Blij met aflossingsvrij

Zoals bekend moeten starters vanaf 2013 een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten om de betaalde hypotheekrente nog fiscaal te kunnen aftrekken. Doorstromers kunnen, als zij aan bepaalde eisen voldoen, nog wel een aflossingsvrije hypotheek afsluiten.

Alle banken in Nederland verstrekken nog aflossingsvrije hypotheken. Wel is vaak (niet altijd) de hypotheekrente een paar tienden hoger dan die van de annuïteitenhypotheek.

De afgelopen jaren zijn alle huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek wel benaderd door hun hypotheekadviseur of hun bank. De bank wil namelijk dat de aflossingsvrije hypotheek wordt afgelost aan het einde van de looptijd.

De looptijd van een aflossingsvrije hypotheek is meestal 30 jaar. In het verleden zijn er echter ook aflossingsvrije hypotheken gesloten met een looptijd van 75 jaar.

Grotere druk om af te lossen

De Bank heeft in zijn voorwaarden staan dat zij het hypotheekbedrag van de aflossingsvrije hypotheek wil “hebben”. Indien een huizenbezitter dit bedrag niet kan betalen, dan kan de bank zelfs de woning “opeisen”.

De afgelopen jaren is de druk om te gaan aflossen op de aflossingsvrije hypotheek groter geworden. Veel huizenbezitters hebben hun aflossingsvrije hypotheek omgezet naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Anderen lossen maandelijks af op hun aflossingsvrije hypotheek.

Ook hypotheekadviseurs adviseren vaak om de hypotheek om te zetten. Zij kunnen dan weer een factuurtje sturen naar hun klanten.

Als we iets doen in Nederland, dan slaan we ook direct door. Er worden websites geopend en zelfs op televisie worden huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek gewaarschuwd voor de “gevaren”.

Gevaren zijn overdreven

Ik begrijp deze waarschuwingen wel, maar het is zeer overdreven. Het aantal huizenbezitters dat in financiële problemen komt, is namelijk op één hand te tellen.

Een aflossingsvrije hypotheek is een “gevaar” voor een huizenbezitter als deze door een flinke inkomensdaling (bijvoorbeeld: iemand gaat met pensioen) niet meer betaalbaar zou zijn. Ik ben echter van mening dat dit gevaar meer van de zijde van de banken te verwachten is, als de lopende hypotheek tot een einde komt.

Ik zal dat aantonen met een voorbeeld:

De huidige hypotheekrente bedraagt 1,5% (op 01-01-2032), waardoor de bruto maandlast €250 wordt.

In dit voorbeeld is er een flinke overwaarde op de woning. Beiden zijn met pensioen en het inkomen bedraagt €30.000. De lopende aflossingsvrije hypotheek van €200.000 heeft de einddatum van 30 jaar behaald, waardoor de bank verwacht dat deze wordt afgelost.

De klant heeft dit bedrag echter niet gespaard en wil de hypotheek aflossingsvrij verlengen. De bank zal nu alle informatie willen hebben om te kunnen beslissen of dat tot de mogelijkheden behoort.

Lagere maandlasten door lage rente

Een klant verplichten om een woning te verkopen om de hypotheek af te lossen is (voorlopig) nog niet aan de orde. Maar in bovenstaand voorbeeld blijkt dat de aflossingsvrije hypotheek bijna zeven keer zo hoog is als het pensioeninkomen.

Dit lijkt een groot probleem, maar de hoogte van de betaalde hypotheekrente is ook zeer belangrijk. In dit geval praten we over 1,5% om de rente weer voor tien jaar vast te zetten. De bruto- en ook netto-maandlasten worden dan slechts €250! Volgens de normen van de bank is de hypotheek niet betaalbaar. Maar in de praktijk gaat dat makkelijk.

Banken willen echter geen aflossingsvrije hypotheken meer verlengen. Vorige maand verscheen er een artikel waarin staat dat de aflossingsvrije hypotheek gepensioneerden in problemen brengt, met de kop 'Aflossingsvrije hypotheek brengt gepensioneerden in problemen.'

Hierin staat het volgende:

'Vijf tot tien procent van de gepensioneerden met een aflossingsvrije hypotheek komt mogelijk in de financiële problemen na het verstrijken van de looptijd. Het gaat om ongeveer 23.000 tot 46.000 Nederlandse huishoudens. Dat blijkt uit een analyse van pensioendenktank Netspar. De groep kan in de problemen komen omdat de voorwaarden voor het verlengen van de hypotheek zijn aangescherpt waardoor de woonlasten flink stijgen. Bovendien loopt na pensionering hun inkomen terug en beschikt deze groep over te weinig eigen vermogen om de problemen op te vangen.'

Uit het bovenstaande blijkt dus dat de bank wil dat de huizenbezitter gaat aflossen. Een annuïteitenhypotheek is behoorlijk duurder dan een aflossingsvrije hypotheek.

Hieronder enkele berekeningen van aflossingsvrije en annuiteiteitenhypotheken (diverse hypotheekbedragen) en diverse hypotheekrentes.

Met de huidige lage hypotheekrente is het mogelijk om (zeer) lage maandlasten te regelen voor een langere periode. Wie niet wil dat de bank op de stoep staat, zal op tijd zijn hypotheek opnieuw moeten afsluiten.

Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de pensioendatum. Als een hypotheek binnen tien jaar voor de pensioendatum wordt overgesloten, is het pensioeninkomen leidend voor de maximale hypotheek. Dit kan in sommige gevallen te laag zijn.

Geld opnemen uit overwaarde

De (toekomstige) gepensioneerde hoeft vanuit Den Haag geen extraatjes te verwachten. De pensioenen zullen eerder dalen dan stijgen. Waarom dan niet extra geld opnemen uit de overwaarde van de woning?

Hieronder een simpel voorbeeld van een huizenbezitter:

Deze huizenbezitter sluit zijn hypotheek over, waardoor er sprake is van een nieuwe looptijd van 30 jaar (87 jaar oud). De rente wordt voor 20 jaar vastgezet (77 jaar oud). En de hypotheek wordt wat verhoogd, waardoor deze huizenbezitter nog wat extra eigen middelen heeft.

De bruto maandlast van €333 is natuurlijk zeer laag. De bank komt pas weer om de hoek kijken over 30 jaar, als de huizenbezitter 87 jaar is. De kans is dan zeer groot dat de woning al is verkocht.

Blije gezichten

Met deze lage hypotheekrente zorgt de aflossingsvrije hypotheek juist voor blije gezichten. Van het kabinet hoef je niets te verwachten. Daarom help ik wel een handje. Geniet lekker van het leven: neem aflossingsvrij want dat is beter dan aflossingsblij!