Vorige week werd bekend dat in het eerste kwartaal van 2021 de huizenprijzen met 15% zijn gestegen. Dat is natuurlijk een absurde stijging. Wie een bestaande koopwoning wil kopen, moet nu gemiddeld €385.000 betalen.
In juni 2013 – op het laagste punt tijdens de kredietcrisis - was de gemiddelde huizenprijs nog iets meer dan €206.000. In ruim zeven jaar is de stijging dus bijna €180.000!
Lage hypotheekrente
Door deze stijging kunnen volgens de experts steeds minder mensen een koopwoning kopen. Er is echter wel een groot voordeel voor de mensen die nu kopen en dat is de lage hypotheekrente. Halverwege 2011 was de laagste rente (10 jaar rentevast, hypotheek zonder NHG, bestaande koopwoning) nog 5,6%. Op het ogenblik is de laagste hypotheekrente voor een dergelijke hypotheek nog maar 1,38%. Dat is een daling van 4,22%!
De daling van de hypotheekrentes heeft een enorm effect op de maandlasten en ook op de berekening van de maximale hypotheek. Houd je rekening met deze rentedaling, is dan de stijging van de huizenprijzen minder extreem.
Cijfers afgelopen tien jaar
Ik heb in onderstaande tabel een aantal cijfers over de afgelopen 10 jaar verzameld:
- de gemiddelde huizenprijs over het betreffende jaar,
- de laagste hypotheekrente die halverwege het jaar gold (hypotheken zonder NHG met een rentevaste periode van 10 jaar) en
- de bruto maandlasten voor een 100% annuïteitenhypotheek.
| Jaar |
Gemiddelde huizenprijs (€) |
Hypotheekrente
10 jaar vast |
Bruto per maand (€) Annuïteitenhypotheek |
| 2011 |
240.059 |
5,60% |
1.378 |
| 2012 |
226.661 |
5,10% |
1.231 |
| 2013 |
213.353 |
4,39% |
1.067 |
| 2014 |
222.218 |
4,04% |
1.066 |
| 2015 |
230.194 |
2,84% |
951 |
| 2016 |
243.837 |
2,44% |
956 |
| 2017 |
263.295 |
2,13% |
990 |
| 2018 |
287.267 |
2,10% |
1.076 |
| 2019 |
307.978 |
1,88% |
1.120 |
| 2020 |
334.488 |
1,60% |
1.171 |
| Maart 2021 |
385.000 |
1,38% |
1.307 |
Wie nu een 'gemiddeld' huis koopt voor €385.000 betaalt bruto €1.307. Dit bruto maandbedrag is lager dan voor de huizenkoper in 2011 (bruto €1.378 voor een volledige annuïteitenhypotheek). Hierbij merk ik wel op dat huizenbezitters in 2011 meestal een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek afsloten om zo hun maandlasten te verlagen.
In ieder geval was de huizenprijs destijds een stuk lager, maar de hypotheekrente was met 5,6% een stuk hoger. Om aan dezelfde maandlast van €1.378 te komen, kan de koopprijs van een woning €406.000 bedragen met een hypotheekrente van 1,38%! Dit betekent nog een stijging van bijna 10% vanaf heden.
Ik acht de kans trouwens zeer groot dat dit jaar (over een paar maanden) die stijging al gaat plaatsvinden.
Maximale hypotheek
Ik heb ook nog even doorberekend wat de maximale hypotheek was en is voor twee personen met een modaal inkomen. Natuurlijk ben ik ook nu weer van de hypotheekrentes uitgegaan van de desbetreffende jaren.
| Jaar |
Gemiddelde
huizenprijs (€) |
Hypotheek-
rente |
Modaal (€) |
Max. hypotheek
2x modaal (€) |
| 2011 |
240.059 |
5,60% |
33.000 |
298.914 |
| 2012 |
226.661 |
5,10% |
33.000 |
303.896 |
| 2013 |
213.353 |
4,39% |
32.500 |
297.815 |
| 2014 |
222.218 |
4,04% |
33.000 |
303.820 |
| 2015 |
230.194 |
2,84% |
33.000 |
299.619 |
| 2016 |
243.837 |
2,44% |
33.500 |
299.101 |
| 2017 |
263.295 |
2,13% |
34.000 |
323.892 |
| 2018 |
287.267 |
2,10% |
34.500 |
345.331 |
| 2019 |
307.978 |
1,88% |
35.000 |
344.885 |
| 2020 |
334.488 |
1,60% |
36.000 |
377.209 |
| April 2021 |
385.000 |
1,38% |
36.500 |
376.407 |
In de periode 2011 tot en met 2016 is de maximale hypotheek vrij constant gebleven. Vanaf 2017 is de maximale hypotheek flink gestegen. Vanaf heden (2021) zijn de gemiddelde huizenprijzen hoger dan de maximale hypotheek op twee keer modaal. Dat betekent dat steeds minder mensen een woning kunnen kopen.
Gemiddelde huizenprijs versus NHG-grens
Ik heb ook nog een overzicht gemaakt waarbij ik de gemiddelde huizenprijs heb vergeleken met de grens van NHG. In de jaren 2011 tot en met 2016 was de NHG-grens hoger dan de gemiddelde huizenprijs. Sinds 2017 is het andersom. Dat betekent dat er steeds minder huizenkopers een hypotheek met NHG kunnen afsluiten. NHG heeft het dit jaar heel rustig.
Wel merk ik nog op dat de taxatiewaarde leidend is en niet de koopsom. In 2021 zullen veel woningen op €325.000 worden getaxeerd terwijl de koopprijs hoger is.
| Jaar |
Gemiddelde
huizenprijs (€) |
NHG-grens (€) |
Verschil (€) |
| 2011 |
240.059 |
350.000 |
109.941 |
| 2012 |
226.661 |
350.000 |
123.339 |
| 2013 |
213.353 |
320.000 |
106.647 |
| 2014 |
222.218 |
290.000 |
67.782 |
| 2015 |
230.194 |
265.000 |
34.806 |
| 2016 |
243.837 |
245.000 |
1.163 |
| 2017 |
263.295 |
245.000 |
-18.295 |
| 2018 |
287.267 |
245.000 |
-42.267 |
| 2019 |
307.978 |
290.000 |
-17.978 |
| 2020 |
334.488 |
310.000 |
-24.488 |
| April 2021 |
385.000 |
325.000 |
-60.000 |
Kijkend naar bovenstaande cijfers vind ik de stijging van de huizenprijzen niet eens zo extreem, omgerekend naar de bruto maandlasten. Vanaf 2021 gaat de stijging echter wel heel erg snel. Gevolg is dat steeds minder mensen een huis kunnen kopen.
De krapte op de woningmarkt zie je ook terug bij veel makelaars. Zij hebben vaak nog maar een paar huizen te koop staan. Er gaat een moment komen dat diverse makelaars helemaal geen aanbod meer hebben.
Wijzigingen in taxaties
Tot slot nog de opmerking dat er wat gaat veranderen met betrekking tot de taxatie. De kans is namelijk zeer groot dat vanaf 1 juli 2021 er geen taxatie van het huis ter plekke meer nodig is als de hypotheek lager is dan 90% van de waarde van de woning.
Ik hoef u niet uit te leggen dat taxateurs daar niet blij mee zijn. Er is dan ook een leuke 'strijd' gaande. Als deze desk-taxatie een succes wordt (en waarom zou dat niet zo zijn), dan verwacht ik dat het in de toekomst voor alle taxaties gaat gelden.