Veel kopers van een woning krijgen te maken met een zogeheten draagplichtovereenkomst. Bij velen zullen de vraagtekens boven het hoofd verschijnen als hun hypotheekadviseur de term laat vallen.
Wat is een draagplichtovereenkomst?
Bij de draagplichtovereenkomst heeft iedere koper feitelijk zijn eigen hypotheek (eigenwoningschuld). Eigenlijk is dit altijd van toepassing, maar dit is voor het geval dat de ene koper meer geld (eigen middelen of een verkoopwinst van zijn eigen woning) inbrengt dan de andere.
Dit is trouwens ook mogelijk als er sprake is van een schenking door een van de ouders. Op 9 november 2018 schreef ik hier al een blog over.
Er zijn adviseurs die er standaard een aanbevelen, maar of een draagplichtovereenkomst altijd de juiste beslissing is, is nog maar de vraag.
Voorbeeld
Hieronder eerst een simpel voorbeeld. Een draagplichtovereenkomst kan een oplossing kan zijn als twee mensen een woning kopen van wie een de vorige woning met flinke winst heeft verkocht.
Situatie A
- A heeft een koopwoning gekocht in 2009 voor 100.000 euro (aflossingsvrije hypotheek)
- A verkoopt deze woning in 2019 voor 220.000 euro
- A heeft een verkoopwinst van 120.000 euro
Nieuwe situatie A en B
- A en B kopen in 2019 een nieuwe woning voor 320.000 euro
- A en B besluiten een hypotheek te nemen van 200.000 euro
- A heeft dus zijn verkoopwinst van 120.000 euro ingebracht
- A heeft een inkomen van 50.000 euro
- B heeft geen inkomen
A en B besluiten de een aflossingsvrije hypotheek te nemen van 100.000 en een annuïteitenhypotheek van 100.000 euro.
Bovenstaande situatie komt zeer regelmatig voor. Natuurlijk met andere bedragen, maar in deze situatie is A alleenstaand geweest. Hij heeft een leuk klein appartementje gekocht in 2009 en later eindelijk de ware liefde gevonden bij B.
A en B willen een volgende stap zetten in hun relatie. Hierbij merk ik op dat het niet uitmaakt of B bij A is ingetrokken of vanuit het ouderlijk huis komt. Zolang A en B niet trouwen als B is ingetrokken bij A, komen er diverse problemen om de hoek kijken.
A is heel erg blij, want die verkoopt zijn woning met een flinke winst van 120.000 euro. Deze winst (Eigen Woning Reserve) moet A weer inbrengen in zijn nieuwe woning. Het volgende is dan van toepassing voor A en B:
| | Gezamenlijk | A | B |
|---|
| Koopsom woning |
320.000 |
160.000 |
160.000 |
| Eigenwoningreserve A |
120.000 |
120.000 |
0 |
| Eigenwoningschuld |
200.000 |
40.000 |
160.000 |
| Hypotheek |
200.000 |
100.000 |
100.000 |
Overzicht wettelijke regeling (standaardberekening):
- A heeft een annuïteitenhypotheek à €50.000 met een looptijd van 30 jaar.
- A heeft een aflossingsvrije hypotheek à €50.000 met een looptijd van 30 jaar.
- Totaal €100.000
| A heeft 20 jaar renteaftrek voor |
€40.000 |
| A heeft een box 3 schuld |
€60.000 |
| A heeft een vergoedingsrecht op B van |
€60.000 |
- B heeft een annuïteitenhypotheek €50.000 met een looptijd van 30 jaar.
- B heeft een aflossingsvrije hypotheek €50.000 met een looptijd van 30 jaar.
- Totaal €100.000
| B heeft 30 jaar renteaftrek voor |
€50.000 |
|
| B heeft een box 3-schuld |
€50.000 |
(mag geen aflossingsvrije
hypotheek afsluiten) |
| B heeft een schuld bij A van |
€60.000 |
|
Volgens de standaardberekening hebben A en B nu slechts 90.000 euro in box 1 en 110.000 euro in box 3. Anders gezegd: Over 90.000 euro kunnen zij de betaalde hypotheekrente opgeven aan de fiscus.
U begrijpt dat dit niet de bedoeling is. Veel hypotheekadviseurs komen nu met de “oplossing”. Zij stellen voor om een draagplichtovereenkomst op te stellen. Bij deze overeenkomst heeft iedere persoon zijn “eigen hypotheek”.
In dit voorbeeld heeft A dus nog een hypotheek van 40.000 euro en B nog een hypotheek van 160.000 euro.
Hierbij mag A een aflossingsvrije hypotheek afsluiten omdat hij doorstromer is (hij heeft een hypotheek vóór 1-1-2013 afgesloten). B is starter en moet een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten om renteaftrek te kunnen genieten. Het volgende is dan van toepassing:
Overzicht interne draagplichtovereenkomst:
- A heeft een aflossingsvrije hypotheek van €40.000 met een looptijd van 30 jaar.
- Totaal €40.000
- A heeft 20 jaar renteaftrek voor €40.000
- B heeft een annuïteitenhypotheek €160.000 met een looptijd van 30 jaar.
- Totaal €160.000
- B heeft 30 jaar renteaftrek voor €160.000
A en B zijn fiscaal partners, waardoor A wel de betaalde hypotheekrente van B mag opgeven aan de fiscus. Er ontstaat echter (achter de schermen) een ander probleem: B heeft geen inkomen en moet feitelijk een hypotheek van €160.000 betalen. Dit gebeurt in werkelijkheid met het inkomen van A.
Indien A en B uit elkaar gaan, kan dit (grote) problemen gaan opleveren. A en B moeten daarom (vooraf) heel goede afspraken maken en deze ook op papier zetten. In de praktijk gebeurt dit meestal niet. U bent dus gewaarschuwd!