De coronacrisis heeft er voor gezorgd dat veel mensen thuis werken. In de eerste weken leverde dit bij veel gezinnen nog veel plezier op. Het is toch altijd leuk om de hele dag bij je partner te zijn!
De praktijk laat echter zien dat mensen het liefst toch hun eigen leven leiden in het gezin. Teveel op elkaars lip zitten zorgt voor irritatie. Het scheidingen (mensen die uit elkaar gaan) is de afgelopen jaren flink toegenomen. Waar in het verleden nog 1 op de 4 stellen uit elkaar ging, is dit tegenwoordig 1 op de 2,5. Dit laatste valt natuurlijk ook te verklaren. Steeds minder mensen kunnen alleen een woning kopen.
Als er sprake is van een koopwoning zijn er twee mogelijkheden als mensen uit elkaar gaan:
- De woning wordt verkocht
- Een van beiden blijft in de woning wonen
De woning wordt verkocht
Op het eerste gezicht lijkt de situatie simpel als de woning wordt verkocht. Er zijn echter belangrijke dingen waar rekening mee moet worden gehouden.
De woning kan worden verkocht zonder of met winst. Het belangrijkste (wat vaak vergeten wordt) is goede afspraken te maken over de verkoopprijs. Indien dit niet wordt gedaan, kunnen er nare situaties ontstaan.
U moet denken aan een koper die graag de woning wil kopen voor een bepaalde prijs. Indien slechts 1 persoon tevreden is met deze koopprijs, dan ontstaat er een probleem. De verkoop van de woning kan namelijk niet doorgaan. Vooral als partners niet vriendelijk uit elkaar gaan, ontstaan er discussies over de verkoopprijs.
Huizenbezitters die hun hypotheek voor 1 januari 2013 hebben afgesloten, hebben vaak een verpande box 1-polis. Met deze polis wordt gespaard/belegd om een groot gedeelte van de lopende hypotheek af te kunnen lossen.
De opgebouwde waarde in deze box 1-polis kan tot grote discussies leiden. Het is daarom verstandig om daar voor de scheiding goede afspraken over te maken. Ook nu zijn er weer tal van mogelijkheden:
- De polis wordt afgekocht en netjes gedeeld
- De polis wordt voortgezet door een of beide personen (fiscale voortzetting)
Het afkopen van een box 1-polis is altijd onverstandig (vooral bij een gegarandeerde einduitkering). In de laatste tien jaar wordt namelijk het grootste gedeelte van het spaarbedrag gespaard. In de eerste tien jaar is het gespaarde bedrag wel hoger dan de inleg, maar niet heel veel.
Afkoopbedrag
Is het afkoopbedrag van een box 1-polis onbelast? Anders gezegd: als het afkoopbedrag wordt overgemaakt naar de huizenbezitter, wat kan deze er dan mee doen?
Het afkoopbedrag is onbelast (en kan voor alles gebruikt worden) als er verhuisd wordt naar een huurwoning. Ook kan het afkoopbedrag gebruikt worden voor een restschuld (verkoopprijs woning is lager dan de lopende hypotheek).
Indien er echter een andere woning wordt gekocht, dan zal het afkoopbedrag gebruikt moeten worden om de nieuwe hypotheek (bedrag van de Eigen Woning Schuld) te verlagen. Als dit niet wordt gedaan, dan is het afkoopbedrag belast in box 1.
Voorbeeld:
| Afkoopwaarde box 1-polis |
€60.000 |
|
| Betaalde premies |
€40.000 |
|
| Rentebestanddeel |
€20.000 |
(dit is belast in box 1 tegen eventueel 52% belasting) |
De woning wordt door 1 persoon overgenomen
Het mooiste is als 1 persoon in de woning kan blijven wonen. Ook nu zullen er goede afspraken gemaakt moeten worden.
Ten eerste zal de waarde van de woning bepaald moeten worden. Dit kan door middel van een taxatierapport of door zelf een waarde te bepalen. Die mag niet te laag zijn, daar anders de fiscus aan een schenking gaat denken.
Voorbeeld:
| Taxatiewaarde woning |
€250.000 |
|
| WOZ-waarde woning |
€200.000 |
|
| Waarde onderling afgesproken |
€150.000 |
(dit is belast in box 1 tegen eventueel 52% belasting) |
De kans is nu groot dat de fiscus om de hoek komt kijken.
Voor een lopende box 1-polis zijn er diverse mogelijkheden:
- Box 1-polis splitsen (ieder neemt de helft van de polis mee in de nieuwe hypotheek)
- Box 1-polis gaat 100% over naar de persoon die achterblijft in de koopwoning
- KEW wordt afgekocht en ieder ontvangt 50% van de afkoopwaarde
Voor een onbelaste afkoop van de box 1-polis moet de afkoopwaarde gebruikt worden ter aflossing van de lopende/nieuwe hypotheek. De uitkering is onbelast als er verhuisd wordt naar een huurwoning of als de persoon bij een ander gaat inwonen. Hierbij is niet van belang of deze persoon een koopwoning of huurwoning heeft.
In de andere twee mogelijke gevallen blijft de box 1 polis (gedeeltelijk) doorlopen.
Bij een 50% afkoop aan 1 persoon is het bovenstaande weer van toepassing. Een verrekening moet dus plaatsvinden als er een andere woning wordt gekocht.
Indien de box 1-polis volledig naar 1 persoon gaat, dan moet er rekening worden gehouden met de toekomstige uitkering. De vrijstelling per persoon is namelijk €168.500 in 2020. Het komt regelmatig voor dat de uitkering hoger is dan dit bedrag omdat de polis op twee namen staat. In dat geval is de vrijstelling dus twee keer zo hoog (namelijk 337.000 euro).
Bovendien komt de nieuwe fiscaliteit (vanaf 1 januari 2013) om de hoek kijken. De persoon die achterblijft in de woning moet namelijk de helft van de hypotheek overnemen.
Ik ga er even vanuit dat er geen overwaarde is in de woning en dus ook geen uitkoopbedrag. Om renteaftrek te kunnen behouden moet er namelijk een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek worden afgesloten voor de helft van de hypotheek. Ik zal dit uitleggen door middel van een (zeer simpel) fictief rekenvoorbeeld.
| Huidige situatie voor scheiding |
| Waarde woning |
€200.000 |
|
| Spaarhypotheek (box 1-polis) |
€200.000 |
|
| Situatie na scheiding waarbij 1 persoon in de woning blijft wonen |
| Spaarhypotheek (box 1-polis) |
€100.000 |
(polis moet worden aangepast) |
| Annuiteitenhypotheek |
€100.000 |
(50% uitkoop van de ex-partner) |
Stel, de box 1-polis wordt toch afgekocht. Dan is het volgende van toepassing:
| Huidige situatie voor scheiding |
| Waarde woning |
€200.000 |
|
| Spaarhypotheek (box 1-polis) |
€200.000 |
|
| Waarde box 1-polis |
€40.000 |
(€20.000 per persoon) |
| Situatie na scheiding waarbij 1 persoon in de woning blijft wonen |
| Aflossingsvrije hypotheek |
€80.000 |
|
| Annuiteitenhypotheek |
€100.000 |
(50% uitkoop van de ex-partner) |
Scheiden lijkt vaak simpel, maar is er sprake van een koopwoning dan komt er meer bij kijken. Indien beide personen vooraf de situatie niet goed bespreken, kan dit tot nare ontwikkelingen leiden.
De woning wordt verhuurd
Tot slot nog een opmerking over huizenbezitters die hun koopwoning verhuren. Veel koopwoningen worden verhuurd zonder toestemming van de bank. De afgelopen maanden heb ik diverse vragen gekregen van lopende box 1-polissen op verhuurde woningen. Deze huizenbezitters hebben een andere woning gekocht en hun eerdere koopwoning niet netjes verkocht, maar verhuurd.
Zij zijn echter vergeten naar de lopende hypotheek te kijken. Als dit een spaarhypotheek is, dan is er sprake van een box 1-polis. De uitkering van een box 1-polis is alleen onbelast als er sprake is van een Eigen Woning Schuld. Bij een verhuurde woning is er geen sprake van een EWS waardoor de box 1-uitkering volledig belast is in box 1!
Deze verhuurde woning kan dus heel wat geld gaan kosten. Nu nog even de lopende hypotheek omzetten zal een probleem gaan worden. De bank zal met de klant rond de tafel willen zitten om zijn situatie te bespreken. De kans is dan groot dat zij erachter komen dat de klant twee koopwoningen heeft waarvan er 1 verhuurd is.