Aandeel WDP BRU:WDP.BL, BE0974349814

quote:

AnalytischDenker schreef op 17 oktober 2018 15:56:

Erg verwarrend:
Dit persbericht zegt dat er 107.303 nieuwe aandelen zijn uitgegeven voor de prijs van € 110,=

www.wdp.eu/sites/default/files/items/...

En dit persbericht zegt dat er 119.226 nieuwe aandelen worden uitgegeven voor de prijs van € 104,36

www.wdp.eu/press-release/wdp-realises...

Wat is het nu ???

quote:

Beperktedijkbewaking schreef op 18 oktober 2018 03:04:

In de bijlage de details over die onroerendgoedaankoop van gisteren, betaald met 119.226 nieuwe aandelen. Zoals uit een voetnoot op pg.7 blijkt hebben ze een maand eerder al een soortgelijke grondaankoop gedaan voor €5,2 miljoen, eveneens betaald in aandelen. Daar is veel minder ruchtbaarheid aan gegeven, al zijn de details wel op de WDP-site te vinden, zie onder Asse (Zellik), Z.4 Broekooi 180 :
www.wdp.eu/investors/transactions

Over die onderhandse plaatsing van 107.303 aandelen heb ik geen andere informatie kunnen vinden dan de desbetreffende persberichten op 17 oktober 2018. Het eerste van woensdagmorgen vroeg (dat leidde tot een tijdelijke handelsstop op de beurs) luidde als volgt:

WDP has been informed that a package of WDP shares issued earlier this morning for the acquisition of the Asse site, will be sold today by means of KBC Securities NV as part of a private placement with institutional investors. [....]
As a WDP reference shareholder, the Jos De Pauw family (...) intends to place a trade during the private placement at the price resulting from this private placement, in order to maintain their current stake of 25% in WDP. The selling shareholder and the Jos De Pauw family have agreed that these shares will be assigned to the Jos De Pauw family.

Ik maak daaruit op dat die plaatsing niet gebeurde door WDP maar door De
Persgroep Publishing NV, de eerdere eigenaar van bovengenoemd omroerend goed en de 'selling shareholder'. Kennelijk hebben ze 119226 - 107303 = 11923 aandelen zelf gehouden.
Ik trek het tweede deel van mijn vorige post dus terug. Die 107303 zijn geen nieuwe extra aandelen, het is een deel van de 119226.

Het tweede definitieve persbericht van WDP was hierover vaag en daarom verwarrend. Ook de persbureaus en iex die het doorgaven waren niet duidelijk, of hadden het evenmin begrepen. De eerste zin van het hierboven door voda geplaatste bericht van ABM FN-Dow Jones is zelfs regelrecht fout.

• WDP koopt grond en betaalt in natura met 119.226 aandelen tegen een koers van € 104,36

• De verkoper van die grond plaats van die 119.226 aandelen 107.303 aandelen door naar institutionele beleggers tegen een koers van € 110

• Van die plaatsing van 107.303 aandelen heeft familie de Pauw er 30.000 aandelen afgenomen om hun belang van 25% niet te laten verwateren

• Het geplaatst kapitaal is met 119.226 aandelen toegenomen tot 22.670.688 aandelen

quote:

Beperktedijkbewaking schreef op 18 oktober 2018 09:51:

Wat ik nog niet snap is waarom ze zo ingewikkeld hebben gedaan. De verkoper van de grond (de Persgroep) heeft dus effectief 119226 x €110 = 13,115 miljoen euro voor de grond ontvangen.
Als WDP zelf die 119226 nieuwe aandelen tegen dezelfde koers van € 110 bij institutionelen had geplaatst, hadden ze ook € 13,115 miljoen ontvangen en direct door kunnen betalen aan de Persgroep. (Eventueel een deel op deze manier en de rest in aandelen.)

Goed, ik begrijp dat daar wat praktische haken en ogen aan kunnen zitten. Maar dat ze voor de grond 'slechts' 119226 x €104,36 = 12,422 miljoen euro betaald hebben is natuurlijk volksverlakkerij. Die 104,36 is een fictief getal.
Tegen de koers van gisteren hebben ze gewoon 13,115 miljoen betaald. Of eigenlijk nog ietsje meer, want de slotkoers was € 110,60.

• Het dividend over 2018 komt uit op € 4,80 (verwachting). Bij een koers van € 113,60 is dat een dividendrendement van 4,2%. Ik vind dat vrij laag voor een vastgoedfonds in een periode van hoogconjunctuur.

• De EPRA NAV per aandeel (dat is toch de net asset value?) is € 63,40. Waarom is de beurskoers bijna 80% hoger dan de waarde van het vastgoed? Of begrijp ik de de ratio EPRA NAV niet goed ?

• Wat gebeurt er met een logistiek vastgoedfonds als de economie in een neerwaartse beweging geraakt?

quote:

AnalytischDenker schreef op 26 oktober 2018 08:58:

Vandaag cijfers van WDP:
www.wdp.eu/sites/default/files/items/...

Op zich nette cijfers. Maar ik blijf de vraag houden of dit fonds niet overgewaardeerd is:

• Het dividend over 2018 komt uit op € 4,80 (verwachting). Bij een koers van € 113,60 is dat een dividendrendement van 4,2%. Ik vind dat vrij laag voor een vastgoedfonds in een periode van hoogconjunctuur.

• De EPRA NAV per aandeel (dat is toch de net asset value?) is € 63,40. Waarom is de beurskoers bijna 80% hoger dan de waarde van het vastgoed? Of begrijp ik de de ratio EPRA NAV niet goed ?

• Wat gebeurt er met een logistiek vastgoedfonds als de economie in een neerwaartse beweging geraakt?

quote:

Beperktedijkbewaking schreef op 28 oktober 2018 08:42:

[...]
Over het tweede punt:
Die € 63 is de boekwaarde (eigen vermogen) per aandeel, en niet de waarde van het onderliggende vastgoed (die waarde is ca € 130 per aandeel, zie verder).
Dat de beurskoers hoger is dan de boekwaarde begrijp ik wel. Ik zet even wat (grof berekende) groeicijfers op een rij, gemiddeld over de jaren 2014 - 2018 (ytd). Ter vergelijking heb ik die van Unibail er cursief tussen haakjes bijgezet.

winst per aandeel +16% pj (13%)
boekwaarde per aandeel +9% pj (8%)
ROI 13-17% (12-14%)
dividendgroei +7% pj (4%)
a. koers/winst verhouding 17 (9)
b. koersgroei ca 15% pj (bijna 0%)
PEG-ratio = a/b = 1,1 (bij Unibail zeer hoog)
dividendrendement ca 4,5% (4,5-5%)

Bij WDP zijn de groeicijfers hoger dan bij een gewoon vastgoedfonds, en dat verdient een hogere waardering. Ook omdat ze meer doen dan alleen vastgoed. Namelijk allerlei logistieke 'services', denk aan de inrichting van hun pakhuizen, klimaatbeheersing, energiemanagement etc.
Dat maakt WDP half een vastgoedbedrijf, half een service verlenend bedrijf. Dat verklaart de PEG van 1,1 wat normaal is voor een 'gewoon' bedrijf, en het verklaart ook de positieve discount t.o.v. de boekwaarde.

Die hogere waardering zie je ook terug in de ondernemingswaarde ('enterprise value' = marketcap + netto schuld), die nu ca 3,8 à 3,9 mrd zal zijn, zie ook jouw post van 18 okt 2018 om 10:18.
Die is vanwege die waardering hoger dan de waarde van het onderliggend vastgoed (nu ruim 2,9 mrd, oftewel € 130 pa).
Dat is best bijzonder voor een 'vastgoedfonds', want bij Unibail is de enterprise value vrijwel gelijk aan de waarde van het vastgoed, namelijk beide ca 41 mrd.

Zie hier wederom het bijzondere karakter van WDP. Is dat riskant bij een neergaande economie (jouw 3de punt)? Ja, maar dan zal ook een Unibail lijden.

Dat alles gezegd hebbende, ik stapte vorig jaar in op een koers van ca 88, maar ben recentelijk bij ca 116 weer uitgestapt, intussen natuurlijk ook dividend. Ik vond het voorlopig wel mooi geweest, maar rond 102-105 vind ik WDP zeker weer koopwaardig.

quote:

MarcusT schreef op 27 oktober 2018 14:50:

...
Het mooiste is hoe het management de 'overwaardering' omzet in een groeiplan...dat dan op zijn beurt de koers weer ruimte geeft om te stijgen...waarna er weer verder kan gegroeid worden....
Er zal wat tijd inkruipen, maar als u daar graag analytisch over meedenkt, dan wil ik dat groeiproces wel ondersteunen met cijfers.

quote:

AnalytischDenker schreef op 28 oktober 2018 08:52:

[...]
Bedankt voor deze toelichting. Maar NAV (net asset value) staat volgens mij voor waarde van het vastgoed en niet voor het eigen vermogen. Of zie ik dat verkeerd?

De beurskoers is dus 80% hoger dan de waarde van het onderliggende vastgoed. En volgens mij waarderen ze tegen fair value.
...

quote:

Beperktedijkbewaking schreef op 28 oktober 2018 09:31:

[...]
Nee en nee.
De NAV slaat op het eigen vermogen, zie voetnoot 17 in paragraaf 3.2 van het Q3-verslag:
"The IFRS NAV is calculated as the shareholders’ equity as per IFRS divided by the number of shares"

De waarde van het vastgoed staat bovenin die par.3.2 en heet daar 'fair value of property portfolio'. Ik zie dat die waarde inmiddels 3,15 miljard is, oftewel € 140 per aandeel, dus hoger dan de € 130 die ik in mijn vorige post grof schatte.
Dat brengt de enterprise value wat dichter bij de waarde van het vastgoed (en dat zal jou een beetje gerust stellen, denk ik -:).

quote:

Beperktedijkbewaking schreef op 28 oktober 2018 08:54:

[...]
Graag, en bij voorbaat dank.