Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Geld verdienen met huis verhuren

Geld verdienen met huis verhuren

Al tientallen jaren worden er huizen opgekocht om ze te verhuren. De afgelopen jaren is het ook onder particulieren trendy geworden.

Heel veel huizenbezitters doen het, en het levert nog leuk geld op ook. De ontvangen huur is namelijk onbelast en je hoeft als eigenaar geen eigenwoningforfait te betalen.

Nadelen

Natuurlijk zijn er ook nadelen:

  • over de lopende hypotheek heb je geen renteaftrek meer
  • bij appartementen moet je toestemming vragen aan de V.v.E.
  • je moet Box 3-belasting betalen over de verhuurde woning
  • je hebt toestemming nodig van de bank waar de hypotheek loopt
  • je krijgt minder renteaftrek in de nieuwe gekochte woning vanwege het niet inbrengen van de Eigen Woning Reserve (winst bij verkoop)

Als er een lopende hypotheek is, dan moet de bank toestemming geven voor verhuur. Alle banken in Nederland hebben in hun voorwaarden (kleine lettertjes) staan dat de koopwoning niet verhuurd mag worden. Hieronder de tekst uit de voorwaarden van een bank in Nederland:

Als het Onderpand in strijd met de Akte of de Bepalingen is verhuurd, verpacht of in gebruik is (gegeven), zal overeenkomstig de wettelijke regels ontruiming kunnen plaatsvinden.

Helaas zijn zeer veel huizenbezitters niet op de hoogte van bovenstaande tekst. Zij vragen meestel advies aan een makelaar over hoe ze het beste hun woning kunnen verhuren en welke huurprijs ze kunnen vragen. De makelaar helpt hen dan bij het opstellen van de huurovereenkomst, en dat gebeurt natuurlijk niet gratis. Helaas worden niet alle nadelen verteld.

Alles kwijt

Bovenstaande tekst zegt eigenlijk voldoende. Een bank heeft het recht de koopwoning direct op te eisen. In de praktijk worden tienduizenden koopwoningen waarop nog een hypotheek zit zonder toestemming van de bank verhuurd.

Huizenbezitters gaan ervan uit dat banken er toch niet achter komen dat een woning is verhuurd. Dat is een utopie, want banken kunnen altijd bij een gemeente de inschrijving van een huizenbezitter opvragen. Ze komen dan op een ander adres uit en weten zo dat de koopwoning wordt verhuurd.

Er zijn voorbeelden van dat huizenbezitters zijn aangepakt. Het gaat dan niet alleen om het opeisen van de koopwoning, maar daarbij ook nog om een A2-codering.

De A2-codering is een achterstandscodering waarbij de vordering opeisbaar is gesteld. Betekenis: de schuldeiser kan alle schuld in een keer opeisen. Via de rechter kan eventueel afgedwongen worden dat er beslag wordt gelegd op uw huis, inkomen, auto en zelfs uw inboedel.

Ik hoef u niet uit te leggen dat de gevolgen van een A2-codering groot zijn. De koopwoning kan ook nog geveild worden. Dit betekent dat de woning door de gedwongen verkoop veel minder oplevert dan de marktwaarde.

De huizenbezitter heeft dus ook nog een flink financieel nadeel. Het is zelfs mogelijk dat er een restschuld ontstaat. Als er sprake is van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie zal deze ook niet garant staan voor de restschuld.

Verhuurhypotheek

Tot op heden hebben banken geen grote acties opgestart om "verhuurde koopwoningen" te achterhalen. Ik verwacht dat dit wel gaat gebeuren.

De afgelopen tijd zijn er steeds meer banken die een verhuurhypotheek aanbieden (SNS bank, Woonfonds, Lloyds, NIBC). De voorwaarden bij de verhuurhypotheek zijn “strenger” dan bij de gewone box 1-hypotheek:

  • Maximale financiering 70% - 85% van de waarde in verhuurde staat
  • Hogere hypotheekrente: 2,5% tot 3,0%

De bank gaat uit van de waarde in verhuurde staat. Deze waarde (globaal 85%) is lager dan de marktwaarde. Uitgaande van dit percentage zal de huizenbezitter redelijk veel eigen middelen moeten meenemen.

Eigen middelen

Een voorbeeld waarbij een appartement wordt gekocht van €200.000 (marktwaarde).

Koopprijs woning €200.000  
Kosten koper €20.000 (inclusief 8% overdrachtsbelasting)
Waarde verhuurde staat €170.000 (85% van €200.000)
Maximale hypotheek €136.000 (80% van €170.000)
Inbreng eigen middelen €84.000  

Bij NIBC is de maximale hypotheek 75% van de waarde van de woning (totale investering) waardoor de maximale hypotheek bij hen €150.000 wordt. De inbreng van eigen middelen is dan toch nog €70.000.

Hogere hypotheekrente

Het tweede nadeel bij de verhuurhypotheek is de hogere hypotheekrente. Deze is namelijk tussen de 2,5% en 3%. Dit is dus twee keer zo hoog als de hypotheekrente bij Box1-hypotheken! Andere voorwaarden kunt u lezen in deze productvergelijker van Flexfront.

Er is echter een zeer groot voordeel: de huizenbezitter houdt zich netjes aan de regeltjes van de verhuurhypotheek. De huizenbezitter hoeft niets te verzwijgen voor de bank en speelt open kaart.

Box 3-schulden

Er is echter ook een groot nadeel waar bijna niemand rekening mee houdt. De bank toetst de verhuurwoningen als Box 3-schulden als er een andere woning wordt gekocht. Dit betekent dat de maximale hypotheek flink lager wordt.

Anders gezegd: een huizenbezitter met een lopende hypotheek kan wel een verhuurhypotheek krijgen, maar andersom is dezelfde hypotheek niet mogelijk als er een verhuurhypotheek loopt.

De situatie is vergelijkbaar met een hypotheek afsluiten als je een lening hebt: dat wordt ook anders getoetst dan een lening afsluiten als je een hypotheek hebt.

Stellen die een verhuurhypotheek hebben, adviseer ik om bij elkaar te blijven. Bij een scheiding moeten namelijk alle woningen (de eigen woning en de verhuurwoningen) op één naam worden gezet! Hierna kan pas als de scheiding daadwerkelijk is afgerond de vertrekkende persoon een andere woning kopen.

Met bovenstaande mogelijkheden - een andere koopwoning kopen en scheiden - wordt doorgaans geen rekening gehouden als er een verhuurhypotheek wordt afgesloten. Hierbij heb ik het er nog niet over dat woningen in prijs kunnen dalen.

Oplossingen

Op het ogenblik wordt volgens de kenners een op de vier te koop staande woningen opgekocht door beleggers. Het ziet ernaar uit dat er maatregelen genomen gaan worden:

  • Box 3-belasting voor verhuurde woningen zou omhoog gaan
  • Gemeentes verplichten bewoning door kopers
  • Banken gaan controle uitoefenen

Er was een voorstel om de Box 3-belasting flink te verhogen voor verhuurde woningen. Dat voorstel heeft het niet gehaald. Ik ben ook van mening dat een hogere Box 3-belasting niet de oplossing is. Verhuurders zullen gewoon de huren verhogen waardoor huurders meer gaan betalen.

Gemeentes die kopers verplichten zelf in de woning te gaan wonen is wel een goede oplossing. Hierbij zal de gemeente wel jaarlijks een controle moeten uitvoeren.

Voor de beste oplossing moeten de banken hun huiswerk gaan doen. Diverse banken bieden verhuurhypotheken aan terwijl zij (veel) klanten hebben die hun Box 1-hypotheek op de verhuurde woning laten doorlopen. Deze klanten moeten eigenlijk "gedwongen" worden om over te stappen naar de verhuurhypotheek.

Banken die geen verhuurhypotheek aanbieden, moeten eens de inschrijvingen checken bij de gemeente. Zo kunnen ze achterhalen wie het onderpand voor hun hypotheek bewoont.

Nog beter is natuurlijk om te kijken hoeveel hypotheken iemand op zijn naam heeft staan en op welke adressen (via het kadaster, de objectlijst opvragen). Er zal een beerput opengaan. Ik weet zeker dat tienduizenden mensen in Nederland meerdere woningen met hypotheek op hun naam hebben staan die verhuurd worden.

Ik ben ook van mening dat het stelselmatig opkopen van woningen om die te verhuren de huizenprijzen enorm heeft opgedreven. Het wordt tijd om "oneigenlijke" verhuur van woningen aan te pakken. Ik ben benieuwd wie het voortouw gaat nemen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 09 apr Zorgplicht hypotheekadviseur 4
  2. 26 mrt Geld verdienen met huis verhuren 146
  3. 12 mrt Maatregelen om de huizenmarkt te verbeteren 22

Reacties

146 Posts
Pagina: «« 1 ... 3 4 5 6 7 8 | Laatste | Omlaag ↓
  1. Atari 13 april 2021 17:49
    Momenteel stijgen prijzen tot een ongekend niveau. Ik heb nu appartementje die 2,5 x meer waard zijn als bij aankoop. En dan heb ik nu al jaren huur kunnen opstrijken. Koop gewoon een woning met NHG rente van bijv 0,7 % verhuur t voor 1500 pm aan een uitzend bureau en je pakt gewoon een netto rendement van 12% tot 17%'. Letterlijk gratis geld
  2. forum rang 10 DeZwarteRidder 13 april 2021 19:35
    Prijzen huurwoningen vrije sector dalen in vijf grootste steden

    Terwijl de prijzen van koophuizen de pan uitrijzen, dalen gemiddeld genomen de huren in de vrije sector. Voor het eerst zijn de prijzen in de vijf grootste steden op hun retour, met dank aan de wegblijvende expats. Maar niet alle woningzoekenden zullen ervan profiteren.
    Natasja de Groot 13-04-21, 07:00

    Een luxe appartement werd voor de coronacrisis gemakkelijk verhuurd voor 1800 euro aan een internationaal bedrijf. Maar nu de vraag van expats is weggevallen, valt het niet mee om voor die ‘oude’ prijs nog nieuwe huurders te vinden, constateert directeur Jasper de Groot van Pararius.

    Het gevolg: prijsdaling. Volgens de Huurmonitor van het woningplatform die vandaag verschijnt, zijn de huren van gemeubileerde woningen in het eerste kwartaal gemiddeld met 6,7 procent gedaald. Nieuwe huurders betalen nu 18,23 euro per vierkante meter per maand voor een gemeubileerde woning in de vrije sector. Oftewel ruim 1640 euro per maand voor 90 vierkante meter.

    Dit nieuwe fenomeen zet de prijzen in de vijf grootste steden flink onder druk. Voor het eerst zijn die gemiddeld genomen gedaald. Wellicht niet geheel verrassend, omdat daar de meeste gemeubileerde huizen te vinden zijn.

    Smak geld

    In Amsterdam, Rotterdam, Den Haag én Eindhoven gingen de huurprijzen al omlaag. Nieuw is dat Utrecht erbij is gekomen. De daling is daar nog gering: slechts 0,7 procent. Anders is dat in Amsterdam. Daar is de daling al vorig jaar ingezet en die is stevig.

    Een nieuwe huurder is in Amsterdam gemiddeld 21,76 euro per vierkante meter per maand kwijt voor een huurwoning in de vrije sector, 7,4 procent minder dan een jaar eerder. Nog altijd een smak geld, beaamt De Groot. ,,Maar”, zo voegt hij eraan toe, ,,sinds de eerste metingen van Pararius tien jaar geleden is niet eerder zo’n grote procentuele prijsdaling gemeten.”

    In Rotterdam daalde de gemiddelde vierkante meterprijs met 7,8 procent, in Den Haag ging die met 3,5 procent omlaag en in Eindhoven is de daling 2,4 procent. De druk op de gemeubileerde huizen leidt ook op landelijk niveau tot een daling van de huurprijs in de vrije huursector: van gemiddeld 2,4 procent, naar 16,34 euro per vierkante meter per maand. Dat is dan gemeubileerd, kaal en gestoffeerd tezamen.
  3. forum rang 7 drooglegging 13 april 2021 19:50
    Hahhhaaaa, de belastingdienst in deze is natuurlijk ook bedenkelijk, ze hosten het gewoon, bakkerskinderen brood geven!

    De steeds sneller stijgende huizenprijzen kunnen hierdoor verklaarbaar worden, het is gewoon een turbo-markt, een roulette zonder nietten.

    Laat ons weten wanneer het volgende object aan de parelketting wordt geregen.
  4. forum rang 7 drooglegging 14 april 2021 08:33
    www.nhnieuws.nl/nieuws/284050/huurpri...


    "Volgens Combee is het aantal beschikbare huurwoningen ontzettend groot. In totaal zijn er meer dan 300 appartementen en huizen in de vrije sector die nu leeg staan. "Amstelveen zit vol met expats. Bijna 20 procent is een expat hier in Amstelveen. We hebben ontzettend veel internationale bedrijven en als expats niet kunnen komen, die de meeste woningen huren, daalt het natuurlijk."

    1) Huur verlagen.
    2) Anti kraak bewoning.
    3) Liquideren.

    Amstelveen zit in fase 1 nu.

    Bij 70% financiering vreemd vermogen gaat het onprettig worden, de bekende hefboom gaat dan de andere kant opwerken.

    Maar misschien is de huidige crisis over 3 maanden klaar en trekt alles weer snel aan.
  5. Atari 14 april 2021 11:21
    Gelukkig geen last van. Er is momenteel zoveel vraag, ik zit helemaal vol en moet nee verkopen. Jij probeert steeds een negatief sentiment te creëren door alle negatieve nieuwtjes hier te plaatsen. Maar ik herken dit niet en draai dit jaar mijn beste jaar ooit. Ik lig er niet wakker van wat er met expats gebeurt. Ook de prijzen blijven lekker oplopen. Met 70% zit ik gebakken. Ik maak me geen zorgen zolang het nog binnenstroomt. Zolang de schuld lager is als de waarde boeit het me niet wat er in de markt gebeurt. Mijn huurders willem een dak boven hun hoofd en willen mij daar goed voor betalen
146 Posts
Pagina: «« 1 ... 3 4 5 6 7 8 | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare