!@#$!@! schreef op 25 maart 2024 15:58:
Geachte Eurocommercial Properties,
Uit de conference call maak ik op dat u hard op zoek bent naar een JV partner voor een van uw winkelcentra (flagships).
Zou ik mogen vragen wat hier de motivatie voor is? Op welke manier denk u met deze stap waarde te kunnen toevoegen?
Ik begrijp dat de LTV ietwat aan de hoge kant is momenteel. Zeker na weer een nieuwe ronde van afwaarderingen. Maar mijn inziens zal uw keuze om een lagere pay-out van het directe resultaat te hanteren in combinatie met het feit dat er ook altijd voor stockdividend zal worden gekozen dit probleem vanzelf oplossen en op langere termijn de LTV vanzelf ruim onder de 40% zal brengen. Zeker als er geen afwaarderingen meer te verwachten zijn en bij genoeg (lage) inflatie zonder rentestijgingen misschien zelfs weer lichte waardestijgingen.
Echter zal het vinden van een JV partner voor een van uw flagships wel leiden tot een lager toekomstig dividend potentieel.
Dit zal alleen gecompenseerd kunnen worden door in de toekomst weer nieuwe aankopen te doen. Maar als een observatie van aan- en verkopen van Europese REITS iets heeft laten zien de afgelopen decennia is dat zulke transacties geen enkele waarde toevoegen en zelfs in veruit de meeste gevallen waarde vernietigend werken. De afwaardering van Woluwe afgelopen jaar is ook voor Eurocommercial hiervan een bevestiging.
(de aankoop die Wereldhave onlangs deed met 10% transactiebelasting is ook zo'n bizar voorbeeld)
Een JV partner vinden en dus een deel van u flagships verkopen op het moment dat de NIY op het hoogste punt staan sinds vele jaren lijkt hier ook weer een voorbeeld van te worden. Zeker als dan in de toekomst de NIY weer lager zijn, de LTV daardoor extra gedaald is en de balans weer ruimte biedt voor nieuwe aankopen. Deze aankopen zullen uiteraard dan weer tegen die lagere NIY zijn.
Met andere woorden het lijkt een voortzetting van de trend die er al meer dan een decennium is voor Europese Reits, namelijk hoog kopen en laag verkopen. Terwijl dit natuurlijk andersom dient te zijn.
Persoonlijk ben ik van mening dat u de meeste waarde toevoegt door middel van goed beheer van al uw objecten. Hier lees ik altijd goede verhalen over in de jaarverslagen. Zoals veel belang hechten aan goede relaties met uw huurders. Actief ondersteunen en meedenken met uw huurders. Investeren in het aantrekkelijker maken van de winkelcentra in het algemeen etc etc. Een belangrijke reden voor mij om mijn geld in uw REIT te investeren.
Graag zou ik dan ook zien dat via goed beheer en de lagere pay-out icm het altijd gekozen stockdividend de huidige financiën meer dan gezond zullen maken. Wat mijns inziens tot het hoogste potentieel van toekomstig dividend zal leiden. Stijgende inkomsten vergezeld met langzaam dalende interestlasten (door elk jaar klein deel (2%?) af te lossen) samen met in de verre toekomst weer hogere pay-out ratio, zullen ervoor zorgen dat het dividend elk jaar voor vele jaren dan structureel kan stijgen. (Liefst natuurlijk iets boven het inflatieniveau ??
Met vriendelijke groet,
- Ik dacht stuur een mailtje voor wat duidelijkheid. (let aub niet op de stijl, heb lichte dyslexie) Ben benieuwd wat jullie ervan vinden. Eens, oneens? Andere manier om er tegen aan te kijken?