Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

NLvalue schreef op 16 februari 2020 18:52:

Goed, we zijn het er allemaal over eens , de leegstand in de VS is 9,3%..EN een stuk groter dan de vastgoed experts op dit forum zich realiseerden.

Branco wordt gesterkt in z’n opinie over URW
Junkyard dekt de mantel der liefde over deze materieel nieuwe info voor hem

Lamsrust - quo vadis?

quote:

junkyard schreef op 16 februari 2020 15:29:

Aandeelhouders hadden weinig te kiezen, breakfees waren zeer stevig en er is volledig op overname voorgesorteerd voordat aandeelhouders hierover konden stemmen. Aandeelhouders die zich hier niet in konden vinden hebben hun aandelen verkocht, er is een grote verkoopgolf geweest na aankondiging van de Westfield overname.

Toch zie ik wel enige deal rationale (naast het management / bonus perspectief).

Groot deel van de koersdaling over afgelopen jaren komt niet door Westfield, maar doordat investeerders geld wegtrekken uit al het retailvastgoed. URW was hier wel gevoeliger voor, omdat de risicograad (LTV) net was verhoogd door de Westfield overname. ECP zat qua timing (LTV verhoging) ook niet zo gunstig met de Woluwe aankoop (waar ook al aardig op afgeboekt is, en wat nu tegen te hoge boekwaarde op de balans staat).

quote:

junkyard schreef op 16 februari 2020 12:40:

[...]

Zie URW presentaties waarin Westfield voordelen worden herhaald, ik ga deels mee in het strategisch verhaal van URW management.

URW kan retailers helpen de oceaan over te steken, en heeft meer slagkracht/onderhandelingskracht naar huurders, door unieke portefeuille met dominante winkelcentra op toplokaties EU en US. Daarnaast biedt omvang voordelen, meer data/inzichten huurders en bezoekers, lagere financieringslasten (extreem lage spreads), en meer professionele/specialistische kennis in eigen beheer te ontwikkelen.
...

quote:

Lamsrust schreef op 17 februari 2020 00:05:

[...]

URW hanteert voor de US twee leegstand definities:

De EPRA definitie - op basis waarvan de leegstand (incl. Regionals) 9.1% is - welke luidt:


The vacancy in the US is calculated as the ERV of vacant units over the sum of existing MGR + ERV of vacant units.


Daarnaast hanteert URW de occupancy definitie - op basis waarvan de leegstand (incl. Regionals) 5.2% is (en in de Flagships 3.8%) - welke luidt:

Occupancy based on a square foot basis, excluding development space, and including executed and temporary leases.

De voor de US aangepaste EPRA definitie vind ik nogal vreemd, i.e. ik vermoed dat de ERV per sqf altijd hoger is dan de MGR per sqf omdat het verschil tussen deze beide mijns inziens de omzetafhankelijke huur is. Daarnaast is de MGR van huurcontracten die al lang lopen lager dan de MGR van huurcontracten die nu getekend worden voor dezelfde ruimte. Daarom geeft de breuk mijns inziens een te hoge uitkomst, i.e. wordt de leegstand overschat.

Berekening van leegstand op basis van de andere definitie (100% -/- Occupancy) is meer straight forward, i.e. op basis van de sqf (branco’s methode). Dat herontwikkelde oppervlakten uit de definitie worden gefilterd vind ik acceptabel, i.e. meestal wordt in de US dan een deel gesloopt en een heel nieuw pand neergezet wat eigenlijk gezien moet worden als de koop van een pand waarvan de leegstand ook pas wordt meegeteld na aankoop. Wel worden in de definitie ook tijdelijke contracten (pop up stores/concept stores) meegenomen, waardoor de breuk een te lage uitkomst kan geven, i.e. leegstand wordt onderschat. Daar staat tegenover dat deze wijze van tijdelijke verhuur ook weer onderdeel uitmaakte van de nieuwe retailtrends, i.e. snelle rotatie.

quote:

NLvalue schreef op 17 februari 2020 08:38:

[...]

Lamsrust, dank. Ik volg je logica.Mijn analyse van het mgt verhaal, en de P&L leidt me tot de conclusie dat de huren in de VS aan het dalen zijn:

quote:

Lamsrust schreef op 17 februari 2020 13:00:

[...]

Deze conclusie deel ik niet voor wat betreft de US flagships.

//,,//

Overigens geven de volgende indicatoren niet aan dat de LfL huurinkomsten in de US dalen:

pp. 12 rapport. Gross rent in 2019 is gestegen t.o.v. 2018 met 2.6%. Cijfer kan vertekend zijn door de versnelling van de huurinkomsten uit UTC en Century City in 2019 t.o.v. 2018. Afgezien van wat appartementen bij UTC waren er geen nieuwe opleveringen in 2019 die dit cijfer vervuilen.

pp. 58 rapport. Impact op waardering US panden wordt positief beinvloed door 2.1% LfL huurstijging.

quote:

NLvalue schreef op 17 februari 2020 13:42:

[...]

Ik heb verder geen mening over flagship vs regional - ik kijk naar de totale performance in de VS (die me niet zint).

Het effect van IFRS16, en de 50 miljoen, is enorm - en is niet te onderschatten

Op p12 zie de dat de ratio tussen bruto rent en operating kost heel anders is dan in 2018 in de VS. Met de zelfde ratio zou je zien dat de opex een stuk (40M) hoger had moeten zijn (en dus NRI lager)

Datzelfde zie terug op p58 - omdat de NRI (door IFRS16) is toegenomen - laten de taxaties een positief valuation effect zien van 2.1% op lfl rent. Gewoon accounting bullshit - niks meer dan dat.

quote:

Lamsrust schreef op 17 februari 2020 15:50:

[...]

Het EUR 50 miljoen IFRS16 effect loopt inderdaad ook door de US NOI/NRI cijfers heen (vanwege de locaties op de US airports welke URW least), echter niet door de "gross rent amount" en noch door de "average rental spread".

Daarnaast wordt er gesproken over een "comparable" NOI stijging in de US. Indien dit niet gezuiverd is voor het IFRS effect is geen sprake van comparable.

Maar laten we de discussie over dit onderwerp sluiten, want we kunnen het gewoon niet keihard uit de cijfers destilleren.

quote:

NLvalue schreef op 17 februari 2020 16:38:

[...]

Anyhow - ik genoeg info om over 6 maanden maar weer eens naar de cijfers te kijken - en in de tussentijd van dit fonds af te blijven..

quote:

NLvalue schreef op 17 februari 2020 16:38:

[...]

Prima plan, ik ben overigens gesterkt in mijn opinie dat dit bedrijf een three-card Monte doet - balletje-balletje met beleggers en analisten. die zijn niet voor niets beducht voor t addertje.

dat verhaal over rental spreads geloof ik ook voor geen meter - een heel selectieve measure (diep in de voetnoten):

"For the US portfolio, the rental spreads reflect the trailing 12-months average increase in total rent, including common area maintenance charges, for specialty stores[/b[b]] (excluding lease extensions, deals with zero prior rent and deals for less than 12 months)"

2019 was nou net een hoog volume jaar qua renewals op specialty stores. En de meerderheid van contracten en M2 wordt opgenomen door F&B, FItness die niet de Gucci prijzen betalen, - die ook buiten die definitie vallen.

Anyhow - ik genoeg info om over 6 maanden maar weer eens naar de cijfers te kijken - en in de tussentijd van dit fonds af te blijven..

quote:

junkyard schreef op 17 februari 2020 16:41:

[...]

Waarom niet shorten, als je overtuigd bent van de wankele positie en cijfers van URW?

quote:

NLvalue schreef op 17 februari 2020 17:32:

[...]

Dat is een spelletje voor jouw vrienden, Matad etc. Ik ben long only - ik vind het fijner om betaald te krijgen terwijl ik wacht.

quote:

Lamsrust schreef op 17 februari 2020 17:00:

[...]

Er staat:

Average rental spreads were +1.6%, of which +4.7% in Flagships and -8.5% in Regionals.]Average rental spreads for relettings were +5.3%, of which +10.2% in Flagships and -12.7% in Regionals.

Relettings zijn toch hetzelfde als renewals neem ik aan?

Het management heeft bijeenkomsten met de analisten van grote banken waar deze allerlei vragen over de cijfers stellen. Ik kan me niet voorstellen dat ze bij de cijferpresentatie cijfers geven die een materieel afwijkend beeld geven van de algemene gang van zaken, i.e. zeggen dat "de huur in de kleine winkeltjes is wel verhoogd met 10% maar alle restaurants hebben 40% korting gekregen" dat kan niet, want dat maakt het management onbetrouwbaar. Dit is een tent met EUR 65 mrd aan assets, hier kun je geen grapjes met de cijfers uithalen want dan heb je in no time je voortuin volstaan met deurwaarders en advocaten.

Dit is geen CV tje met winkeltjes die in het verleden op zondagochtend bij Harry zijn aangeboden!

quote:

junkyard schreef op 17 februari 2020 18:29:

[...]

Als je short zit kun je ook betaald krijgen terwijl je wacht (schrijf een call en bij stabiele koersen pak je de premie). Ik zie niet in waarom short een spelletje is, en long niet. Zonde van al je research.

quote:

NLvalue schreef op 17 februari 2020 18:29:

[...]

Something is fishy... het feit dat wij (die toch vrij aardig kunnen rekenen en analyseren) dit niet rondgebreid krijgen is een red flag. Laten we even simpel rekenen.. om dat te demonstreren (nb - voetnoot 26, dit gaat over specialty stores), stel:

US flagship 75%, regional 25% van de business: 75%* 4,7% +25%*-8,5% =1,4 % average rental spread
US flagship 90%, regional 10% van de business: 90%*4,7% +10%* -8,5% = 3,4% avg rental spread

Als je in het verhaal van JY meegaat, regionals zijn maar een zeer beperkt deel van de omzet in de VS, dan is gewoonweg niet rond te rekenen. Minimaal 25% van de NRI in de VS is heel hard aan het verdampen, dat is ~170 vd 653Miljoen, waarbij relettings van specialty stores -12,7% doen (..), en er ook reducties gegeven worden op de base.

Dan vertellen ze ook: Average leasing revenue for specialty stores was $91.93 psf, an increase of +3.8%. The increase in Flagships was +3.7% to $112.68 psf, and in Regionals +1.3% to $58.30 psf (.... Huh????)

Tel daar de 50 miljoen IFRS bij die ze gebruiken om de NRI op te poetsen in de US (+8,5% effect op NRI) , en dan moet de conclusie zijn dat m.u.v. specialty stores in de flagship, er nog wat andere serieuze bleeders zijn dan alleen regionals. En dat moet binnen de andere huurdersbase zitten dan wat zij "specialty" noemen.

quote:

NLvalue schreef op 18 februari 2020 08:50:

Peace Lamsrust, ben het met je eens dat een betere presentatie van de cijfers, de geloofwaardigheid van het bestuur zou helpen.