Ontvang nu dagelijks onze kooptips!
word abonnee
sluiten ✕
Cromwell European REIT Een Europees kantoren en logistiek vastgoed fonds, genoteerd in Singapore ticker CWBU. Je koopt het aandeel gewoon in euro's. Singapore heeft geen dividend withholding tax voor particuliere beleggers. Market cap 1,1 miljard euro. Vastgoed portfolio zo'n 2,5 miljard euro. www.cromwelleuropeanreit.com.sg/ Volgens mij volstrekt onbekend in Nederland, hoewel het fonds hier een aantal bekende panden heeft. Door een aantal omstandigheden zie ik nu wat waarde in het aandeel. De P/B Ratio is 0,75 en het huidige dividend rendement van 7% kan nog wat groeien. De beurskoers is dit jaar fors gedaald, vermoedelijk omdat de euro gedaald is t.o.v. de Singaporese Dollar (SGD). De meeste beleggers in deze REIT zijn lokale Singaporese partijen, die de opbrengst van hun beleggingen in SGD berekenen. Mogelijk speelt een negatief beeld van Europa door de Oekraine oorlog ook een rol, hoewel de REIT activiteiten daar weinig last van hebben. Singapore heeft zich gepositioneerd als internationale markt voor REIT's, maar het is een beetje de vraag of het Singaporese beleggers publiek nou de beste doelgroep is voor een REIT met puur europese activiteiten. Om de verwarring nog groter te maken; de oprichter en manager van de REIT is de Cromwell Property Group uit Australie. De REIT heeft 52% van de waarde in kantoren en 43% in logistieke objecten (incl. licht industrieel). Er zijn verder nog een provinciaal bioscopen complex, een 4-sterren hotel en een paar campus-achtige terreinen, allemaal in Italie. Het management wil de focus verschuiven naar de logistieke aktiviteiten totdat dit minimaal 50% van de totale porfolio waarde is. Het kroonjuweel van deze REIT is de Haagse Poort. Elke Nederlander is hier wel eens onderdoor gereden via de A12 op weg naar het strand van Scheveningen. Het pand is verhuurd aan Nationale Nederlanden en 167,7 miljoen waard. Het tweede grootste object van Cromwell is Central Plaza tegenover Rotterdam Centraal, waar Holland Casino zit, evenals o.a. KPMG, Coolblue en heeft bijna dezelfde waarde als Haagse Poort. Om even in Nederland te blijven, op nummer 6 staat Bastion in Den Bosch, het hoofdkantoor van Essent. Op respectievelijk nummer 8 en 9 vinden we Moeder Teresalaan 100/200, Utrecht en het gebouw van de KvK Amsterdam aan de De Ruyterkade achter Amsterdam CS. Het huurkontrakt met de KvK loopt trouwens af in 2025 en Cromwell ziet mogelijkheden om dit gebouw te her-ontwikkelen. Nummer 3,4,5,7 en 10 zijn panden in resp. Parijs, Milaan, Poznan, Bari en Monteprandone (Italie). Verder zijn er nog 104 kleinere objecten in Nederland (27% van de totale portfolio waarde), Italie (24%), Frankrijk (17%), Polen(9%), Duitsland (9%), Finland(4%), Denemarken(4%), Tsjechie(2,5%), Slowakije(2,5%) en Verenigd Koninkrijk (2%). Over al deze objecten is er informatie op de website van Cromwell European REIT te vinden. Afgaande op deze informatie en de bijbehorende foto's maakt de portfolio overall een goede indruk. De waardebepaling van de portfolio wordt gemaakt met een DCF berekening met een discount rate van 7,6%. Dat lijkt op het oog veilig, hoewel in 2020 8,4% werd gebruikt. Het is niet duidelijk waar dit optimisme tussen 31 dec 2020 en 31 dec 2021, een Corona jaar, vandaan komt. Ook in de lijst met individuele objecten zie je soms forse opwaarderingen tussen de aankoop datum (meestal 30 Nov 2017) en de balans datum 31 dec 2021. Er wordt in het jaarverslag geen gewogen cap rate vermeld. Ik heb het gevoel dat de waarde van de portfolio en daarmee de boekwaarde van de REIT als geheel iets te optimistisch wordt berekend, ook met het oog op een aantal Italiaanse projecten waarover later meer. Zoals gezegd kun je het aandeel met een P/B Ratio van 0,75 kopen, zodat het aandeel bij de huidige koers toch interessant blijft vanuit een boekwaarde perspectief. PRO - Locaties en kwaliteit vastgoed lijken over het algemeen in orde. - De focus op logistiek sluit aan bij de verschuiving van koopgedrag van winkels naar e-commerce. - Vrijwel alle vastgoed staat op eigen land (freehold). - Vrijwel alle huur kontrakten hebben een clausule voor huurverhoging in lijn met inflatie. - De leen kontrakten van Cromwell European REIT zelf zijn afgesloten met een vaste rente. CON - Een aantal panden in Finland en Denemarken maken een gedateerde indruk en staan deels leeg (klein percentage van totaal). - 25% van de portfolio staat in Italie. De Italiaanse overheid is in een aantal gevallen huurder. - Onrust bij manager en sponsor Cromwell Property Group. Dit kan in een reorganisatie resulteren. Italie staat niet bekend als het meest financieel stabiele land binnen de EU. Bovendien zijn 10 van de 19 objecten in Italie verhuurd aan Italiaanse overheden. Het is lastig inschatten wat Cromwell wel en niet kan doen als de huur (deels) niet meer betaald wordt. Een aantal projecten zijn bovendien specifiek voor de huurder (politie opleiding) gebouwd en waarschijnlijk lastig te verkopen. Ik sta niet alleen met deze twijfels. CBRE, de waarde-bepaler van Cromwell European REIT, heeft het merendeel van de Italiaanse kantoren flink lager gewaardeerd sinds de aankoop eind 2017. Van iets mindere zorg zijn de ontwikkelingen binnen de sponsor en manager van de REIT, Cromwell Property Group. Deze grote Australische ontwikkelaar heeft een aantal misslagen gemaakt de laatste jaren. De koers is al jaren niet in beweging en de samenstelling van de groep aandeelhouders wisselt regelmatig. De grootste aandeelhouder (30%) is sinds kort de ESR Group Ltd, een grote investeerder in Aziatische logistieke projecten. ESR heeft dit aandeel als 'bijvangst' van een overname meegekregen en het is onduidelijk wat ESR met Cromwell Property Group en Cromwell European REIT wil. Kantoren en Europa zijn niet de focus van ESR. Behalve manager en sponsor is Cromwell Property Group aandeelhouder voor 27,9% van Cromwell European REIT. Conclusie: interessante omweg om in Europees vastgoed te beleggen, maar geen deep value op dit moment. Als winst en dividend weer naar pre-Corona niveau's terugkeren, dan kan bij de huidige koers 8% dividend worden verwacht. Niet geschikt als grote positie vanwege de genoemde onzekerheden (Italie, sponsor/manager), maar wel als onderdeel van een gespreide portfolio van vastgoed beleggingen. Disclosure: Long Cromwell European REIT voor een paar procent van mijn portfolio 18 juli 2022. Koers: 1,97 euro.
Aantal posts per pagina:
20
50
100
Direct naar Forum
-- Selecteer een forum --
Koffiekamer
Belastingzaken
Beleggingsfondsen
Beursspel
BioPharma
Daytraders
Garantieproducten
Opties
Technische Analyse
Technische Analyse Software
Vastgoed
Warrants
10 van Tak
4Energy Invest
Aalberts
AB InBev
Abionyx Pharma
Ablynx
ABN AMRO
ABO-Group
Acacia Pharma
Accell Group
Accentis
Accsys Technologies
ACCSYS TECHNOLOGIES PLC
Ackermans & van Haaren
ADMA Biologics
Adomos
AdUX
Adyen
Aedifica
Aegon
AFC Ajax
Affimed NV
ageas
Agfa-Gevaert
Ahold
Air France - KLM
Airspray
Akka Technologies
AkzoNobel
Alfen
Allfunds Group
Allfunds Group
Almunda Professionals (vh Novisource)
Alpha Pro Tech
Alphabet Inc.
Altice
Alumexx ((Voorheen Phelix (voorheen Inverko))
AM
Amarin Corporation
Amerikaanse aandelen
AMG
AMS
Amsterdam Commodities
AMT Holding
Anavex Life Sciences Corp
Antonov
Aperam
Apollo Alternative Assets
Apple
Arcadis
Arcelor Mittal
Archos
Arcona Property Fund
arGEN-X
Aroundtown SA
Arrowhead Research
Ascencio
ASIT biotech
ASMI
ASML
ASR Nederland
ATAI Life Sciences
Atenor Group
Athlon Group
Atrium European Real Estate
Auplata
Avantium
Axsome Therapeutics
Azelis Group
Azerion
B&S Group
Baan
Ballast Nedam
BALTA GROUP N.V.
BAM Groep
Banco de Sabadell
Banimmo A
Barco
Barrick Gold
BASF SE
Basic-Fit
Basilix
Batenburg Beheer
BE Semiconductor
Beaulieulaan
Befimmo
Bekaert
Belgische aandelen
Beluga
Beter Bed
Bever
Binck
Biocartis
Biophytis
Biosynex
Biotalys
Bitcoin en andere cryptocurrencies
bluebird bio
Blydenstijn-Willink
BMW
BNP Paribas S.A.
Boeing Company
Bols (Lucas Bols N.V.)
Bone Therapeutics
Borr Drilling
Boskalis
BP PLC
bpost
Brand Funding
Brederode
Brill
Bristol-Myers Squibb
Brunel
C/Tac
Campine
Canadese aandelen
Care Property Invest
Carmila
Carrefour
Cate, ten
CECONOMY
Celyad
CFD's
CFE
CGG
Chinese aandelen
Cibox Interactive
Citygroup
Claranova
CM.com
Co.Br.Ha.
Coca-Cola European Partners
Cofinimmo
Cognosec
Colruyt
Commerzbank
Compagnie des Alpes
Compagnie du Bois Sauvage
Connect Group
Continental AG
Corbion
Core Labs
Corporate Express
Corus
Crescent (voorheen Option)
Crown van Gelder
Crucell
CTP
Curetis
CV-meter
Cyber Security 1 AB
Cybergun
D'Ieteren
D.E Master Blenders 1753
Deceuninck
Delta Lloyd
DEME
Deutsche Cannabis
DEUTSCHE POST AG
Dexia
DGB Group
DIA
Diegem Kennedy
Distri-Land Certificate
DNC
Dockwise
DPA Flex Group
Draka Holding
DSC2
DSM
Duitse aandelen
Dutch Star Companies ONE
Duurzaam Beleggen
DVRG
Ease2pay
Ebusco
Eckert-Ziegler
Econocom Group
Econosto
Edelmetalen
Ekopak
Elastic N.V.
Elia
Endemol
Energie
Energiekontor
Engie
Envipco
Erasmus Beursspel
Eriks
Esperite (voorheen Cryo Save)
EUR/USD
Eurobio
Eurocastle
Eurocommercial Properties
Euronav
Euronext
Euronext
Euronext.liffe Optiecompetitie
Europcar Mobility Group
Europlasma
EVC
EVS Broadcast Equipment
Exact
Exmar
Exor
Facebook
Fagron
Fastned
Fingerprint Cards AB
First Solar Inc
FlatexDeGiro
Floridienne
Flow Traders
Fluxys Belgium D
FNG (voorheen DICO International)
Fondsmanager Gezocht
ForFarmers
Fountain
Frans Maas
Franse aandelen
FuelCell Energy
Fugro
Futures
FX, Forex, foreign exchange market, valutamarkt
Galapagos
Gamma
Gaussin
GBL
Gemalto
General Electric
Genfit
Genmab
GeoJunxion
Getronics
Gilead Sciences
Gimv
Global Graphics
Goud
GrandVision
Great Panther Mining
Greenyard
Grolsch
Grondstoffen
Grontmij
Guru
Hagemeyer
HAL
Hamon Groep
Hedge funds: Haaien of helden?
Heijmans
Heineken
Hello Fresh
HES Beheer
Hitt
Holland Colours
Homburg Invest
Home Invest Belgium
Hoop Effektenbank, v.d.
Hunter Douglas
Hydratec Industries (v/h Nyloplast)
HyGear (NPEX effectenbeurs)
HYLORIS
Hypotheken
IBA
ICT Automatisering
Iep Invest (voorheen Punch International)
Ierse aandelen
IEX Group
IEX.nl Sparen
IMCD
Immo Moury
Immobel
Imtech
ING Groep
Innoconcepts
InPost
Insmed Incorporated (INSM)
IntegraGen
Intel
Intertrust
Intervest Offices & Warehouses
Intrasense
InVivo Therapeutics Holdings Corp (NVIV)
Isotis
JDE PEET'S
Jensen-Group
Jetix Europe
Johnson & Johnson
Just Eat Takeaway
Kardan
Kas Bank
KBC Ancora
KBC Groep
Kendrion
Keyware Technologies
Kiadis Pharma
Kinepolis Group
KKO International
Klépierre
KPN
KPNQwest
KUKA AG
La Jolla Pharmaceutical
Lavide Holding (voorheen Qurius)
LBC
LBI International
Leasinvest
Logica
Lotus Bakeries
Macintosh Retail Group
Majorel
Marel
Mastrad
Materialise NV
McGregor
MDxHealth
Mediq
Melexis
Merus Labs International
Merus NV
Microsoft
Miko
Mithra Pharmaceuticals
Montea
Moolen, van der
Mopoli
Morefield Group
Mota-Engil Africa
MotorK
Moury Construct
MTY Holdings (voorheen Alanheri)
Nationale Bank van België
Nationale Nederlanden
NBZ
Nedap
Nedfield
Nedschroef
Nedsense Enterpr
Nel ASA
Neoen SA
Neopost
Neovacs
NEPI Rockcastle
Netflix
New Sources Energy
Neways Electronics
NewTree
NexTech AR Solutions
NIBC
Nieuwe Steen Investments
Nintendo
Nokia
Nokia OYJ
Nokia Oyj
Novacyt
NOVO-NORDISK AS
NPEX
NR21
Numico
Nutreco
Nvidia
NWE Nederlandse AM Hypotheek Bank
NX Filtration
NXP Semiconductors NV
Nyrstar
Nyxoah
Océ
OCI
Octoplus
Oil States International
Onconova Therapeutics
Ontex
Onward Medical
Onxeo SA
OpenTV
OpGen
Opinies - Tilburg Trading Club
Opportunty Investment Management
Orange Belgium
Oranjewoud
Ordina Beheer
Oud ForFarmers
Oxurion (vh ThromboGenics)
P&O Nedlloyd
PAVmed
Payton Planar Magnetics
Perpetuals, Steepeners
Pershing Square Holdings Ltd
Personalized Nursing Services
Pfizer
Pharco
Pharming
Pharnext
Philips
Picanol
Pieris Pharmaceuticals
Plug Power
Politiek
Porceleyne Fles
Portugese aandelen
PostNL
Priority Telecom
Prologis Euro Prop
ProQR Therapeutics
PROSIEBENSAT.1 MEDIA SE
Prosus
Proximus
Qrf
Qualcomm
Quest For Growth
Rabobank Certificaat
Randstad
Range Beleggen
Recticel
Reed Elsevier
Reesink
Refresco Gerber
Reibel
Relief therapeutics
Renewi
Rente en valuta
Resilux
Retail Estates
RoodMicrotec
Roularta Media
Royal Bank Of Scotland
Royal Dutch Shell
RTL Group
RTL Group
S&P 500
Samas Groep
Sapec
SBM Offshore
Scandinavische (Noorse, Zweedse, Deense, Finse) aandelen
Schuitema
Seagull
Sequana Medical
Shurgard
Siemens Gamesa
Sif Holding
Signify
Simac
Sioen Industries
Sipef
Sligro Food Group
SMA Solar technology
Smartphoto Group
Smit Internationale
Snowworld
SNS Fundcoach Beleggingsfondsen Competitie
SNS Reaal
SNS Small & Midcap Competitie
Sofina
Softimat
Solocal Group
Solvac
Solvay
Sopheon
Spadel
Sparen voor later
Spectra7 Microsystems
Spotify
Spyker N.V.
Stellantis
Stellantis
Stern
Stork
Sucraf A en B
Sunrun
Super de Boer
SVK (Scheerders van Kerchove)
Syensqo
Systeem Trading
Taiwan Semiconductor Manufacturing Company (TSMC)
Technicolor
Tele Atlas
Telegraaf Media
Telenet Groep Holding
Tencent Holdings Ltd
Tesla Motors Inc.
Tessenderlo Group
Tetragon Financial Group
Teva Pharmaceutical Industries
Texaf
Theon International
TherapeuticsMD
Thunderbird Resorts
TIE
Tigenix
Tikkurila
TINC
TITAN CEMENT INTERNATIONAL
TKH Group
TMC
TNT Express
TomTom
Transocean
Trigano
Tubize
Turbo's
Twilio
UCB
Umicore
Unibail-Rodamco
Unifiedpost
Unilever
Unilever
uniQure
Unit 4 Agresso
Univar
Universal Music Group
USG People
Vallourec
Value8
Value8 Cum Pref
Van de Velde
Van Lanschot
Vastned
Vastned Retail Belgium
Vedior
VendexKBB
VEON
Vermogensbeheer
Versatel
VESTAS WIND SYSTEMS
VGP
Via Net.Works
Viohalco
Vivendi
Vivoryon Therapeutics
VNU
VolkerWessels
Volkswagen
Volta Finance
Vonovia
Vopak
Warehouses
Wave Life Sciences Ltd
Wavin
WDP
Wegener
Weibo Corp
Wereldhave
Wereldhave Belgium
Wessanen
What's Cooking
Wolters Kluwer
X-FAB
Xebec
Xeikon
Xior
Yatra Capital Limited
Zalando
Zenitel
Zénobe Gramme
Ziggo
Zilver - Silver World Spot (USD)
Indices
AEX
874,02
-0,09%
EUR/USD
1,0689
-0,12%
FTSE 100
8.040,38
-0,06%
Germany40^
18.065,30
-0,40%
Gold spot
2.325,12
+0,13%
NY-Nasdaq Composite
15.696,64
+1,59%
Stijgers
Dalers