Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Branco P schreef op 8 oktober 2023 13:45:

[...]

Ik denk niet dat we nog veel verkopen in 2023 zullen gaan zien. De vastgoedmarkten zijn on hold omdat rentedalingen even uit zicht zijn geraakt. Er zal vast nog de ene of andere transactie zijn, die al was afgedeald en waar de koper niet meer onderuit kan, maar veel verwacht ik er niet van.

MANAGEMENT HEEFT BIJ DE H1, 2023 CIJFERS VERZEKERD DAT HET EUROPESE VERKOOPPROGRAMMA EIND 2023 AFGEROND ZOU ZIJN EN DAT ER GESPREKKEN LOPEN OVER US REGIONALS. WIL URW MANAGEMENT ENIGSZINS GELOOFWAARDIG BLIJVEN - NU HUN UITSPRAAK EERDER DIT JAAR DAT ZIJ NOG STEEDS GELOVEN IN VERKOOP US FLAG SHIPS VOOR ULTIMO 2023 TOEN DAT DOOR DE ANALISTEN TIJDENS DE CALL ZELF AL IN TWIJFEL WERD GETROKKEN - MOET ER VOOR EIND 2023 DUS VRIJWEL VOLDAAN WORDEN AAN AFRONDING VERKOOP PROGRAMMA EUROPA EN NOG EEN PAAR US REGIONALS. ANDERS WORDEN DE RATING BUREAUS OOK ONRUSTIG HETGEEN ZIJN IMPACT HEEFT OP DE BONDYIELDS.

ZELF BEN IK ER OOK VOORSTANDER VAN OM NU WEL EENS WAT EXTRA KORTING TE GEVEN OM DIK EEN MILJARD CASH BINNEN TE SLEPEN. TEN EERSTE KIJKT GEEN ANALIST MEER NAAR DE US REGIONALS DUS OOK EEN EXTRA AFBOEKING DAAROP HEEFT GEEN IMPACT. TEN TWEEDE IS ONGEWIS WAT DE RENTE IN DE TOEKOMST GAAT DOEN, DUS NU WAT EXTRA KORTING KAN OVER EEN JAAR EEN GOEDE DEAL BLIJKEN TE ZIJN, ZEKER TEN AANZIEN VAN MINDERE KWALITEIT VASTGOED. TEN DERDE KAN MANAGEMENT DUS OOK ZEGGEN VERKOOPPROGRAMMAS AFGEROND, NU FOCUS OP KERNPORTFOLIO MET HER EN DER CAPEX VOOR WAARDEVERMEERDERING.

Portfolio is nu 51 mrd euro en daar komt snel ruim 1,5 mrd euro bij van Hamburg. Ik neem aan dat jij echter ook rekening houdt met wat verdere afwaarderingen?

IK HEB TOEVOEGING HAMBURG WEGGESTREEPT TEGEN VERKOPEN EN NOG WAT AFBOEKING.

LTV van 36% hoeft nou ook weer niet natuurlijk, wanneer je een kwalitatief hoogwaardige portefeuille hebt. Bij Portefeuille 51 mrd en LTV 39% zit je op 20 mrd schuld als acceptabel.

ALS DE RENTE ECHT JARENLANG HOOG GAAT BLIJVEN, WORDT URW GECONFRONTEERD MET VERDUBBELING INTERESTLASTEN. DAN LIEVER NU ALVAST DE BALANS STRUCTUREEL REPAREREN.

Misschien eind 2024 wel alweer een stuk meer transacties.

WELLICHT INDERDAAD, MAAR NU ALVAST EVEN DIE EUR 1.2 MRD BINNENTREKKEN ZOU IK ZEGGEN.

In de tussentijd is de grote cashpositie (4 miljard) waarop rente ontvangen wordt een prachtige hedge tegen hogere rentekosten gebleken. Dat was een element waar ik voorheen nog geen rekening mee hield. Als je tevens zou bedenken dat op enig moment een deel van de cash zou kunnen worden ingezet om bonds met een discount terug te kopen, dan moet je het als belegger toejuichen wanneer URW nog wat langer de cash binnenboord houdt.

EENS.

quote:

Branco P schreef op 9 oktober 2023 10:00:

thanks Lamsrust voor de extra info en toelichting! ik denk dat we toch vrij dicht bij elkaar zitten uiteindelijk.

de rentes kunnen niet blijven stijgen aangezien dan letterlijk de hele wereld failliet gaat, landen voorop. Heel veel dalen zullen de rentes denk ik dan ook weer niet, omdat geld lenen tegen 5% a 6% eigenlijk een gezonde situatie is. Maar als de economie wat gaat haperen, wat periodiek sowieso gebeurt, en de centrale banken (tijdelijk) de rentes verlagen, dan komen er toch altijd momentjes van relatief gunstig (her)financieren.

Vandaag de marktrentes omlaag en toch ook het vastgoed, maar ik denk dat ik toch een flesje Passoa ga halen, met dank aan Nolet ;-)

quote:

Lamsrust schreef op 9 oktober 2023 14:08:

[...]

Ik ben het met je eens dat de rentes niet veel verder kunnen stijgen maar ze kunnen wel eens veel langer op het huidige niveau blijven. Voor URW impliceert dat 4% voor 10 jaars EURO geld, waar ze nu 1.3% betalen op hun EURO leningen (en 3.9% op hun USD/GBP leningen) en plm. gemiddeld 2% over alle leningen. We moeten er dus maar eens rekening mee houden dat op de echt lange termijn de rente naar gemiddeld 4% op alle leningen kan gaan, i.e. dubbel zoveel. Om de rentelasten van EUR 450 miljoen nu op jaarbasis dan in toom te houden, moet de schuld extra omlaag, Vandaar mijn voorstel om naar een IFRS schuld van EUR 17 mrd te gaan. Dat is na aftrek hybrid van EUR 1.85 mrd een proportionele schuld van plm. EUR 16.5 mrd, zodat de rentelasten dan EUR 660 mln zullen bedragen, i.e. EUR 210 mln meer dan nu hetgeen EUR 1.50 AREPS kost. Dan spreek je over meer dan 5 jaar verder, zodat de huurstijgingen deze AREPS daling zouden moeten compenseren, zodat de totale AREPS tegen de E 10 blijft. Hier hoort een koers bij van minimaal EUR 100 ~ 120 bij een balans met een LTV van iets boven de 30%.

quote:

Branco P schreef op 9 oktober 2023 15:45:

[...]

Mee eens, die 1,3% euroleningen gaan op termijn allemaal richting minimaal 4%. Schuldreductie is belangrijk, maar URW hoeft geen goede objecten tegen te lage prijzen te gaan verkopen. Dan beter een jaartje extra het dividend binnenboord houden en dat gebruiken voor schuldreductie. Ik hoop dat ze het verkoopprogramma voor 2023 nog kunnen verwezenlijken alleen ik signaleer dat de afgelopen 2 a 3 maanden opeens heel veel vastgoeddeals on hold gaan of worden afgeblazen. Het kan bijna niet anders dan dat er dus nu ook wat beoogde kopers van URW objecten nu aan het afhaken zijn of reeds zijn afgehaakt. Maar ik laat mij heel graag verrassen

quote:

Lamsrust schreef op 2 oktober 2023 09:22:

[...]

Dit is de nieuwe vastgoedman. Die heeft er dus vertrouwen in. En goed getimed, net op dipje van donderdag onder de E 45. Ik zit ook op het vinkentouw om nog eens fors uit te breiden, maar was druk met juridische analyse woekerpolisaffaire.

quote:

PhilipBe2 schreef op 9 oktober 2023 17:07:

[...]

@Lamsrust
Vertrouwen of verplichting?

Bij het aantreden van Mr. Bessler en Mr. Niel is er ook de verplichting gestart om "skin in the game" te hebben.

STAPLED SHARE RETENTION AND INVESTMENT OBLIGATIONS
To align the interests of MB members with shareholders and pursuant to a SB decision (in line with the Afep-Medef Code), MB members must meet
retention and investment requirements in Stapled Shares. The Stapled Shares ownership requirement is 300% of the gross annual FI for the CEO and
200% for other MB members. Until that requirement is met, when LTIs are delivered, MB members must retain shares: at least 30% of their PS vested
and 30% of their net gain on SO at exercise.

quote:

Branco P schreef op 9 oktober 2023 15:45:

[...]

Mee eens, die 1,3% euroleningen gaan op termijn allemaal richting minimaal 4%. Schuldreductie is belangrijk, maar URW hoeft geen goede objecten tegen te lage prijzen te gaan verkopen. Dan beter een jaartje extra het dividend binnenboord houden en dat gebruiken voor schuldreductie. Ik hoop dat ze het verkoopprogramma voor 2023 nog kunnen verwezenlijken alleen ik signaleer dat de afgelopen 2 a 3 maanden opeens heel veel vastgoeddeals on hold gaan of worden afgeblazen. Het kan bijna niet anders dan dat er dus nu ook wat beoogde kopers van URW objecten nu aan het afhaken zijn of reeds zijn afgehaakt. Maar ik laat mij heel graag verrassen

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 10 oktober 2023 17:48:

Dan zal de beste optie komend jaar stockdividend zijn. Ze zijn verplicht om een cashoptie aan te bieden, maar een korting van 10% zal genoeg zijn om velen over de streep te trekken. En als je dan alsnog je knaak dividend wilt, dan kan je ook nog paar van je ontvangen nieuwe aandelen verkopen.

Volgens mij is het zelfs ook nog gunstig met de franse belasting, maar dat weet ik uit mijn hoofd niet zeker.

quote:

Mr. Fleming schreef op 10 oktober 2023 18:30:

[...]

Stock divi is ook een optie, alleen krijg je dan niet weer verwatering? Het hele idee van 3 jaar schrapen dividend is uiteindelijk achterliggend gebeurt om een verwaterende emissie te voorkomen..

Of ze moeten de nieuw uitgegeven aandelen weer terugkopen in een sharebuyback programma, maar dat lijkt me ook een dure oplossing..

quote:

PhilipBe2 schreef op 11 oktober 2023 00:26:

Geruchten over heractiveren van de verkoop van de mall Splau in Barcelona

www.epe.es/es/activos/20231009/unibai...

quote:

Branco P schreef op 10 oktober 2023 23:03:

[...]

klopt, maar als je fiscaal dividend MOET uitkeren, dan ki
je dat ook als verplicht stockdividend voor iedereen doen. Dan houd je de cash binnen. Dat komt dan eigenlijk neer op “geen dividend”. Het idee was 3 jaar dividend te schrappen om een
claimemissie te voorkomen. Niet iedereen kan daar aan meedoen immers. Als dat vanwege de extreem gestegen rente nu 1 jaartje langer moet, dan is dat maar zo. Die extreme rentestijging kon niemand 2 jaar geleden voorzien. Het is een nieuwe omstandigheid en een management heeft daarnaar te acteren.