Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Rommelen met taxaties

Rommelen met taxaties

Wie een huis koopt en een hypotheek nodig heeft, zal ook een taxatie moeten laten doen. De bank die de hypotheek verstrekt, wil weten hoeveel de woning waard is.

Een bank verstrekt geen hogere hypotheek dan de laagste waarde van de koopprijs en taxatiewaarde. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

  Voorbeeld 1 Voorbeeld 2
Koopprijs woning €315.000 €310.000
Taxatiewaarde €310.000 €315.000
Maximale hypotheek €310.000 €310.000


Een taxatie is niet alleen nodig voor de aankoop van een woning maar ook als er een overbruggingshypotheek moet worden afgesloten.

Iedereen kan zelf een taxatie regelen via de website NWWI.nl. Deze organisatie “houdt toezicht” op de gedane taxaties door taxateurs. Op hun website schrijven zij het volgende:

Het Nederlands Woning Waarde Instituut, het NWWI, valideert (keurt) rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs en ziet erop toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Alleen taxateurs die aan strenge kwaliteitseisen voldoen, kunnen zich bij het NWWI aanmelden. Inmiddels zijn ruim 4.600 NRVT geregistreerde taxateurs bij het NWWI aangesloten.

Vraagtekens bij taxaties

Taxateurs moeten zeer deskundig zijn en aan bepaalde eisen voldoen om een taxatie te mogen doen. De taxateur moet de marktwaarde van de woning bepalen. Hierbij wordt er natuurlijk ook rekening gehouden of er sprake is van een kopersmarkt of verkopersmarkt. De afgelopen jaren is er sprake van een verkopersmarkt, er is veel vraag naar woningen terwijl het aanbod van woningen laag is. De huizenprijzen stijgen hierdoor flink.

De afgelopen tijd zie ik steeds meer taxaties voorbijkomen die mij de wenkbrauwen doen fronsen. Misschien denkt u daar anders over. Hieronder een drietal situaties.

Situatie 1: Taxatie nodig voor een overbruggingshypotheek

Voor de overbruggingshypotheek van mijn klant moet ik haar woning laten taxeren. De bank wil namelijk weten wat de woning waard is.

Uit de taxatie komt naar voren dat de waarde van de woning €240.000 is. Een maand later wordt de woning verkocht voor €280.000. De vraagprijs was €250.000.

Ter informatie: in de koopakte hebben de kopers geëist dat de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn voor een hypotheek van €280.000. Anders gezegd: kopers hebben een hypotheek nodig van €280.000 om de woning te kunnen kopen.

Heel toevallig krijgt mijn klant te horen (van de kopers van haar woning) dat hun taxateur de woning heeft getaxeerd op €280.000! Achteraf is dit trouwens heel gemakkelijk te controleren als de verkopers doorgeven dat de hypotheek is geregeld.

Voor de overbruggingshypotheek wordt de woning dus getaxeerd op €240.000. Een maand later wordt de woning getaxeerd op €280.000 (taxatie voor kopers van de woning voor het afsluiten van de hypotheek). Twee taxateurs met een verschil in visie van €40.000.

Situatie 2: Kopen boven de vraagprijs

Een klant van mij koopt een appartement voor €765.000. De vraagprijs van het appartement is €675.000. Het appartement wordt dus gekocht voor €90.000 boven de vraagprijs. Eerlijk gezegd vind ik dit een zeer groot bedrag (mijn inziens een onverstandige koop).

Voor de hypotheek moet het appartement natuurlijk ook worden getaxeerd. Ik had mijn klant de tip gegeven om contact op te nemen met de verkopende makelaar en te vragen of hij een collega-taxateur/makelaar weet die de taxatie kan doen. Ik hoef u niet te vertellen waarom ik deze tip heb gegeven.

Natuurlijk kende deze verkopende makelaar wel iemand. Ik was heel erg benieuwd op welk bedrag de woning zou worden getaxeerd.

Ter informatie voor u als lezer (de taxateur wist dit niet): de taxatiewaarde was voor de hypotheek niet belangrijk. Vanwege de overbruggingshypotheek moest de aangekochte woning slechts getaxeerd worden op een minimale waarde van €600.000. De kopers en ik wisten dus al dat de taxatie totaal niet belangrijk was voor het afsluiten van de hypotheek.

Het zal u niet verbazen dat het appartement uiteindelijk werd getaxeerd op €765.000. U leest het goed: dit is precies de koopsom die is betaald door de kopers.

Ik ben geen makelaar, maar ik vraag mij toch af waarom deze woning voor €675.000 euro te koop is gezet. Het was een gewone vraagprijs, dus een ieder kon elk mogelijk bedrag op de woning bieden.

In ieder geval zal de verkoper heel blij zijn dat zijn woning voor €90.000 boven de vraagprijs is verkocht. Hij zal toch ook wat vraagtekens plaatsen lijkt mij!

De taxatie is door het NWWI gewoon goedgekeurd dus we kunnen hieruit concluderen dat de waarde van de woning wel degelijk €765.000 is.

Situatie 3: Taxatiewaarde niet hoger dan 310.000 euro (hypotheek met NHG)

De maximale koopprijs / taxatiewaarde bij NHG is €310.000. Ik hoef u niet te vertellen dat dit echt leuke taxaties oplevert. Zelfs woningen die tussen de €320.000 en €340.000 worden gekocht, worden nog getaxeerd op €310.000. De kopers moeten wel het verschil tussen de koopprijs en de taxatiewaarde van €310.000 uit eigen middelen bijleggen.

Als NHG intern onderzoek zou doen naar taxatiewaardes, zou het me niet verbazen als daar heel vaak €310.000 uitkomt.

Ik ben van mening dat een taxatiewaarde geen echte toegevoegde waarde meer heeft. Waarschijnlijk denkt u daar anders over.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 07 aug AFM laat hypotheekadviseur zijn gang gaan 2
  2. 24 jul Taxaties per direct afschaffen 44
  3. 10 jul Rommelen met taxaties 32

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

taxatie

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
32 Posts
Pagina: «« 1 2 | Laatste | Omlaag ↓
  1. Jean 14 juli 2020 08:58
    quote:

    jansen&jansen schreef op 13 juli 2020 15:47:


    [...]

    Dat kan. Ik vraag dat ook wel eens. Maar dan om de verwachtingen te managen vooraf. Stel dat iemand een waarde van 350.000,00 nodig zou hebben en ik de woning 360.000 waard vind, dan is er niks aan de hand. Maar als ik die woning 320.000 waard vindt dan is het de vraag of opdrachtgever wel een taxatie wil laten uitvoeren. Aan de poort zou je dat dus moeten weten. Dat voorkomt teleurstellingen.




    Daar heb je een punt. Het gaat pas mis als we ver uit elkaar liggen en de taxateur gaat erin mee. Dat heb ik inderdaad niet meegemaakt want ik wilde een reële waarde.
  2. forum rang 6 Knight V 14 juli 2020 10:20
    quote:

    josti5 schreef op 13 juli 2020 15:19:


    Taxatie WOZ, taxatie door koper, taxatie door verkoper: drie verschillende waarden voor hetzelfde huis...



    Leuk al die taxatie rapporten.

    Wat veel belangrijker is wat de verzekerings mij gaat uitkeren bij brandschade/heropbouw.

    Ik kan je garanderen dat een verzekering mij niet de marktwaarde zal uitkeren.
    Je bent te vaak "over verzekerd" en toekomstige koper moet gewoon de verzekeringswaarde opvragen.

    Als de verzekering alles zouden betalen conform marktwaarde plus inboedel, dan gaan ze allemaal failliet.

    Door de burger flink te laten betalen voor de oververzekering en bij schade een lagere bedrag uit te keren, is de marge waar ze aan verdienen.
    Een verzekerings mij. is conservatief en dan weet je de echte waarde van je toekomstige huis.

  3. kuddedier 14 juli 2020 12:53
    quote:

    flatliner schreef op 10 juli 2020 16:30:


    [...]

    WOZ houdt totaal geen rekening met de staat van onderhoud of welke keuken/badkamer/tuin er bij zit. Overigens wordt de WOZ al vaak geaccepteerd als je onder de 75%-85% wil financieren. Daarboven is het begrijpelijk dat de bank liever heeft dat er iemand komt kijken.


    Nou 2 vliegen in één klap, klaas knot kan zijn geliefde 'max 90% finaciering ' als regel doorvoeren terwijl banken daarnaast max 10% bovenop de WOZ mogen finacieren als zij vinden dat het huis in een 'exceptionele onderhoudsstaat is'.

    Dus in de praktijk komt dit erop neer dat de waarde van het huis WOZ + 10% mag zijn. Standaard finaciering is 90% van de waarde > dus ongeveer de WOZ waarde
    Als een koper voor WOZ +10% finaciering wil hebben is een extra taxatie noodzakelijk
  4. SlechteBelegger 14 juli 2020 13:13
    quote:

    kuddedier schreef op 14 juli 2020 12:53:


    [...]

    Nou 2 vliegen in één klap, klaas knot kan zijn geliefde 'max 90% finaciering ' als regel doorvoeren terwijl banken daarnaast max 10% bovenop de WOZ mogen finacieren als zij vinden dat het huis in een 'exceptionele onderhoudsstaat is'.

    Dus in de praktijk komt dit erop neer dat de waarde van het huis WOZ + 10% mag zijn. Standaard finaciering is 90% van de waarde > dus ongeveer de WOZ waarde
    Als een koper voor WOZ +10% finaciering wil hebben is een extra taxatie noodzakelijk


    WOZ is puur bepaald op verkoopprijs + standaard indexatie. Wij hadden een huis in de straat die per executieveiling was verkocht. Jarenlang een lage WOZ betaald. Totdat mijn buurman voig jaar zijn huis verkocht. De WOZ schoot toen 30% omhoog.
  5. flatliner 14 juli 2020 15:24
    quote:

    Knight V schreef op 14 juli 2020 10:20:


    [...]Wat veel belangrijker is wat de verzekerings mij gaat uitkeren bij brandschade/heropbouw.


    Vreemde gedachtegang. Een marktwaarde komt tot stand op basis van vraag en aanbod, niet naar de kosten die een aannemer rekent om datzelfde huis opnieuw te bouwen.
  6. jansen&jansen 14 juli 2020 16:23
    quote:

    Jos Koets schreef op 13 juli 2020 23:00:


    [...]
    Ik ben van mening dat de taxateur de woning moet taxeren zonder informatie vooraf van wie dan ook. Als alle taxateurs dit in Nederland doen, zal iedereen zich schikken in deze werkwijze. Dan zal ook niemand het proberen om een taxateur wat in te fluisteren over een waarde van een woning.

    Teleurstelling of niet dat is dan jammer. Wij als adviseurs moeten zich ook aan bepaalde regels houden. Wij kunnen ook niet een maximale hypotheek op inkomen ineens duizenden euro's hoger maken.

    Gr. Jos


    Jos,
    Ik laat mij zeker niet leiden door de wens van een hypotheek tussenpersoon of particuliere opdrachtgever.
    Maar als in mijn voorbeeld de klant een taxatie nodig heeft met een minimale waarde van 350.000,00 euro. En ik op voorhand al weet dat ik dat nooit op die waarde kan taxeren, dan is het toch beter dat ik de opdrachtgever zeg: Joh ik wil het wel doen maar dat kost je 600 euro, terwijl je er niets aanhebt. Als hij alsdan toch de taxatie wil hebben, krijgt hij een rapport met een waarde van 320.000,00. Dit speelt bijvoorbeeld wel bij taxaties waarbij een waarde aangetoond moet worden waardoor de opdrachtgever in een lagere risicoklasse komt.

    gr Koen
  7. jansen&jansen 14 juli 2020 16:26
    quote:

    Tiesiex schreef op 14 juli 2020 01:11:


    "de bank die de hypotheek verstrekt"? De koper verstrekt toch nog steeds de hypotheek, en de bank verstrekt het geld?


    Eens: de bank geeft het geld (geldgever) en neemt het hypotheekrecht op de woning (hypotheeknemer) en de koper neemt het geld (geldnemer) en geeft het hypotheekrecht (hypotheekgever).
  8. jansen&jansen 14 juli 2020 16:35
    quote:

    SlechteBelegger schreef op 14 juli 2020 13:13:


    [...]

    WOZ is puur bepaald op verkoopprijs + standaard indexatie. Wij hadden een huis in de straat die per executieveiling was verkocht. Jarenlang een lage WOZ betaald. Totdat mijn buurman voig jaar zijn huis verkocht. De WOZ schoot toen 30% omhoog.


    Dat is absoluut onjuist. De woz waarde wordt nooit bepaald op basis van indexatie. De basis regel is dat "vergelijkende" panden de waarde dienen aan te geven van het pand, tenzij de woning binnen een grens van 6 maanden voor of na de peil datum is verkocht. Dan is het die koopsom het uitgangspunt en dan wordt een op- of afslag genomen.

    Overigens is de WOZ waarde een hele gevaarlijke waarde om mee te rekenen. Alleen op mijn kantoor maak ik jaarlijks met succes tientallen bezwaarschriften tegen een te hoge woz waarde. In het gehele land gaat dat om duizenden terechte bezwaren. Als iets niet betrouwbaar is, is het de WOZ waarde wel. En banken die alleen op de WOZ waarde afgaan, zijn gevaarlijk bezig.

  9. PieterOM 20 juli 2020 13:38
    NRC (Camil Driessen en Sam de Voogt) is nu ook wakker: Hoe taxaties de prijzen op de woningmarkt opdrijven. "Woningtaxaties komen opvallend vaak precies op of boven de koopprijs uit en dat is een gevaar voor de hele economie. Critici spreken van een ‘pervers’ taxatiesysteem."

    www.nrc.nl/nieuws/2020/07/20/hoe-taxa...
  10. Atari 20 juli 2020 23:04
    Er wordt momenteel veel gefraudeerd met hypotheken die worden afgesloten waarbij sprake is van illegale verhuur. Ook worden studie leningen verzwegen, en wordt er gerommeld met taxaties. Oud nieuws en iedereen graait de branche naar de haaien. Klanten hebben een leen woede en moeten voor hun gevoel de overwaarde uitgeven. Kortom de overheid en banken kijken er al langere tijd voor weg maar de markt krijgt vanzelf wel een goede klap
  11. Jos Koets 22 juli 2020 17:24
    quote:

    Atari schreef op 20 juli 2020 23:04:


    Er wordt momenteel veel gefraudeerd met hypotheken die worden afgesloten waarbij sprake is van illegale verhuur. Ook worden studie leningen verzwegen, en wordt er gerommeld met taxaties. Oud nieuws en iedereen graait de branche naar de haaien. Klanten hebben een leen woede en moeten voor hun gevoel de overwaarde uitgeven. Kortom de overheid en banken kijken er al langere tijd voor weg maar de markt krijgt vanzelf wel een goede klap


    Misschien heb je eens tijd om elkaar te spreken. Ik hoor het wel via jjkoets@chello.nl.

    Gr. Jos
32 Posts
Pagina: «« 1 2 | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheken, taxatie
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare