
   Of anders 75% van de koersbeweging heeft helemaal niets met de aandelenmarkt te maken! Een betere spreiding heb je amper nodig.
   
   Maar ja, dat is weer teveel wiskunde zekeer? :-)
   
   Natan
6. [verwijderd] 21 mei 2005 12:14

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   om een idee te krijgen hoe veilig veel van die vastgoed beleggingen zijn, kijk naar recente berichten uit andere landen.
   
   In de VS blijkt dat diverse van de grootste homebuilders een negatieve cashflow hebben omdat ze de recordwinsten die ze maken direkt investeren in extra land en nieuwe bouw. Twee van de grootste bouwers hebben genoeg percelen (>> 100.000) in (financieel) eigendom voor 6-7 jaar verkoop. Da's natuurlijk heel mooi als de prijzen blijven stijgen.
   
   In Australie lijkt de bubble sinds een jaar leeg te lopen, en dan zie je wat er kan gebeuren. Let wel: er is (nog) geen sprake van een crash in het land van Oz, de markt is alleen maar aan het afkoelen:
   
   Price Slump Exposes Australian RE Schemes
   In an article titled "Developing Storm", the Sydney Morning Herald puts the spotlight on RE deals that are turning into ponzi schemes. "In recent years, money has been pouring into property-based debenture and finance companies offering a range of high interest rate securities. 'High-yield debentures are a risky investment, and there is no guarantee that investors will get their money back,' the Australian Securities and Investments Commission said."
   
   Apparently, these firms are allowed to 'revalue' their properties upward at will.
   
   "'When the market is trending down, you naturally know that land values and development sites will trend down much quicker than the market,' Bill Moss said."
   
   "In Sydney, Moss estimates site values have come down by between 30 and 40 per cent from their boom highs."
   
   "In these circumstances, there is no flow back of cash from the developer to the debenture issuer until the development is completed. In the meantime, investors in these debentures are paid only from the cash raised from other investors."
   
   "Given that unsecured investors stand last in line, there is no recourse available if assets are sold and used to satisfy first mortgagees."