Huizenpaniek

Het ging zo goed met de huizenmarkt. Nu echter het coronavirus heeft toegeslagen, zijn de geluiden minder positief. De kenners hebben hun woordje alweer klaar.

In de media heb ik al diverse berichten gelezen dat de hypotheekrente gaat stijgen en de huizenprijzen (flink) gaan dalen.

Kapitaalmarktrente

De stijging van de hypotheekrente werd ingegeven door een stijgende kapitaalmarktrente. Dit is vooral terug te zien in de 10-jaars staatslening. In de periode 12 maart tot en met 25 maart is duidelijk deze stijging te zien.

In de periode 12 maart tot en met 25 maart zijn er ook banken geweest die hun hypotheekrente hebben verhoogd.

Het nadeel als de media iets gaat schrijven, is dat veel huizenbezitters in “paniek” raken. Zij lezen stijgende hypotheekrente en zien een flinke stijging (meer dan 1%) voor zich.

De rente stijgt, de rente daalt

Dat laatste is helemaal niet aan de orde geweest. Er zijn zelfs banken geweest die hun hypotheekrente hebben verlaagd. Als we even kijken naar het laatste half jaar dan is te zien dat vanaf oktober tot half maart de hypotheekrente is gedaald. Het gaat hier dan over een percentage van 0,3%.

Dat lijkt niet zo veel, maar wel als we kijken naar de hoogte van de hypotheekrentes.

Wie trouwens de rente voor 30 jaar vast wil zetten (hypotheek met NHG) kan dit al bij een bank doen voor 1,65%! Ik begrijp niet dat veel huizenbezitters in “paniek” zijn geraakt. Het lijkt mij logisch dat de hypotheekrente ook wel eens een periode iets kan stijgen. In ieder geval hebben veel huizenbezitters hun hypotheek overgesloten om te kunnen profiteren van de lage hypotheekrente.

Een voorspelling doen van de hypotheekrente is altijd moeilijk. Vooral nu, als er grote onzekerheid is. Het is niet bekend hoelang het virus nog actief zal blijven in Nederland en de hele wereld. De economie zal in een recessie belanden. Veel mensen zullen werkloos worden. En hoeveel moet het kabinet bijspringen om iedereen zijn vaste lasten te kunnen laten betalen? Niets is nog duidelijk, maar in ieder geval gaat het hier om enorme bedragen.

Gaan de prijzen dalen?

Logisch dat de kenners voorspellen dat de huizenprijzen de komende maanden gaan dalen. Voor veel mensen is hun inkomen onzeker geworden. Deze mensen zullen een aankoop uitstellen. Huizenbezitters die willen verhuizen zullen nu ook even wachten met deze stap.

Het klinkt allemaal logisch, maar aan de andere kant is er nog steeds een grote schaarste aan woningen. Ook de komende tijd zullen er minder woningen worden gebouwd.

Dat er minder mensen een huis willen kopen, wil niet zeggen dat de huizenprijzen dan ineens flink gaan zakken. Het aantal gegadigde voor een koopwoning daalt. In plaats van dat er bijvoorbeeld 10 mensen dezelfde woning willen kopen, zijn dat er nog maar vier.

De kans is dan nog zeer groot dat de woning boven de koopprijs wordt gekocht. Een huis kopen is aantrekkelijker dan een huis huren. Een annuïteitenhypotheek van 300.000 euro met een hypotheekrente van 1,40% is bruto 1.021 euro per maand. Hierbij wordt de gehele hypotheek in 30 jaar afgelost.

Ontbindende voorwaarden

Het is wel verstandig dat kopers alleen nog kopen met ontbindende voorwaarden. En er zou eens gedacht kunnen worden aan het opnemen van extra voorwaarden voor het geval er een lockdown komt. Een taxateur kan dan de woning niet taxeren. Zonder taxatierapport zal de bank geen hypotheek verstrekken.

Bovendien is het notariskantoor dan ook dicht. De sleuteloverdracht kan niet plaatsvinden. Een verkoper zou dan de waarborgsom kunnen opeisen omdat de koper zijn verplichtingen niet nakomt.

Om dit soort problemen te voorkomen, is het verstandig om in deze tijd extra voorwaarden op te nemen in de koopakte. Ik heb helaas nog geen goed voorstel gehoord van de makelaarsorganisaties.

Nieuwe omstandigheden

Wel heb ik de afgelopen dagen wat klagende berichten van makelaars op sociale media gelezen. Diverse klanten zouden hun koop ongedaan hebben gemaakt, en mensen die hun huis te koop hadden staan, hebben het van de markt gehaald.

Tot slot de banken die leuk roepen in de media dat zij mensen met financiële problemen zullen helpen in deze tijd. Deze huizenbezitters mogen hun maandlasten dan een tijdje “opschorten”. Diverse van deze banken hebben voor nieuwe aanvragen hun voorwaarden voor het afsluiten van een hypotheek wel strenger gemaakt.

Ook heb ik zelf ondervonden bij een klant van mij dat een toezegging voor het afsluiten van een hypotheek niet werd nagekomen. De bank gaf gewoon “glashelder” aan de hypotheek niet meer te willen afsluiten. Twee maanden geleden werd er nog via de mail verkondigd dat de hypotheek geen probleem was!

In ieder geval is er veel gaande en zal ook de huizenmarkt er iets van gaan merken.