Branco P schreef op 17 april 2024 22:36:
[...]
Hulde Lamsrust, je weet weer eens informatie te vinden op plekken waar anderen niet kijken (zoals de Corporate Governance Presentatie).
DANK AAN HCOHEN DIE DEZE PRESENTATIE HIER HEEFT VERMELD.
Een beetje performing capex in US Flagships mag altijd. Uiteindelijk wil je zoveel mogelijk van die veel te grote USA Malls tegen een redelijke prijs verkopen dus een beetje pimpen voor de verkoop is prima. Verhoudingsgewijs zijn er in de USA veel te veel vierkante meters winkel per hoofd van de bevolking en rondom de meeste winkelcentra van URW is geen sprake van ruimtegebrek zoals wij dat in Europa kennen dus ook het herbestemmen naar andere functies zal nog niet zo eenvoudig zijn (als er makkelijk geld mee te verdienen was geweest, dan was het allang gebeurd). Daar komt bij dat Amerikanen mij vatbaarder lijken voor thuis online winkelen.
IK ZIE DAT IETS ANDERS. EEN AANTAL GROTE US FLAGSHIPS LIGGEN WEL IN BEWOOND GEBIED, I.E. OP LOOPAFSTAND VAN WOONWIJKEN. DEZE CENTRA ZIJN, ZOALS JIJ MEERMAALS HEBT AANGEGEVEN, GEBOUWD RONDOM GROTE WARENHUIZEN EN DAT MODEL IS OOK IN DE US EINDIG. OMDAT ER OOK IN DE US EEN TEKORT AAN WONINGEN IS EN ER TOCH ZOVEEL RUIMTE RONDOM DE MALL IS, VORMT DE MIXED USED ONTWIKKELING EROMHEEN EIGENLIJK EEN STAP OM DEZE MALLS TOEKOMSTBESTENDIG TE MAKEN. HET GAAT OOK NIET OM EEN BEETJE CAPEX, MAAR HET ZIJN ENOMRE BEDRAGEN DIE URW DEELT MET WONINGONTWIKKELAARS, I.E. NIET DE VOLLE UPSIDE VAN DE NIEUWE PROJECTEN ZAL URW TOEKOMEN MAAR WEL DE VOLLE UPSIDE VAN DE BESTAANDE MALL DIE HIERDOOR AANTREKKELIJKER WORDT.
Voor wat betreft de sterk gestegen NRI en MGR meen ik mij te herinneren dat URW vooral in USA in Coronatijd veel tijdelijke contracten afsloot (looptijd < 3 jaar) tegen tijdelijk lagere huurniveaus en dan zou het omzetten naar langlopende contracten (vanaf 2023) dan kunnen leiden tot relatief hoge uplifts, maar ik heb geen zin om na te zoeken hoe dit precies zat en of dit effect in de 2023 prestaties zit.
KLOPT, IN CORONATIJD VERL CONTRACTEN MET LAGE MGR EN HOGERE SBR. DIE WORDEN NU GECONVERTEERD IN FULL MGR CONTRACTEN. HEEFT DUS M.N.IMPACT OP MGR STIJGING EN MINDERE MATE OP NRI STIJGING, OMDAT DEEL SBR OOK WEGVALT.
Ik hoop dat er voor NYC WTC een koper komt die per se iets in NY wil hebben. Ik kan me daarbij voorstellen dat sommige kopers afhaken omdat het direct naast Ground Zero ligt. Verder waren de twee torens neem ik aan goed voor een hoop passanten (er is 1 nieuwe toren maar die ligt duidelijk ongunstiger) en het lijkt mij dat in New York nog steeds relatief veel wordt thuisgewerkt want voor veel werknemers zal het forenzen in NY veel tijd kosten. Wel zijn het project in SF en dit project in NY voorbeelden van objecten die opeens kunnen gaan disfunctioneren ondanks dat ze in een wereldstad (en je zou zeggen ook nog eens op een prima locatie) liggen. Toen ik een aantal jaar terug de USA portefeuille van URW doornam had ik die twee objecten in het rijtje "goed" opgenomen (of in Amerikaans Green Street terminologie: AAA+++ wat echter neerkomt op een Europese "goed") maar het kan dus verkeren.
VERKOOP VAN WTC ZOU MOOI ZIJN, OMDAT ER DAN EEN CONVERSIEPROJECT WEGVALT MAAR M.N.OMDAT DAN MET DE OPBRENGST DE CAPEX IN DE OVERIGE US FLAGSHIP GEFINANCIERD KAN WORDEN.