Veel huizenzoekers moeten heel wat zweetdruppels verwerken om een leuke woning te kunnen kopen.
De zoektocht is vaak al een heel karwei. Er staan namelijk niet zoveel woningen meer te koop. Is er eindelijk een leuke koopwoning gevonden, dan zijn er talloze andere gegadigden. Hierna volgt dan nog de hypotheek waarbij meestal gebruik wordt gemaakt van de diensten van een hypotheekadviseur.
De hypotheekadviseur komt niet zo positief uit het AFM-onderzoek Consumentenmonitor voorjaar 2020 over hypotheken:
- Het aandeel hypotheeksluiters dat een consumptief krediet bijsluit voor de koop van de woning is gestegen van 9% (2019) naar 14% (2020).
- De helft van de hypotheeksluiters onder de 34 jaar krijgt van de adviseur geen vraag over een studieschuld. Een op de acht (12%) starters aan wie die vraag niet gesteld is, heeft er echter wel een.
- Bijna een kwart van de adviezen aan klanten jonger dan 35 jaar besteedt geen aandacht aan risico's rond werkloosheid en arbeidsongeschiktheid.
- Het aandeel doorstromers en oversluiters dat het aflossingsvrije hypotheekdeel verhoogt ten opzichte van wat het in de oude hypotheek was, is gestegen van 18% (2019) naar 28% (2020).
- Bijna de helft heeft bij het afsluiten van de hypotheek een bedrag gereserveerd voor verduurzaming, door het verhogen van de hypotheek (23%) of door het gebruik van eigen middelen (24%).
Een koper die een consumptief krediet moet bijsluiten om een woning te kopen, heeft niet genoeg eigen middelen. Hierbij zal het er niet altijd alleen om gaan de kosten koper te kunnen betalen.
Veel kopers kopen een woning boven de vraagprijs. Als de taxatiewaarde van de woning lager is dan de koopprijs van de woning, moet het verschil uit eigen middelen betaald worden.
Uit een onderzoek van DNB blijkt dat 95% van de taxaties gelijk of hoger is aan de vraagprijs. Een consumptief krediet afsluiten om dit betalen, is een dure oplossing. Bovendien moet het inkomen voldoende zijn om het consumptief krediet èn de hypotheek te kunnen betalen. Overkreditering is ten strengste verboden.
In ieder geval is 14% (1 op de 7 kopers!) een hoog percentage. Deze mensen wonen dus in een koophuis zonder spaarvermogen achter de hand te hebben.
Dat veel hypotheekadviseurs niet navragen of hun klant een studieschuld heeft, is zeer opmerkelijk. Met dit resultaat zal de AFM zeker niet blij zijn, want het is heel duidelijk hoe men er daar over denkt. Het is alweer ruim vier jaar terug (januari 2016) dat de AFM mij haar mening heeft gegeven over hypotheekadviseurs die studieschulden niet meenemen in de toetsing van de maximale hypotheek.
Reactie AFM
Bij het bepalen van de maximale financieringslast voor het verkrijgen van een hypotheek, moeten alle financiële verplichtingen van de klant meegenomen worden (art 3. Tijdelijke Regeling hypothecair krediet). Ook een studieschuld is een financiële verplichting en telt dus mee. Dit geldt bij een hypotheek met én zonder NHG.
Als er (tijdelijk) uitstel van het aflossen van de studieschuld is verkregen, moeten hypotheekaanbieders toch rekening houden met de studieschuld. Doen ze dat niet, dan overtreden ze wet- en regelgeving. Het niet meenemen van de studieschuld bij het afsluiten van een hypotheek kan in de toekomst problemen opleveren en is daarom niet in het belang van de consument.
Hypotheekadviseurs die de studieschuld niet meenemen, overtreden de wet- en regelgeving. De AFM kan dan een boete geven. Of, als de regels stelselmatig worden overtreden, de hypotheekadviseur zijn of haar vergunning afnemen.
Tienduizenden euro's
Veel adviseurs nemen dus een groot risico. Een studieschuld niet meenemen in de berekening van de maximale hypotheek is trouwens “zeer aantrekkelijk”.
| Hieronder een rekenvoorbeeld met de volgende uitgangspunten: |
| Inkomen man |
€35.000 |
| Inkomen vrouw |
€25.000 |
| Studieschuld man |
€20.000 |
| Studieschuld vrouw |
€15.000 |
| Toetsrente |
1,10% bij 10 jaar rentevaste periode |
| Maximale hypotheek |
op inkomen (zonder studieschulden) |
€291.185 |
| |
met studieschulden nieuw stelsel |
€242.909 |
| |
met studieschulden oud stelsel |
€210.726 |
Het nieuwe leenstelsel is in september 2015 ingegaan. Studieschulden in het nieuwe stelsel moeten getoetst worden op 0,45% van de studieschuld. In het oude stelsel is dit hoger, namelijk 0,75%.
Bovenstaande cijfers laten zien dat de maximale hypotheek zonder studieschulden te toetsen beduidend hoger is (bijna €50.000 tot €80.000 hoger). Het mag niet, maar “verzwijgen” zorgt voor beduidend meer mogelijkheden om een huis te kopen.
Klantdossier
Als een hypotheekadviseur er niet naar vraagt, dan moet een klant zelf zijn of haar studieschuld doorgeven aan de hypotheekadviseur. Een klant heeft natuurlijk ook verantwoordelijkheid. Dat hij/zij zich hiermee in de vingers snijdt, is helaas wel aan de orde.
Iedere hypotheekadviseur moet de risico’s van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden en het inkomen op pensioendatum in kaart brengen voor zijn klant. Deze onderdelen moeten ook beschreven worden in een klantdossier.
Dit klantdossier moet een hypotheekadviseur verplicht maken. Het niet meenemen van de arbeidsongeschiktheid en werkloosheid betekent dat een hypotheekadviseur niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan. De AFM kan deze adviseurs een boete geven of zelfs de vergunning afnemen.
Een leuk bedrag
Het aantal aflossingsvrije hypotheken is gestegen. Dit vind ik niet opmerkelijk. De hypotheekrente is laag en waarom zou een huizenbezitter zijn hele hypotheek aflossen.
Wie de hypotheekrente voor een lange periode vastzet, komt aan een zeer betaalbare maandlast bij een aflossingsvrije hypotheek. Een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 met een hypotheekrente van 1,5% kost 250 euro per maand. Dat een huizenbezitter daar vaak geen renteaftrek meer over heeft, is toch niet belangrijk met deze lage maandlasten.
Ik weet dat veel fanatieke (IEX)beleggers met deze €200.000 jaarlijks een leuk rendement maken. Natuurlijk hebben zij geen zekerheid, maar dat is het risico dat iedere belegger neemt.
Oudere huizenbezitters nemen juist een gedeelte van hun overwaarde van hun woning op. Den Haag zorgt er alleen maar voor dat de pensioenen lager worden. Het is logisch dat oudere huizenbezitters zelf stappen ondernemen. Ze willen lekker genieten van het leven en niet iedere euro omdraaien.
Meer controles
De AFM zal zelf niet blij zijn met de resultaten van hun onderzoek. Dat is ook logisch. Veel hypotheekadviseurs houden zich niet aan de regels omtrent de zorgplicht.
De afgelopen jaren hoor je niet veel meer dat de AFM een hypotheekadviseur een boete heeft gegeven. Gezien de resultaten van het onderzoek betekent dat dat de AFM dus minder controleert. Ze zijn er dus vanuitgegaan dat hypotheekadviseurs hun zorgplicht goed nakomen.
Dit laatste blijkt niet het geval. Het is dus weer tijd voor meer controles.