Op 23 april kon u in mijn column Koopwoning schreeuwend duur. Of niet? lezen wat een koper op het ogenblik moet betalen voor een bestaande koopwoning. Het gaat dan om de gemiddelde prijs voor een bestaande woning van €385.000. Dit gemiddelde was in het eerste kwartaal van 2021 namelijk met 15% gestegen.
Slechte pers
Zolang de vraag naar koopwoningen hoog is en het aanbod laag, zullen de huizenprijzen blijven stijgen. Kopers doen er alles aan om aan een koopwoning te komen. Hierbij hebben zij meestal de hulp nodig van makelaars.
Vooral deze groep is de afgelopen maanden slecht in het nieuws gekomen. Hieronder een paar berichten:
Naar aanleiding van bovenstaande berichten (programma’s) heb ik 1Vandaag, Blok&Toine en de journalist van Trouw gesproken. Zij beschrijven en verwoorden goed wat er op het ogenblik gaande is in de markt.
Ook in Den Haag zijn ze wakker geworden. Zoals gewoonlijk gaan ze eerst weer met de brancheorganisaties praten. Deze zullen dan beterschap beloven, waarna er toch weer niets verandert.
Vooral zoekende kopers vragen zich terecht af of zij een makelaar in de arm moeten nemen om een woning te kopen. En wat is dan een reëel bedrag voor de werkzaamheden van een aankopende makelaar?
Het nut van een aankoopmakelaar
Natuurlijk is een aankopende makelaar niet verplicht. Maar op het ogenblik lijkt het erop dat zoekende kopers niet veel keus hebben.
In veel gemeentes hebben makelaars onderling afspraken gemaakt om de te koop staande woningen naar elkaar door te schuiven. Natuurlijk is dit verboden, maar een aankopende makelaar mag zijn klant een seintje geven dat er een woning op de markt komt.
Dat seintje gaat natuurlijk alleen naar de zoekende kopers die hem in de arm hebben genomen (voor vaak duizenden euro’s). Deze kopers kunnen dan vooraf al de woning bezichtigen.
Hierna wordt de woning op de markt gebracht met de vermelding 'Door de grote belangstelling voor deze woning moeten wij kandidaten die de woning willen bezichtigen helaas op een reservelijst plaatsen'. De zoekende kopers met een aankopende makelaar mogen dan een eenmalig bod doen op de woning.
Niet alle makelaars zijn gelijk
Het gehele traject om de woning te verkopen duurt niet lang. Bovendien blijkt dat er in sommige gemeentes zelfs collega-makelaars buiten spel worden gezet! Als die een bod willen doen namens hun klant krijgen ook zij te horen dat de reservelijst van toepassing is, of hun bod wordt gewoonweg niet doorgegeven aan de verkoper.
Benadeelde makelaars praten wel met de media praten maar durven geen klacht in te dienen bij de organisatie waarvan zij lid zijn (bijvoorbeeld de NVM). Zij geven aan dat hun organisatie toch geen stappen zal ondernemen tegen de collega's.
Makelaar-overschot
Wie even Google hanteert en bij plaatselijke makelaars kijkt, ziet dat veel makelaars maar een paar woningen te koop hebben staan. In mijn gemeente Vlaardingen zijn er zelfs makelaars (geweest) die een periode helemaal geen aanbod hebben.
In het kort komt het erop neer dat er te veel makelaars zijn. Iedereen kan makelaar worden. Daar zijn geen aparte papieren, vergunningen of opleidingen voor nodig.
Veel makelaars verkopen zich zelf met een vast percentage van de verkoopprijs. De afgelopen maanden heb ik van diverse lezers gehoord dat hun makelaar 1,5% als uitgangspunt neemt. Gebruik even de rekenmachine en dan weet u dat als iemand een woning koopt van €800.000, de makelaar €12.000 mag aftikken.
Ook aankopende makelaars hanteren soms dit soort percentages! Kom ik weer terug op de vraag die veel zoekende huizenkopers stellen: waarom heb ik een makelaar nodig? En wat moet een makelaar kosten?
Dure verkoopmakelaars
Iedere lezer zal beamen dat een makelaar niet nodig is. Iedereen kan zelf op een woning bieden en ook kan iedere huizenbezitter zijn woning zelf verkopen. Bij verkoop heeft u als eigenaar de touwtjes zelf in handen. U kunt zelf beslissen welke makelaar u wil nemen en hoeveel u wil betalen.
Hoeveel uur is er nodig om een woning te verkopen? Laat ik eens uitgaan van 20 uur tegen een uurtarief van €150. Dan is €3.000 voor de verkoop van een woning toch een redelijk bedrag. En ik zie nog steeds bedragen voorbijkomen die ruim boven de €10.000 liggen!
Nogmaals: als verkoper moet u zelf aangeven wat u wil betalen. Dat werkt, want ik weet dat diverse klanten/lezers nu €3.000 euro (gaan) betalen terwijl de verkopende makelaar eerst €8.000 vroeg. Er zijn toch genoeg makelaars en weinig te koop staande woningen.
Extra dure aankoopmakelaars
Bij de aankoop van een woning is het heel anders. Kopers raken (terecht) geïrriteerd en dat blijkt ook uit de meldingen bij de Vereniging Eigen Huis. Ik had vorige maand nog een klant die een aankopende makelaar in de arm had genomen voor een bedrag van €5.000. Bij de eerste woning die te koop stond voor €495.000 was het direct raak.
Op het eerste gezicht kunnen we deze aankopende makelaar een compliment geven. De koopprijs voor de woning was echter €570.000. Er werd dus op advies van de aankopende makelaar €75.000 boven de vraagprijs geboden!
Natuurlijk zult u nu hard gaan roepen dat deze klant ook had kunnen weigeren om de woning te kopen. Ik wil alleen even laten zien in welke huizenmarkt we op het ogenblik zitten. Dat boven de vraagprijs bieden standaard is geworden. En bedragen van tienduizenden euro’s boven de vraagprijs komen steeds vaker voor.
Ook krijg ik steeds meer vragen van klanten of zij op een woning kunnen gaan bieden zonder ontbindende voorwaarden. Ze stellen die vraag dan aan mij omdat de aankopende makelaar aangeeft dat ze anders geen kans hebben op een woning.
Natuurlijk zal ik nooit adviseren om een woning te kopen zonder ontbindende voorwaarden. Ik ben zelfs van mening dat dit verboden moet worden.
Wat zou u doen?
Vanwege de vragen van mijn klanten, sluit ik deze column af met een vraag aan u als lezer: ik ben zeer benieuwd wat u zou doen als u nu een woning zou kopen. Neemt u een aankopende makelaar in de hand? En zo ja, wat vindt u dan een redelijk bedrag voor de aankopende makelaar?