Ontvang nu dagelijks onze kooptips!
word abonnee
sluiten ✕
Terug naar discussie overzicht
Lamsrust schreef op 25 april 2023 17:55 :
[...]
Apple USD 2......
That were the days;)
Lamsrust schreef op 25 april 2023 13:22 :
[...]
Ten opzichte van de fbi status daalt de commerciele IFRS nettowinst met 25.8%, nl. het statutaire vpb tarief. Een deel van deze 25.8% wordt elk jaar cash afgedragen als vennootschapsbelasting en een deel wordt geboekt als fiscale latentie, i.e. het verschil tussen de commercieel afschrijving (wellicht nihil) en de fiscale afschrijving. Bij een waardering van NSI op een P/E multiple, daalt de koers ceteris paribus inderdaad met plm. 25% omdat de IFRS netto winst 25% lager wordt, ondanks het feit dat van deze 25% maar plm. 50% daadwerkelijk aan tax betaald wordt.
Tenzij analisten met deze fiscale aspecten rekening houden uiteraard. Helaas is fiscaliteit voor de meeste analisten een black box dus daar zou ik niet veel van verwachten.
In het boek over Wereldhave had ik een hoofdstuk geweid aan de problematiek van diens FBI boekhouding. Indien er op een 'normale' manier zou worden afgeschreven, dan zou er nauwelijks winst VOOR belasting overblijven. Ook blijkt dan dat de dividend uitkering ver boven die winst voor belasting uitkomt. (Nogal logisch dat Wereldhave niet zo bang is voor hogere belastingen.) En dan nu dus zoals je hierboven aangeeft ook nog eens belastingheffing. Bij NSI zal het effect veel minder zijn aangezien er hier veel minder gespendeerd wordt aan de relatief snelle afschrijvingen fit-out, aangezien die taak voornamelijk bij de huurders ligt. Toch wel een disruptief aandachtspunt...
100 aandeeltjes bijgekocht op 20,60
Lamsrust schreef op 25 april 2023 17:14 :
Alhoewel ik van de recente projectontwikkelingsactiviteiten geenszins onder de indruk ben en de kosten van het hele apparaat te hoog vind, heb ik toch een eerste positie genomen op E 20,90. Een BAR van 8% voor Amsterdams kantorenvastgoed lijkt mij op de lange termijn prima renderen.
Mooi te zien dat hier bredere interesse lijkt te ontstaan in NSI, waarschijnlijk ontstaan door de nieuwe dieptepunten in NSI beurskoers. Bij notering op 45% boekwaarde en een LTV van 26,4% worden de assets gewaardeerd op 60% van boekwaarde, zonder rekening te houden met lagere marktwaarde schulden (ivm grotendeels vastrentend tegen tarief beneden huidig marktniveau). Bruto yield is 6,4% op basis van boekwaarde, bij 60% boekwaarde is de bruto yield dus 10,7%. Bij een EPRA cost ratio van 28,2% is dit een netto yield van 7,7%. De BAR die je noemt lijkt dus (afgerond) een netto ipv bruto rendement weer te geven, ten opzichte van huidige beurswaarde. ERV ligt 10% boven huidige huren (o.a. door leegstand) en wordt deels ingelopen door indexering, wat yields kan verhogen. NSI lijkt daarmee een koopje, indien NSI de bezetting op peil weet te houden en verhuurt in lijn met ERVs.
NSI aangekocht. Samen met ECP en Ares Capital Corp een mooie uitbreiding van mijn REITS portefeuille.
junkyard schreef op 27 april 2023 11:11 :
[...]
Mooi te zien dat hier bredere interesse lijkt te ontstaan in NSI, waarschijnlijk ontstaan door de nieuwe dieptepunten in NSI beurskoers.
Bij notering op 45% boekwaarde en een LTV van 26,4% worden de assets gewaardeerd op 60% van boekwaarde, zonder rekening te houden met lagere marktwaarde schulden (ivm grotendeels vastrentend tegen tarief beneden huidig marktniveau). Bruto yield is 6,4% op basis van boekwaarde, bij 60% boekwaarde is de bruto yield dus 10,7%. Bij een EPRA cost ratio van 28,2% is dit een netto yield van 7,7%. De BAR die je noemt lijkt dus (afgerond) een netto ipv bruto rendement weer te geven, ten opzichte van huidige beurswaarde.
ERV ligt 10% boven huidige huren (o.a. door leegstand) en wordt deels ingelopen door indexering, wat yields kan verhogen.
NSI lijkt daarmee een koopje, indien NSI de bezetting op peil weet te houden en verhuurt in lijn met ERVs.
De BAR die ik noemde was globaal berekend voor het Amsterdamse deel van de portfolio, welk deel ik het meest belangrijke deel van de portfolio vind. Immers de Amsterdam concentratie van prime kantoren neemt eerder toe dan af.Als je bijvoorbeeld kijkt naar de top advocatenkantoren, dan zitten die vrijwel alleen nog maar in Amsterdam. Aangaande vastgoed ben ik namelijk van mening dat je moet investeren in de allerhoogste kwaliteit en dat is wat kantoren betreft Amsterdam dan wel een succesvolle campus zoals de HTCE. Ik heb in 2021 inderdaad alle directe kantoreninvesteringen verkocht, maar investeer nu weer in kantoren, ditmaal via de beurs omdat daar de prijzen al gereset zijn waar dat in de directe markt nog niet het geval is. Ik besef me terdege dat de hele portfolio van NSI niet de allerhoogste kwaliteit heeft, ook niet het Adam deel. Maar nu ik op het Adam deel een BAR van plm. 8% kan plakken vind ik dat wel interessant. Overigens daalt de koers nog steeds, dus maar weer eens bijkopen rond de EUR 20.
Ik heb er weer 100 bijgenomen op 20.25
Ook wat er bij op 20.25. Beweging omlaag heeft denk ik met situatie commerciele REITs in de US te maken. Dure kantoren aan de kuststeden gefininancierd met veel schulden hebben het vrij zwaar vanwege overaanbod na Corona, tech ontslagrondes en overall onaantrekkelijkere situaties in de grote steden. Vornado, toch een vrij serieuze partij heeft zijn dividend volledig geschrapt, maar doet wel een buyback. Verder heeft Brookfield ook gedefault op bepaalde leningen. Dus behoorlijk slecht sentiment daar, Daar bewegen we op mee, terwijl de situatie hier voor NSI aanzienlijk anders is. Dit moet op den duur wel weer herstellen.www.zerohedge.com/markets/vornado-sha... www.bloomberg.com/news/articles/2023-... finance.yahoo.com/quote/VNO?p=VNO
Benieuwd wie hier zojuist 225.000 stukjes (10x gemiddelde dagvolume - ruim 1% NSI aandelen) heeft opgepikt voor € 20,50. De koersdruk op NSI lijkt mij niet veroorzaakt door US REITs, Gecina (kantoren Frankrijk) koers op ongeveer hetzelfde niveau als een jaar geleden en noteert tegen aanmerkelijk lagere discount dan NSI. Gecina weet de projecten wel een stuk beter te beheersen dan NSI, en verhuurt sterker (met dalende leegstand). @Lamsrust, hoe bereken je de 8% BAR op de Amsterdamse kantoren (volgens mij is dit namelijk wat hoger)? Afgelopen jaar niet zichtbaar dat de Amsterdamse kantoren beter of meer waardevast zijn dan NSI kantoren op andere lokaties, leegstand liep op in Amsterdam en waarde daalde sneller (mede door lagere yields). Vooral het bezit in Leiden presteerde sterk (100% verhuurd, sterke vraag).
Low tot nog toe 20,10. Is dit de low? Er staat intussen wel een KSK achtig patroon:(
junkyard schreef op 28 april 2023 14:42 :
Benieuwd wie hier zojuist 225.000 stukjes (10x gemiddelde dagvolume - ruim 1% NSI aandelen) heeft opgepikt voor € 20,50.
De koersdruk op NSI lijkt mij niet veroorzaakt door US REITs, Gecina (kantoren Frankrijk) koers op ongeveer hetzelfde niveau als een jaar geleden en noteert tegen aanmerkelijk lagere discount dan NSI. Gecina weet de projecten wel een stuk beter te beheersen dan NSI, en verhuurt sterker (met dalende leegstand).
@Lamsrust, hoe bereken je de 8% BAR op de Amsterdamse kantoren (volgens mij is dit namelijk wat hoger)? Afgelopen jaar niet zichtbaar dat de Amsterdamse kantoren beter of meer waardevast zijn dan NSI kantoren op andere lokaties, leegstand liep op in Amsterdam en waarde daalde sneller (mede door lagere yields). Vooral het bezit in Leiden presteerde sterk (100% verhuurd, sterke vraag).
Als volgt: EPRA NTA 31.03.2023 EUR 44.60 -/- dividend ad EUR 1.12 = EUR 43.48 Discount op NTA per aandeel is dan EUR 43.48 -/- beurskoers ad EUR 20.65 = EUR 22.83 De totale discount is dan EUR 22.83 x 20.054.241 = EUR 457.84 miljoen. Bij een boekwaarde van het vastgoed ad EUR 1.240.9 mln bedraagt de impliciete afwaardering van het vastgoed 36.9%. De contract rent voor de Amsterdamse portfolio is EUR 37 miljoen en de boekwaarde van de Amsterdamse portfolio EUR 734 miljoen. De BAR bedraagt dan lopende bruto huur gedeeld door impliciete boekwaarde = EUR 37/63.1% * EUR 734 = 8.0%.
Merci, iets andere berekenwijze. Verschil komt vooral doordat je de contracthuur ook deelt over het vastgoed dat in ontwikkeling is en leeg staat (Vitrum, Laanderpoort). Als je dit niet meeneemt dan is de BAR op basis van beurswaarde wat hoger. Bij bruto yield (Amsterdam) van 5,8% en 60% beurswaarde tov boekwaarde is de BAR 9,7%.
junkyard schreef op 28 april 2023 16:53 :
Merci, iets andere berekenwijze. Verschil komt vooral doordat je de contracthuur ook deelt over het vastgoed dat in ontwikkeling is en leeg staat (Vitrum, Laanderpoort). Als je dit niet meeneemt dan is de BAR op basis van beurswaarde wat hoger.
Bij bruto yield (Amsterdam) van 5,8% en 60% beurswaarde tov boekwaarde is de BAR 9,7%.
Correct, maar in de voortgang van deze herontwikkeling heb ik op dit moment nog niet zoveel vertrouwen dus ga even uit van een conservatief scenario. Daarnaast is mijn getal meer dealdriven, immers als je de hele portfolio nu koopt moet je ook voor het vastgoed dat in ontwikkeling is betalen en dan is de BAR voor het totale Amsterdamse vastgoed op basis van de huidige beurskoers 8%. Tenzij de huurders in de rij staan voor deze assets als NSI ze nu op de markt zou brengen.
junkyard schreef op 28 april 2023 14:42 :
Benieuwd wie hier zojuist 225.000 stukjes (10x gemiddelde dagvolume - ruim 1% NSI aandelen) heeft opgepikt voor € 20,50.
Het lijkt haast alsof de afgelopen week de koers doelbewust naar beneden is gedrukt zodat deze stukken 3 euro onder de koers van niet zo lang geleden verhandeld konden worden. Scheelt toch meer dan een miljoen euro..
Is er geen kennis over kopers en verkopers voorhanden?
Het is toch een wereldje van insiders?
83M schreef op 28 april 2023 17:46 :
[...]
Het lijkt haast alsof de afgelopen week de koers doelbewust naar beneden is gedrukt zodat deze stukken 3 euro onder de koers van niet zo lang geleden verhandeld konden worden. Scheelt toch meer dan een miljoen euro..
ja een transactie van 10x dagvolume gewoon gedurende de dag, dat lijkt afgesproken werk tussen koper en verkoper. De koers van NSI noteert lijkt nu echt bijzonder laag.
NSI AVA is niet in het nieuws geweest en ik vermoed dat niemand hier langs is geweest in HNK Den Haag, de stemresultaten zijn nu gepubliceerd (notulen nog niet):nsi.nl/news/annual-general-meeting/ nsi.nl/news/download/14b80eaa-b7cd-4c... nsi.nl/news/download/1c45d464-992b-4c... nsi.nl/news/download/97e66196-11f8-46... Het beloningsbeleid kon niet iedereen bekoren (17% tegen) maar is er doorheen. Agendapunten 10b en 10d zijn overtuigend afgekeurd (66% tegen), ondanks brede uitleg van NSI management (die graag balansgroei wil realiseren en flexibiliteit wil houden) vinden aandeelhouders een extra 10% emissie onwenselijk. Dat lijkt mij momenteel logisch, gezien de zeer lage NSI beurskoers en FBI onzekerheden waarbij nog onduidelijk is wat het netto rendement op aankopen zal worden. Aandeelhouders waren positiever over een terugkoop van aandelen (0% tegen). Daarmee een duidelijk signaal, aandeelhouders zien meer in kapitaal teruggave (krimp) dan het uitgeven van kapitaal (groei), en dit matcht niet met management ambities. NSI directie deelt met hun aandelen positie mee in de negatieve beurswaarde ontwikkeling in 2022:In terms of skin in the game: the CEO lost €208.250 and the CFO €90,769 Door de koersval en stijgende basis salaris van directie moeten CEO en CFO aandelen bijkopen om te voldoen aan de shareholding requirement (CEO 125% of gross base fee, CFO: 75% of gross base fee), stand eind 2022 was bij een beurskoers van €23,25: CEO: 17,000 shares = 90,71% of annual gross Base fee (€435.750) CFO: 7,722 shares = 52,65% of annual gross Base fee (€341.000)
Heeft Iemand toevallig fd artikel van 20 april gelezen over nsi: nsi herziet ontwikkelingsplannen ? Nog mening daarop ?
Aantal posts per pagina:
20
50
100
Direct naar Forum
-- Selecteer een forum --
Koffiekamer
Belastingzaken
Beleggingsfondsen
Beursspel
BioPharma
Daytraders
Garantieproducten
Opties
Technische Analyse
Technische Analyse Software
Vastgoed
Warrants
10 van Tak
4Energy Invest
Aalberts
AB InBev
Abionyx Pharma
Ablynx
ABN AMRO
ABO-Group
Acacia Pharma
Accell Group
Accentis
Accsys Technologies
ACCSYS TECHNOLOGIES PLC
Ackermans & van Haaren
ADMA Biologics
Adomos
AdUX
Adyen
Aedifica
Aegon
AFC Ajax
Affimed NV
ageas
Agfa-Gevaert
Ahold
Air France - KLM
Airspray
Akka Technologies
AkzoNobel
Alfen
Allfunds Group
Allfunds Group
Almunda Professionals (vh Novisource)
Alpha Pro Tech
Alphabet Inc.
Altice
Alumexx ((Voorheen Phelix (voorheen Inverko))
AM
Amarin Corporation
Amerikaanse aandelen
AMG
AMS
Amsterdam Commodities
AMT Holding
Anavex Life Sciences Corp
Antonov
Aperam
Apollo Alternative Assets
Apple
Arcadis
Arcelor Mittal
Archos
Arcona Property Fund
arGEN-X
Aroundtown SA
Arrowhead Research
Ascencio
ASIT biotech
ASMI
ASML
ASR Nederland
ATAI Life Sciences
Atenor Group
Athlon Group
Atrium European Real Estate
Auplata
Avantium
Axsome Therapeutics
Azelis Group
Azerion
B&S Group
Baan
Ballast Nedam
BALTA GROUP N.V.
BAM Groep
Banco de Sabadell
Banimmo A
Barco
Barrick Gold
BASF SE
Basic-Fit
Basilix
Batenburg Beheer
BE Semiconductor
Beaulieulaan
Befimmo
Bekaert
Belgische aandelen
Beluga
Beter Bed
Bever
Binck
Biocartis
Biophytis
Biosynex
Biotalys
Bitcoin en andere cryptocurrencies
bluebird bio
Blydenstijn-Willink
BMW
BNP Paribas S.A.
Boeing Company
Bols (Lucas Bols N.V.)
Bone Therapeutics
Borr Drilling
Boskalis
BP PLC
bpost
Brand Funding
Brederode
Brill
Bristol-Myers Squibb
Brunel
C/Tac
Campine
Canadese aandelen
Care Property Invest
Carmila
Carrefour
Cate, ten
CECONOMY
Celyad
CFD's
CFE
CGG
Chinese aandelen
Cibox Interactive
Citygroup
Claranova
CM.com
Co.Br.Ha.
Coca-Cola European Partners
Cofinimmo
Cognosec
Colruyt
Commerzbank
Compagnie des Alpes
Compagnie du Bois Sauvage
Connect Group
Continental AG
Corbion
Core Labs
Corporate Express
Corus
Crescent (voorheen Option)
Crown van Gelder
Crucell
CTP
Curetis
CV-meter
CVC Capital Partners
Cyber Security 1 AB
Cybergun
D'Ieteren
D.E Master Blenders 1753
Deceuninck
Delta Lloyd
DEME
Deutsche Cannabis
DEUTSCHE POST AG
Dexia
DGB Group
DIA
Diegem Kennedy
Distri-Land Certificate
DNC
Dockwise
DPA Flex Group
Draka Holding
DSC2
DSM
Duitse aandelen
Dutch Star Companies ONE
Duurzaam Beleggen
DVRG
Ease2pay
Ebusco
Eckert-Ziegler
Econocom Group
Econosto
Edelmetalen
Ekopak
Elastic N.V.
Elia
Endemol
Energie
Energiekontor
Engie
Envipco
Erasmus Beursspel
Eriks
Esperite (voorheen Cryo Save)
EUR/USD
Eurobio
Eurocastle
Eurocommercial Properties
Euronav
Euronext
Euronext
Euronext.liffe Optiecompetitie
Europcar Mobility Group
Europlasma
EVC
EVS Broadcast Equipment
Exact
Exmar
Exor
Facebook
Fagron
Fastned
Fingerprint Cards AB
First Solar Inc
FlatexDeGiro
Floridienne
Flow Traders
Fluxys Belgium D
FNG (voorheen DICO International)
Fondsmanager Gezocht
ForFarmers
Fountain
Frans Maas
Franse aandelen
FuelCell Energy
Fugro
Futures
FX, Forex, foreign exchange market, valutamarkt
Galapagos
Gamma
Gaussin
GBL
Gemalto
General Electric
Genfit
Genmab
GeoJunxion
Getronics
Gilead Sciences
Gimv
Global Graphics
Goud
GrandVision
Great Panther Mining
Greenyard
Grolsch
Grondstoffen
Grontmij
Guru
Hagemeyer
HAL
Hamon Groep
Hedge funds: Haaien of helden?
Heijmans
Heineken
Hello Fresh
HES Beheer
Hitt
Holland Colours
Homburg Invest
Home Invest Belgium
Hoop Effektenbank, v.d.
Hunter Douglas
Hydratec Industries (v/h Nyloplast)
HyGear (NPEX effectenbeurs)
HYLORIS
Hypotheken
IBA
ICT Automatisering
Iep Invest (voorheen Punch International)
Ierse aandelen
IEX Group
IEX.nl Sparen
IMCD
Immo Moury
Immobel
Imtech
ING Groep
Innoconcepts
InPost
Insmed Incorporated (INSM)
IntegraGen
Intel
Intertrust
Intervest Offices & Warehouses
Intrasense
InVivo Therapeutics Holdings Corp (NVIV)
Isotis
JDE PEET'S
Jensen-Group
Jetix Europe
Johnson & Johnson
Just Eat Takeaway
Kardan
Kas Bank
KBC Ancora
KBC Groep
Kendrion
Keyware Technologies
Kiadis Pharma
Kinepolis Group
KKO International
Klépierre
KPN
KPNQwest
KUKA AG
La Jolla Pharmaceutical
Lavide Holding (voorheen Qurius)
LBC
LBI International
Leasinvest
Logica
Lotus Bakeries
Macintosh Retail Group
Majorel
Marel
Mastrad
Materialise NV
McGregor
MDxHealth
Mediq
Melexis
Merus Labs International
Merus NV
Microsoft
Miko
Mithra Pharmaceuticals
Montea
Moolen, van der
Mopoli
Morefield Group
Mota-Engil Africa
MotorK
Moury Construct
MTY Holdings (voorheen Alanheri)
Nationale Bank van België
Nationale Nederlanden
NBZ
Nedap
Nedfield
Nedschroef
Nedsense Enterpr
Nel ASA
Neoen SA
Neopost
Neovacs
NEPI Rockcastle
Netflix
New Sources Energy
Neways Electronics
NewTree
NexTech AR Solutions
NIBC
Nieuwe Steen Investments
Nintendo
Nokia
Nokia OYJ
Nokia Oyj
Novacyt
NOVO-NORDISK AS
NPEX
NR21
Numico
Nutreco
Nvidia
NWE Nederlandse AM Hypotheek Bank
NX Filtration
NXP Semiconductors NV
Nyrstar
Nyxoah
Océ
OCI
Octoplus
Oil States International
Onconova Therapeutics
Ontex
Onward Medical
Onxeo SA
OpenTV
OpGen
Opinies - Tilburg Trading Club
Opportunty Investment Management
Orange Belgium
Oranjewoud
Ordina Beheer
Oud ForFarmers
Oxurion (vh ThromboGenics)
P&O Nedlloyd
PAVmed
Payton Planar Magnetics
Perpetuals, Steepeners
Pershing Square Holdings Ltd
Personalized Nursing Services
Pfizer
Pharco
Pharming
Pharnext
Philips
Picanol
Pieris Pharmaceuticals
Plug Power
Politiek
Porceleyne Fles
Portugese aandelen
PostNL
Priority Telecom
Prologis Euro Prop
ProQR Therapeutics
PROSIEBENSAT.1 MEDIA SE
Prosus
Proximus
Qrf
Qualcomm
Quest For Growth
Rabobank Certificaat
Randstad
Range Beleggen
Recticel
Reed Elsevier
Reesink
Refresco Gerber
Reibel
Relief therapeutics
Renewi
Rente en valuta
Resilux
Retail Estates
RoodMicrotec
Roularta Media
Royal Bank Of Scotland
Royal Dutch Shell
RTL Group
RTL Group
S&P 500
Samas Groep
Sapec
SBM Offshore
Scandinavische (Noorse, Zweedse, Deense, Finse) aandelen
Schuitema
Seagull
Sequana Medical
Shurgard
Siemens Gamesa
Sif Holding
Signify
Simac
Sioen Industries
Sipef
Sligro Food Group
SMA Solar technology
Smartphoto Group
Smit Internationale
Snowworld
SNS Fundcoach Beleggingsfondsen Competitie
SNS Reaal
SNS Small & Midcap Competitie
Sofina
Softimat
Solocal Group
Solvac
Solvay
Sopheon
Spadel
Sparen voor later
Spectra7 Microsystems
Spotify
Spyker N.V.
Stellantis
Stellantis
Stern
Stork
Sucraf A en B
Sunrun
Super de Boer
SVK (Scheerders van Kerchove)
Syensqo
Systeem Trading
Taiwan Semiconductor Manufacturing Company (TSMC)
Technicolor
Tele Atlas
Telegraaf Media
Telenet Groep Holding
Tencent Holdings Ltd
Tesla Motors Inc.
Tessenderlo Group
Tetragon Financial Group
Teva Pharmaceutical Industries
Texaf
Theon International
TherapeuticsMD
Thunderbird Resorts
TIE
Tigenix
Tikkurila
TINC
TITAN CEMENT INTERNATIONAL
TKH Group
TMC
TNT Express
TomTom
Transocean
Trigano
Tubize
Turbo's
Twilio
UCB
Umicore
Unibail-Rodamco
Unifiedpost
Unilever
Unilever
uniQure
Unit 4 Agresso
Univar
Universal Music Group
USG People
Vallourec
Value8
Value8 Cum Pref
Van de Velde
Van Lanschot
Vastned
Vastned Retail Belgium
Vedior
VendexKBB
VEON
Vermogensbeheer
Versatel
VESTAS WIND SYSTEMS
VGP
Via Net.Works
Viohalco
Vivendi
Vivoryon Therapeutics
VNU
VolkerWessels
Volkswagen
Volta Finance
Vonovia
Vopak
Warehouses
Wave Life Sciences Ltd
Wavin
WDP
Wegener
Weibo Corp
Wereldhave
Wereldhave Belgium
Wessanen
What's Cooking
Wolters Kluwer
X-FAB
Xebec
Xeikon
Xior
Yatra Capital Limited
Zalando
Zenitel
Zénobe Gramme
Ziggo
Zilver - Silver World Spot (USD)