De groep Wereldhave-beleggers rond The Third Way publiceerde drie weken geleden op de IEX-site haar alternatieve plan voor Wereldhave. U kunt dat hier teruglezen. Inmiddels zijn we een tijdje verder en is het sentiment rond winkelvastgoed nog niet veel verbeterd.
Tijd voor de groep om het woord te richten tot de grootaandeelhouder van Wereldhave, de vastgoed- en biotechbelegger Aat van Herk.Van Herk bezit volgens de laatst bekende informatie van de AFM 15,04% van Wereldhave.
Geachte Heer van Herk, beste Aat,
De eerste aanspreekvorm is uit beleefdheid, de tweede uit respect. Vol bewondering kijken wij op naar jou, hoe jij via keihard werken en intelligent ondernemen een fortuin hebt opgebouwd. Een prachtige historiek. Voor ons de kleine beleggers ben jij een voorbeeld.
Heel misschien heb je over ons gehoord, de TTW groep. Een spontaan via social media ontstane groep beleggers in Wereldhave. Het afgelopen half jaar hebben we de gang van zaken zorgvuldig bestudeerd. Onze strategie zal veel meer dan de huidige opleveren voor de aandeelhouders. Onder deze brief een link naar de publicatie.
Boerenverstand
Maar sta ons toe ons boerenverstand direct tot je te laten spreken. Die ouderwetse dozen van WH passen toch niet meer op de beste locaties van Nederlandse steden, hoogstens zoals ECP erbuiten? Een blik op de foto van winkelcentrum Kronenbrug zegt al genoeg, zelfs al zit die niet in onze top tien van beste locaties. Hoeveel ruimte het inneemt, hoe laag, hoe het detoneert met de nou niet zo nieuwe buurt er omheen:
Erger nog, de locaties er omheen zijn per m2 meer waard ondanks hun woonbestemming, de wereld op zijn kop! Van vlakbij jouw residentie stelt nu ook investeringsbank UBS dat ombouw meer oplevert. Volgens WH management zelf 1.5x meer dan de boekwaarde. En omdat wij wel inzetten op ruimtemaximalisatie, derhalve rekenen met twaalf verdiepingen net zoals die flats er omheen, volgens ons zelfs tot... 20x meer.
WH lonkt graag met haar groene agenda, maar laten we open naar elkaar zijn. Dat dak volgooien met zonnepanelen is publiekelijk slim, lovenswaardig en brengt op, maar is nou ook weer niet wereldschokkend. Met die gouden ring om wordt de aap niet...
Interen geen optie
Interen zoals nu is geen optie. Het huidige plan voorziet om maar liefst 56% van het vastgoed aan hele lage prijzen te verkopen, waarbij winsten voor een groot gedeelte naar derden gaan, en de opbrengsten toch weer in die dan verkleinde dozen worden gestopt.
Die dozen die dus boekhoudkundig minder waard zijn dan het residentieel er omheen. Het plan voorziet desondanks dat de huurinkomsten per overgebleven m2... dalen. We hoeven het eindresultaat niet voor te rekenen, dat verandert niet, want dat kan niet. De markt cq. de beurs waardeert het al op nul euro. Derhalve staan wij voor: niet interen maar ontwikkelen...
We denken namelijk dat het onvermijdelijk is om niet meer vanuit overvloedige winkelmeters te denken, en zoals nu ontwikkeling als een bijzaak te beschouwen om de winkelruimte in leven te houden. Integendeel, we denken juist vanuit de locaties.
Een tiental van de centra ligt immers op het meest centrale, het best bereikbare, stukje grond van die steden, en die op hun beurt vaak weer vlakbij de grootste steden. Vanuit die schaarste denkend zijn de mogelijkheden ongekend.
We schatten dat 50-75% kan worden ontwikkeld tot woon- en kantoortorens voor bv. ook forensen, service-flats, zorgcentra, hotels, en ja ook winkels, etc..
Via ruimtemaximalisatie, denk niet alleen aan die twaalf verdiepingen maar ook aan de P-plaatsen, en dus meerdere bestemmingen zit er een enorme multiplier op de boekwaarde. Zie boven die 20x; vraag aub je team om zo de waarde van Wereldhave Nederland te berekenen, wij staan voor ze klaar. In het jargon: “van huidig oppervlakkig mono gebruik naar intensieve multi-functionele ruimtemaximalisatie”. Maar dat ken je als de beste.
Ontwikkelingsbedrijf maken
In plaats van steeds meer interen op het winkelvastgoed, waarom er daarom niet op zijn minst “vooral” een ontwikkelingsbedrijf van maken? Over de essentie zijn we het toch eens? WH behoeft een nieuw verdienmodel. Daarom is het nu tijd om in actie te komen voordat het interen versnelt, de activa weer geruisloos verdwijnen uit onze gezamenlijke portefeuille.
Aat, zoals aan het begin gesteld: je bent al beroemd bij ondernemers en beleggers. Al die centrale locaties waar de dozen staan, laten we daar de trots van al die middelgrote steden van maken. Niet alleen de markt wil dat, de locale leefomgeving wil het, men zal je intens dankbaar zijn.
We weten niet of je nog de vaderlandse pers volgt, maar de besturen vragen er zelfs publiekelijk om! En zo kun je door heel Nederland een erfenis opbouwen waar jij nog heel veel langer om bewonderd zult worden, door heel veel meer mensen dan alleen ondernemers, dan alleen ons kleine beleggers.
Heel graag bespreken we dit met jou, lichten wij dit toe, we hebben het uitgewerkt. En omdat we maar kleine luyden zijn, zoveel van de upside hoef je echt niet met ons te delen...
Mvg,
TTW...7 augustus, 2020.
De publicatie van onze Dorpsplein visie leest u hier: https://www.iex.nl/Column/504451/TTW-Wereldhave-Dorpsplein.aspx