Vorige week kon u in het artikel Klant bij hypotheek gedwongen tot onnodig dure taxatie in de Telegraaf lezen dat er een geschil is over het taxeren van woningen in Nederland.
Aan de ene kant staan ING en Calcasa (geautomatiseerde waardebepalingen) en aan de andere kant het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs NRVT. Volgens de kenners in de markt hebben beide partijen elkaar afgelopen maanden regelmatig gesproken. Op het ogenblik staan ze lijnrecht tegenover elkaar en roept de Vereniging Eigen Huis (VEH) zelfs de minister, Kajsa Ollongren, erbij om in te grijpen.
Wat is er precies aan de hand?
Per 1 juli 2021 worden de taxatieregels verscherpt. Het gevolg is dat taxaties flink duurder gaan worden. Een taxatie kost nu gemiddeld €500, maar dat wordt straks minimaal €700. Voor een online taxatie (meestal gebruikt voor een oversluiting) moet u nu €30 neertellen. Deze wordt ook flink duurder, namelijk €350.
Hierbij merk ik op dat eigenaren van een appartement de dupe worden als het NRVT gelijk gaat krijgen. Deze organisatie wil verplichten dat er bij appartementen altijd een taxateur langs moet komen. De eigenaar moet hiervoor €700 betalen, terwijl een online taxatie (desktaxatie) nu slechts €30 kost.
Laat ik een simpel voorbeeld geven.
| Eigenaar van een appartement |
| WOZ-waarde |
€300.000 |
| Lopende hypotheek |
€150.000 |
| Verbouwing |
€10.000 |
In de bovenstaande situatie is het natuurlijk heel vreemd dat er een verplichte taxatie moet komen. Dit soort situaties moeten we standaard afdoen zonder een taxatie, want zo'n taxatie heeft helemaal geen nut.
Desktaxatie
Per 1 juli is een fysieke taxatie de norm. Hierbij mag ook sprake zijn van een online taxatie waarbij een taxateur achter zijn bureau de controle uitvoert (desktaxatie). Deze desktaxatie kost voor een klant maar €100. NHG gaat de desktaxatie ook invoeren. Zij zeggen hier het volgende over:
2. Accepteren van Desktoptaxaties
Vanaf 1 juli gaat NHG de zogeheten desktoptaxaties accepteren. We bieden hiermee de consument een sneller en goedkoper alternatief voor het huidige taxatierapport. Op dit moment is het nog niet duidelijk hoe een dergelijke desktoptaxatie er uit gaat zien. NHG is hierover in overleg met de taxatiebranche, geldverstrekkers, DNB en de ministeries van BZK en Financiën. Mogelijk ontstaan er twee of meer taxatiemodellen die voor NHG acceptabel zijn. In dat geval zullen wij met een lijst van toegestane modellen werken. Voor alle modellen geldt in ieder geval dat NHG deze accepteert tot maximaal 90% Loan To Value en dat moet worden aangegeven van welk type taxatie sprake is. Het zal per 1 juli nog niet mogelijk zijn om kwaliteitsverbetering en energiebesparende voorzieningen mee te financieren op basis van een desktoptaxatie. NHG streeft ernaar dat dit per 1 januari 2022 wel mogelijk is. Op onze website publiceren we binnenkort welke desktoptaxaties worden toegestaan.
Een huizenbezitter die 90% van de waarde van zijn woning financieert, kan dus gebruik maken van een desktaxatie.
| Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking: |
| Desktaxatie (waarde woning) |
€300.000 |
| Hypotheek met NHG 90% |
€270.000 |
ING en Calcasa hebben de afgelopen maanden proefgedraaid. Zij zijn zeer tevreden en zijn dan ook van mening dat de desktaxatie kan worden ingevoerd.
„Dat model voldoet aan de EBA-richtlijnen. Het is een betaalbare en betrouwbare optie voor iedereen die dat wenst”, verzekert een woordvoerder van ING.
Boycot
Het NRVT en de brancheorganisatie van makelaars zijn het niet eens met ING en Calcasa. Zij komen met een ander voorstel dat beduidend duurder is, namelijk €350. Bovendien wordt er gedreigd door makelaarsorganisaties om het nieuwe systeem te boycotten.
„Ons advies aan jou als taxateur blijft staan om tot nader bericht geen medewerking te verlenen aan het desktop taxatieproduct van ING/Calcasa”, adviseert brancheorganisatie VBO zijn leden.
Een VBO die zijn leden adviseert geen medewerking te verlenen. Ben benieuwd wat de VBO en hun leden ervan vinden als banken gaan zeggen dat zij niet meer met VBO-taxateurs willen werken?
NRVT deed ook nog een leuke duit in het zakje:
Het NRVT ontkent dat taxateurs worden ontmoedigd en dat het commerciële motieven heeft bij de eigen dure methode. „Wij staan uitsluitend voor kwaliteit en niet voor omzet of winst”, aldus een woordvoerder.
"Kwaliteit"
Het woord 'kwaliteit' heb ik een paar keer moeten lezen. Ik weet uit de praktijk dat bij zeer veel taxaties de taxatiewaarde wordt bepaald door de koopsom van de woning. Het is ook algemeen bekend dat kopers die een woning boven de vraagprijs hebben gekocht, een taxateur zoeken die de koopprijs wil taxeren.
Deze werkwijze heeft er voor gezorgd dat de huizenprijzen in een korte periode (paar jaar) ontzettend zijn gestegen. De taxatiewaarde is namelijk weer een startwaarde voor een gelijksoortige woning die te koop wordt gezet.
| Hieronder een simpel voorbeeld: |
| Vraagprijs woning |
€300.000 |
| Woning wordt verkocht voor |
€350.000 |
| Taxatiewaarde woning |
€350.000 |
| |
| Vraagprijs gelijksoortige woning |
€360.000 |
| Woning wordt verkocht voor |
€400.000 |
| Taxatiewaarde woning |
€400.000 |
In bovenstaand voorbeeld stijgen gelijksoortige woningen in een korte tijd met €100.000 in prijs.
Het NRVT buitenspel
Ik verwacht niet dat het NRVT en de ING/Calcasa eruit gaan komen. Dit betekent dat we een leuke situatie gaan krijgen. Wat gaat de ING/Calcasa doen? Als alle banken achter ze gaan staan, dan is het probleem snel opgelost: het NRVT wordt dan buitenspel gezet.
Waarom gaan de banken niet beslissen wie welke taxatie voor een woning mogen doen? Ik ben van mening dat een taxateur helemaal niet nodig is. Ik ben dan ook een groot voorstander van een desktaxatie. En deze kan beter voor alle hypotheken worden ingevoerd, dus ook voor de hypotheken tot 100% van de marktwaarde.
Bovendien ben ik benieuwd wat de ACM hiervan vindt. Ik verwacht niet dat die de kant kiest van het NRVT.
Wat vindt u?
Wat vindt u als lezer? Eigenlijk moet ik de vraag stellen aan toekomstige kopers. U betaalt toch ook liever maar €100 voor een taxatie dan €700. En het is toch veel beter als de banken de touwtjes in handen nemen en niet taxateurs?