Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Huizenprijzen en NHG 2020

Huizenprijzen en NHG 2020

Een steeds hoger percentage van het inkomen gaat naar wonen. En de subsidie loopt altijd achter de feiten aan.

Volgens de NVM was de gemiddelde huizenprijs voor een bestaande woning in het derde kwartaal van 2019 €313.000. Voor een nieuwbouwwoning moet flink meer betaald worden. De gemiddelde huizenprijs is in het derde kwartaal van 2019 zelfs €391.000.

Ik heb berekend wat de bruto maandlasten zijn als iemand een bestaande woning / nieuwbouwwoning koopt en de rente voor 10 / 20 jaar vastzet.

Situatie 1: Bestaande woning, koopprijs €310.000 (hypotheek met NHG)
Rente 10 jaar vast is 1,10%, bruto €1.011
Rente 20 jaar vast is 1,55%, bruto €1.077
Gezamenlijk inkomen moet globaal €60.000 / €65.000 zijn (afhankelijk van de samenstelling)

Situatie 2: Nieuwbouwwoning, koopprijs incl. meerwerk 400.000 (hypotheek zonder NHG)
Rente 10 jaar vast is 1,55%, bruto €1.390
Rente 20 jaar vast is 1,90%, bruto €1.459
Gezamenlijk inkomen moet minimaal €75.000 / €80.000 zijn (afhankelijk van de samenstelling)

Bestaande woning

In situatie 1 wordt een bestaande woning gekocht. De koopprijs heb ik op €310.000 genomen. Dit is namelijk in 2020 de kostengrens van NHG geworden. De bruto maandlasten voor een annuïteitenhypotheek zijn dan tussen de €1.000 en €1.100. Deze huizenbezitter ontvangt dan maandelijks nog wat terug van de fiscus.

Om deze woning te kopen, moet het gezamenlijke inkomen tussen de €60.000 en €65.000 zijn. De gemiddelde huurprijs is op het ogenblik €775. In veel steden moet al snel meer dan €1.000 betaald worden voor een redelijke huurwoning. Het is logisch dat veel huizenzoekers een woning willen kopen.

Nieuwbouwwoning

In situatie 2 wordt er een nieuwbouwwoning gekocht. De gemiddelde prijs is €391.000. Daar komt nog meerwerk bij, om de standaardkeuken en -douche te verbouwen. In de praktijk komen er vaak nog tienduizenden euro’s bij. Ik ben in mijn berekening uitgegaan van een krappe €400.000.

Het gezamenlijk inkomen moet dan tussen de €75.000 en €80.000 zijn. Je ziet dat steeds minder mensen een nieuwbouwwoning kunnen kopen.

Nibud: huizen minder betaalbaar

Volgens het Nibud kunnen we een hogere hypotheek krijgen. U moet nog niet gaan juichen want dit is alleen van toepassing als u een loonsverhoging krijgt van 2,5%! Het Nibud gaat er namelijk vanuit dat iedereen deze loonsverhoging gaat krijgen. Het wordt dus tijd dat u even langs uw baas wandelt.

Het Nibud heeft diverse voorbeeldberekeningen gemaakt om te laten zien hoeveel hypotheek er mogelijk is in bepaalde situaties vanaf 2020.

Klik om te vergroten

Op het eerste gezicht is een hogere hypotheek natuurlijk positief voor de huizenzoekers. Maar de huizenprijzen stijgen ook nog steeds. Als de huizenprijzen meer stijgen dan het hogere hypotheekbedrag dan is er per saldo sprake van achteruitgang.

Tweeverdieners opgelet

Bij de alleenstaande met een inkomen van €35.000 is er achteruitgang als de koopwoning van €153.606 (in 2019) met meer dan 5% in waarde stijgt in 2020. Bij de alleenstaande met een inkomen van €50.000 is er achteruitgang als de koopwoning van €224.54 (in 2019) met slechts 2,5% in waarde stijgt in 2020.

Het Nibud heeft nog wel geadviseerd om bij tweeverdieners bij het bepalen van het financieringslastpercentage het tweede inkomen in 2020 voor 80% mee te laten tellen. In 2019 telt het tweede inkomen nog voor 70% mee. Tweeverdieners kunnen straks dus meer lenen voor een huis.

Ik ben wel van mening dat er steeds meer risico ontstaat door een groter percentage van het tweede inkomen mee te nemen. Er hoeft maar iets te gebeuren (inkomensdaling) en de hypotheek is niet meer betaalbaar.

 


Vanaf 2020 zijn er wat wijzigingen bij NHG.

  • Maximale NHG hypotheek wordt €310.000 (inclusief energiebesparende voorzieningen: €328.600)
  • Hypotheek oversluiten naar NHG is alleen nog mogelijk als waarde woning lager is dan €310.000

Kostengrens NHG

De kostengrens van NHG stijgt vanwege de stijgende huizenprijzen. Voor het bepalen van de kostengrens voor 2020 wordt namelijk de gemiddelde huizenprijs genomen over de maanden juni (€301.736), juli (€309.689) en augustus (€316.183) van 2019.

In augustus was de gemiddelde huizenprijs van €316.183 al hoger dan de kostengrens die NHG per 2020 gaat hanteren. Ook de komende maanden zullen de huizenprijzen nog verder stijgen.

Bij stijgende huizenprijzen vist NHG altijd achter het net. Ik bedoel hiermee dat de door hen gehanteerde kostengrens altijd lager is dan de gemiddelde huizenprijs in het betreffende kalenderjaar. Dit betekent dat een grote groep kopers in 2020 geen gebruik kan maken van NHG.

Oversluiten naar NHG

De grootste verandering heeft NHG doorgevoerd bij het oversluiten van een hypotheek zonder NHG naar een hypotheek met NHG.

Tot 2020 kan iedereen zijn hypotheek oversluiten naar NHG ook al is de waarde van de woning hoger dan de kostengrens (in 2019 is deze €290.000). Ook bestaande huizenbezitters met een waarde van hun woning van bijvoorbeeld €400.000 kunnen hun hypotheek oversluiten. Hierbij moest de nieuwe NHG hypotheek dan niet hoger zijn dan €290.000.

Vanaf 2020 mag de waarde van de woning niet hoger zijn dan €310.000. Een grote groep huizenbezitters zal hierdoor de lopende hypotheek niet kunnen oversluiten naar een hypotheek met NHG.

Taxatie van belang

Er gaan ook vreemde situaties ontstaan van huizenbezitters die nu een woning hebben met bijvoorbeeld een waarde van rond de €320.000 – €350.000. Deze zullen expliciet aan taxateurs gaan vragen om hun woning lager te laten taxeren naar een bedrag van €310.000, zodat ze wel voor NHG in aanmerking komen. NHG zal dit volgend jaar zeker gaan tegenkomen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

NHG

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Nibud

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

woonlasten

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
28 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Maan Arkenbosch
0
Het lijkt er op dat de ETF ‘holdings’ thans op een ‘all time high’ van 2.855 ton goud, een Lehmann Brothers effect gecreëerd hebben.Het ""repo"" geld van de Fed, thans $.3000 miljard, gaat steeds grotere vormen aannemen om de COMEX speculanten short ballon in bedwang te houden.
Ondertussen zit, door doorrollen van belening, de Fed met een berg Treasures, waardoor feitelijk sprake is van ordinair $ drukpers Monopoly geld.
Zodra de boel onhoudbaar wordt is fysiek goud/zilver onbetaalbaar en krijgt de $ klappen.
Wat met de rente dan?? Er hangen donkere wolken in de lucht!!!
Rustig door blijven slapen.....
Dead cat bounce
0
quote:

Maan Arkenbosch schreef op 27 nov 2019 om 11:10:


Het lijkt er op dat de ETF ‘holdings’ thans op een ‘all time high’ van 2.855 ton goud, een Lehmann Brothers effect gecreëerd hebben.Het ""repo"" geld van de Fed, thans $.3000 miljard, gaat steeds grotere vormen aannemen om de COMEX speculanten short ballon in bedwang te houden.
Ondertussen zit, door doorrollen van belening, de Fed met een berg Treasures, waardoor feitelijk sprake is van ordinair $ drukpers Monopoly geld.
Zodra de boel onhoudbaar wordt is fysiek goud/zilver onbetaalbaar en krijgt de $ klappen.
Wat met de rente dan?? Er hangen donkere wolken in de lucht!!!
Rustig door blijven slapen.....
Is alleen klote dat geld dan niks meer waard is
in dat geval .
Dead cat bounce
0
quote:

Knight V schreef op 26 nov 2019 om 22:27:


[...]

Het is 1 grote puinhoop door de Euro.

Wat was een modaal inkomen in guldens tijd ?.
75.000 gulden was dat oftwel 35.000 Euro.

Modaal inkomen betekende dat je 2x meer verdiende dan de gewone nederlander. Je behoorde tot de elite groep toch ?.

En nu met 35.000 euro word je niet meer gezien als een modaal inkomen want met 35.000 euro kan je niet eens een huurhuis betalen van 1.000 euro of een huis kopen van 300.000 euro.

Met 75.000 euro kun je dat nu wel, dus de euro is gewoon gelijk getrokken met de gulden (75.000 modaal) terwijl je eigenlijk dit zou kunnen financieren met 35.000 euro aan jaarinkomen.

Huizenmarkt is een bubbel geworden.

Simpel voorbeeld voor modaal inkomen.

Alleenverdiener:
75.000 gulden x 6 jaarsalaris is 450.000 hypo
35.000 euro x 6 jaarsalaris is 210.000 hypo.

Nu moeten wij dus 75.000 euro aan een gezamenlijk inkomen hebben om een woning van 400.000 (880.000 gulden) euro te kunnen kopen ???

Waar ging het mis ?
Waarom verdienen de alleenverdieners met 75.000 gulden niet 75.000 euro ???
Als andere prijzen zijn gestegen naar de niveau van de guldens..

Kopje koffie 2,50 gulden is nu 2,50 euro
Patatje 2,25 gulden is 2,25 euro
Enz..
Salaris...
75.000 gulden is geen 75.000 euro geworden ! Maar daarentegen.
Huishuur
800 gulden is nu 800 euro.
Parkeerbon
75 gulden is nu 75 euro.

Helaas krijgt het niet de aandacht omdat wij elkaar corrigeren dat je niet meer moet vergelijken. Dit zeggen we, zodra het negatiefs uitpakt.

Daarom zal ons probleem nooit worden erkend als wij erom heen draaien en alles goed praten wat krom is.





youtu.be/PHe0bXAIuk0
Zo werkt inflatie
A3aan
0
quote:

Dead cat bounce schreef op 27 nov 2019 om 11:34:


[...] Is alleen klote dat geld dan niks meer waard is
in dat geval .


En dat gaat gewoon zo door. Dus conclusie: "koop een huis als je je dat kan betalen". 25 jaar geleden werd je ook voor gek versleten als je een huis kocht. Ook toen werd kommer en kwel voor de toekomst voorspeld als je dat deed.
Overigens voor de oorlog kostte en huis 4000 gulden. Maar ja, toen verdiende je een tientje in de week.
taurus86
0
De huizenprijzen stijgen niet spectaculair. Het zijn de grondprijzen waarop de huizen zijn gebouwd.
De trendbreuk ontstaat als we binnen nu en 5 jaar grote weidegebieden gaan 'braken' omdat er verder geen emplooi meer voor is. Na 2 jaar zal proper Nederland dit 'braken' maar een vieze puinhoop vinden en dan komt de vraag of we niet beter kunnen gaan bouwen? En dat zal het idee van enkele satellietsteden in het weidegebied weer populair maken.
Nu hoop ik maar dat dit niet samenvalt met het 'ter hemele varen' van de meeste 'Babyboomers'; want dan is de beer pas echt los.
En als de ECB dan ook nog de rente heeft moeten opschroeven naar 3 à 4 procent, dan is de crisis op de huizenmarkt compleet.
Alles wat al is afgelost valt in het gat van de waardedaling, dus de politiek kan rustig achterover leunen. "De aflossingstruc heeft gewerkt".
Nog maar 2700 dagen en dit scenario kan dan echt bestaan.
Happy
0
quote:

boomer92h2t1yg schreef op 27 nov 2019 om 02:14:


Kopje koffie 2,50 gulden is nu 2,50 euro
Patatje 2,25 gulden is 2,25 euro
bullshit !!!!!!! lp 25 gulden , cd 20 ,00 euro nu gratis !! you tube !! spelcomputers video spelers (2000 gulden) enz bijna gratis , enz > foto toestel (250gulden ) zit nu op je mobieltje enz ,,,,,,


Goed beursadvies van Happy voor deze sukkel ... gratis op Hoogtepunt beurzen gezien haha
Yoladia
0
Was in de guldentijd een modaal inkomen 75000 gulden? Dat klinkt wel heel hoog.

Rente blijft voorlopig laag. Huizen beschermen tegen inflatie. Tenzij het helemaal in elkaar zakt maar dat kan ook nog 10 jaar duren.
boomer92h2t1yg
0
quote:

Yoladia schreef op 28 nov 2019 om 07:30:


Was in de guldentijd een modaal inkomen 75000 gulden? Dat klinkt wel heel hoog.

Rente blijft voorlopig laag. Huizen beschermen tegen inflatie. Tenzij het helemaal in elkaar zakt maar dat kan ook nog 10 jaar duren.

nee onzin natuurlijk in de gulden tijd kocht je een huis voor 70 k en dat los je in een jaar af ? met een modaal inkomen (: bla , bla dus
28 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheken, NHG, Nibud, woonlasten

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 06 dec Winnaar Douche van Koets 2019 be... 5
  2. 22 nov Huizenprijzen en NHG 2020 28
  3. 08 nov Aflossingsvrije hypotheek wordt ... 24

Gesponsorde links