Sinds 2013 moeten starters die een woning kopen en een hypotheek afsluiten een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek nemen om nog renteaftrek te kunnen genieten. De doorstromers (huizenbezitters die voor 1 januari 2013 al een hypotheek hadden) kunnen nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten en daar nog renteaftrek van genieten.
De afgelopen jaren hebben de banken en de AFM gewaarschuwd voor de aflossingsvrije hypotheken. Vooral de banken hebben hun huizenbezitters aangeschreven om de lopende aflossingsvrije hypotheken af te gaan lossen. Daarbij hebben zij ook de hypotheekrente hoger gemaakt (een paar tienden) dan bij bijvoorbeeld de annuïteitenhypotheek.
De afgelopen maanden hebben de banken echter een flinke draai gemaakt. Veel banken hebben de “opslag” op hun aflossingsvrije hypotheek verwijderd waardoor de hoogte van de hypotheekrente gelijk is aan die van de annuïteitenhypotheek.
Bovendien blijkt de vraag naar een aflossingsvrije hypotheek (bij doorstromers) steeds groter te worden. Dit heeft te maken met:
- Lage hypotheekrente
- Stijgende huizenprijzen
- Hoogte van het eigen vermogen van huizenbezitters
Lage rente, weinig aftrek
De lage hypotheekrente zorgt ervoor dat het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek ook steeds minder wordt. Vooral bij een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek (waarbij maandelijks wordt afgelost) wordt de renteaftrek steeds minder.
Veel huizenbezitters krijgen nog maar een paar tientjes per maand terug (in de eerste jaren). Over de gehele looptijd van 30 jaar is de teruggave bijna te verwaarlozen, daar de afschaffing van de Wet-Hillen om de hoek komt kijken.
Niet veel huizenbezitters houden hier rekening mee, maar in de toekomst zal iedere huizenbezitter toch gaan betalen over zijn koopwoning. Ik zal dit uitleggen met een rekenvoorbeeld waarbij ik een lage hypotheekrente neem van 1%.
| Rekenvoorbeeld 1: 100% annuïteiten (box 1) |
| Inkomen partner A: |
€50.000 |
| Inkomen partner B: |
€10.000 |
| Annuiteitenhypotheek €250.000 |
vanaf 1-1-2020 tot 1-1-2050 |
| Hypotheekrente |
1% |
| Bruto per maand |
€804 |
Netto voordeel in het eerste jaar is €30 per maand.
In 2035 is er nog een voordeel van €2 per maand.
Vanaf 2036 moet er per maand betaald gaan worden (afschaffing Wet-Hillen).
Totale voordeel over 30 jaar is slechts €425.
De bruto maandlast voor de annuïteitenhypotheek van €250.000 is €804 per maand. Het belastingvoordeel is in het eerste jaar €30. Dit voordeel wordt steeds minder. In 2036 moet er zelfs maandelijks betaald gaan worden.
Afbouw Wet-Hillen
Dit heeft te maken met dat de betaalde hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait. Door afschaffing van de Wet-Hillen moet de huizenbezitter nu onderaan de streep gaan betalen. Vanaf 2019 wordt de Wet-Hillen namelijk in 30 jaar afgebouwd met 3,33% per jaar. Hieronder het schema van de afbouw:
|
Verloop uitfaseren van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld
|
|
Jaar
|
Percentage regeling-Hillen
|
Jaarlijkse opbrengst
|
|
2018
|
100,00%
|
0,00%
|
|
2019
|
96,67%
|
3,33%
|
|
2020
|
93,33%
|
6,67%
|
|
2021
|
90,00%
|
10,00%
|
|
…
|
…
|
…
|
|
2046
|
6,67%
|
93,33%
|
|
2047
|
3,33%
|
96,67%
|
|
2048
|
0,00%
|
100,00%
|
Bovendien wordt het percentage waarover hypotheekrenteaftrek genoten kan worden de komende jaren ook lager. Vanaf 2023 wordt dit 37,05%.
Indien deze huizenbezitter over 30 jaar een hypotheekrente van 1% betaalt dan is zijn voordeel dus nog maar €425. Hierbij merk ik nog wel op dat ook het percentage van het eigenwoningforfait verandert naar 0,45% (in 2023).
Hybride hypotheek
Het is dan ook logisch dat steeds meer huizenbezitters een aflossingsvrije hypotheek willen. De rente is laag waardoor ook de maandlasten laag zijn bij een aflossingsvrije hypotheek. Bovendien zorgen de stijgende huizenprijzen ervoor dat erbij verkoop er toch een (flinke) verkoopwinst is.
In rekenvoorbeeld 2 heb ik 50% annuïteiten en 50% aflossingsvrij genomen. Hierbij valt de aflossingsvrije hypotheek in box 3 waarover dus geen renteaftrek kan worden genoten. Het volgende is dan van toepassing:
| Rekenvoorbeeld 2: 50% annuïteiten (box 1) en 50% aflossingsvrij (box 3) |
| Annuiteitenhypotheek €125.000 |
vanaf 1-1-2020 tot 1-1-2050 (box 1) |
| Aflossingsvrije hypotheek €125.000 |
vanaf 1-1-2020 tot 1-1-2050 (box 3) |
| Hypotheekrente |
1% |
| Bruto per maand |
€506 |
| Netto in het eerste jaar |
€507 (betaalt €1) |
| Totaal over 30 jaar te betalen |
€5.239 |
De aflossingsvrije hypotheek van €125.000 zorgt voor een lagere bruto maandlast. Er is echter geen belastingvoordeel omdat de aflossingsvrije hypotheek in box 3 valt. Bij doorstromers kan de aflossingsvrije hypotheek nog in box 1 vallen waardoor zij nog wat terug krijgen van de fiscus.
Over de gehele looptijd zal deze huizenbezitter €5.239 belasting betalen over zijn koopwoning. Bovendien wordt de aflossingsvrije hypotheek van €125.000 niet afgelost.
Een vermogende huizenbezitter kan wel de box 3-schuld verrekenen met het vermogen. Hierbij moet er rekening mee worden gehouden dat het kabinet bezig is om de box 3-belasting drastisch te gaan wijzigen (lees mijn eerdere column: Box 3 vrijstelling, sigaar uit eigen doos).
Volledig aflossingsvrij
Ik ga in rekenvoorbeeld 3 nog een stapje verder. Deze huizenbezitter besluit een volledig aflossingsvrije hypotheek te nemen in box 3. Dit is alleen aantrekkelijk als deze huizenbezitter een flink vermogen heeft (meer dan 310.000 euro).
| Rekenvoorbeeld 3: 100% aflossingsvrij (box 3) |
| Aflossingsvrije hypotheek €250.000 |
vanaf 1-1-2020 tot 1-1-2050 (box 3) |
| Hypotheekrente |
1% |
| Bruto per maand |
€208 |
| Netto in het eerste jaar |
€211 (betaalt €3) |
| Totaal over 30 jaar te betalen |
€8.107 |
De afschaffing van de Wet-Hillen komt direct om de hoek kijken. Deze huizenbezitter gaat meteen een paar euro per maand aftikken. Dit bedrag zal verder oplopen.
De bruto maandlast voor een hypotheek van €250.000 bij een hypotheekrente van 1% is natuurlijk heel erg laag. U als lezer zal (terecht) opmerken dat deze rente kan stijgen in de toekomst.
Houd Den Haag in de gaten
Ik begrijp dat steeds meer huizenbezitters een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Het voordeel van de renteaftrek is door de lage hypotheekrente bijna te verwaarlozen. Het is echter wel verstandig om rekening te houden met de afgeschafte Wet-Hillen. Bovendien is het niet mogelijk een box 3-schuld terug te brengen naar een box 1-schuld.
Vooral vermogende huizenbezitters zullen de box 3-aflossingsvrije hypotheek graag verrekenen met hun box 3-vermogen. Het is even afwachten wat Den Haag gaat doen, want de kans is groot dat er een drastische wijziging wordt doorgevoerd voor de box 3-belasting.