Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Draagplichtovereenkomst: maak goede afspraken

Draagplichtovereenkomst: maak goede afspraken

Veel kopers van een woning krijgen te maken met een zogeheten draagplichtovereenkomst. Bij velen zullen de vraagtekens boven het hoofd verschijnen als hun hypotheekadviseur de term laat vallen.

Wat is een draagplichtovereenkomst?

Bij de draagplichtovereenkomst heeft iedere koper feitelijk zijn eigen hypotheek (eigenwoningschuld). Eigenlijk is dit altijd van toepassing, maar dit is voor het geval dat de ene koper meer geld (eigen middelen of een verkoopwinst van zijn eigen woning) inbrengt dan de andere.

Dit is trouwens ook mogelijk als er sprake is van een schenking door een van de ouders. Op 9 november 2018 schreef ik hier al een blog over.

Er zijn adviseurs die er standaard een aanbevelen, maar of een draagplichtovereenkomst altijd de juiste beslissing is, is nog maar de vraag.

Voorbeeld

Hieronder eerst een simpel voorbeeld. Een draagplichtovereenkomst kan een oplossing kan zijn als twee mensen een woning kopen van wie een de vorige woning met flinke winst heeft verkocht.

Situatie A

  • A heeft een koopwoning gekocht in 2009 voor 100.000 euro (aflossingsvrije hypotheek)
  • A verkoopt deze woning in 2019 voor 220.000 euro
  • A heeft een verkoopwinst van 120.000 euro

Nieuwe situatie A en B

  • A en B kopen in 2019 een nieuwe woning voor 320.000 euro
  • A en B besluiten een hypotheek te nemen van 200.000 euro
  • A heeft dus zijn verkoopwinst van 120.000 euro ingebracht
  • A heeft een inkomen van 50.000 euro
  • B heeft geen inkomen

A en B besluiten de een aflossingsvrije hypotheek te nemen van 100.000 en een annuïteitenhypotheek van 100.000 euro.

Bovenstaande situatie komt zeer regelmatig voor. Natuurlijk met andere bedragen, maar in deze situatie is A alleenstaand geweest. Hij heeft een leuk klein appartementje gekocht in 2009 en later eindelijk de ware liefde gevonden bij B.

A en B willen een volgende stap zetten in hun relatie. Hierbij merk ik op dat het niet uitmaakt of B bij A is ingetrokken of vanuit het ouderlijk huis komt. Zolang A en B niet trouwen als B is ingetrokken bij A, komen er diverse problemen om de hoek kijken.

A is heel erg blij, want die verkoopt zijn woning met een flinke winst van 120.000 euro. Deze winst (Eigen Woning Reserve) moet A weer inbrengen in zijn nieuwe woning. Het volgende is dan van toepassing voor A en B:

 GezamenlijkAB
Koopsom woning 320.000 160.000 160.000
Eigenwoningreserve A 120.000 120.000 0
Eigenwoningschuld 200.000 40.000 160.000
Hypotheek 200.000 100.000 100.000

Overzicht wettelijke regeling (standaardberekening):

  • A heeft een annuïteitenhypotheek à €50.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • A heeft een aflossingsvrije hypotheek à €50.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • Totaal €100.000
A heeft 20 jaar renteaftrek voor €40.000
A heeft een box 3 schuld €60.000
A heeft een vergoedingsrecht op B van €60.000
  • B heeft een annuïteitenhypotheek €50.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • B heeft een aflossingsvrije hypotheek €50.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • Totaal €100.000
B heeft 30 jaar renteaftrek voor €50.000  
B heeft een box 3-schuld €50.000 (mag geen aflossingsvrije
hypotheek afsluiten)
B heeft een schuld bij A van €60.000  

Volgens de standaardberekening hebben A en B nu slechts 90.000 euro in box 1 en 110.000 euro in box 3. Anders gezegd: Over 90.000 euro kunnen zij de betaalde hypotheekrente opgeven aan de fiscus.

U begrijpt dat dit niet de bedoeling is. Veel hypotheekadviseurs komen nu met de “oplossing”. Zij stellen voor om een draagplichtovereenkomst op te stellen. Bij deze overeenkomst heeft iedere persoon zijn “eigen hypotheek”.

In dit voorbeeld heeft A dus nog een hypotheek van 40.000 euro en B nog een hypotheek van 160.000 euro.

Hierbij mag A een aflossingsvrije hypotheek afsluiten omdat hij doorstromer is (hij heeft een hypotheek vóór 1-1-2013 afgesloten). B is starter en moet een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten om renteaftrek te kunnen genieten. Het volgende is dan van toepassing:

Overzicht interne draagplichtovereenkomst:

  • A heeft een aflossingsvrije hypotheek van €40.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • Totaal €40.000
  • A heeft 20 jaar renteaftrek voor €40.000
  • B heeft een annuïteitenhypotheek €160.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • Totaal €160.000
  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor €160.000

A en B zijn fiscaal partners, waardoor A wel de betaalde hypotheekrente van B mag opgeven aan de fiscus. Er ontstaat echter (achter de schermen) een ander probleem: B heeft geen inkomen en moet feitelijk een hypotheek van €160.000 betalen. Dit gebeurt in werkelijkheid met het inkomen van A.

Indien A en B uit elkaar gaan, kan dit (grote) problemen gaan opleveren. A en B moeten daarom (vooraf) heel goede afspraken maken en deze ook op papier zetten. In de praktijk gebeurt dit meestal niet. U bent dus gewaarschuwd!


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

samenlevingscontract

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
3 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Knight V
2

Met andere woorden.

Overheid heeft er een zooitje van gemaakt en weet niet hoe ze het moeten repareren.

Op deze manier kun je geen enkel huis meer financieren.
Je mag wel een huis huren van 1.200 euro, maar zodra je een huis wilt kopen wordt het je lastig gemaakt door de overheid.

Rente aftrek moeten ze dood eenvoudig maken, zonder de kleine letters en afspraak briefjes waarvan je niet weet wat de consequenties zijn.

Overheid en belasting wil elke burger individueel belasten, maar zodra je samenwoont dan ben je meteen geregegistreerd partner of hok je samen, maar individueel houden wij wel bij wat je inbrengt en hoeveel de schuld de andere heeft en gooien wij niet alles bij elkaar als gezamenlijk vermogen/inkomen.

Alleen bij een uitkering dan gooien wij wel weer alles bijelkaar en mag je partner hulp bieden.

Het is gewoon een zooitje.
Hoe leggen wij het uit aan onze kinderen als ze huis willen komen met een vriend(in) dat ze eerst naar de notaris moeten en dat de ene een schuld heeft op een ander.

Moeten ze dan ook apart boodschappen doen en bijhouden wie wat betaald heeft, want als de ene een schuld heeft op de ander, terwijl hij/zij de kosten draagt voor het gebruik van de koopwoning (gas/licht/water/boodschappen) dan is het oneerlijk verdeeld.




slalommer
0
Jos, ik herken de situatie. dat is vervolgens een punt bij het opstellen van een draagplichtovereenkomst wanneer de inkomens zo verschillend zijn. Echter adviseer je de mensen in deze situatie het besluit van Snel dan is de situatie niet zo gek veel anders zij het dat het voor B om een lager bedrag gaat.
Ik wil nog opmerken dat in een samenlevingscontract zaken rondom vergoedingsrechten worden vastgelegd. Hierin wordt o.a. beschreven wat het gevolg is als de ene persoon zaken betaald voor de ander en hoe daar dan mee omgegaan moet worden. Veelal zal de situatie voor B niet anders uitvallen dan nu door Jos beschreven. Mara het is wel beschreven. Het is de taak van de notaris uit te leggen wat de gevolgen daarvan zijn.
Samenvattend kunnen we het als adviseer zelden ideaal voor de klant oplossen. Het is meer helpen kiezen voor het minst slechte!!
naar mijn mening zullen ontwikkelingen als deze er voor zorgen dat de rente aftrek binnen afzienbare tijd zal komen te vervallen.
Niemand kan er meer een touw aan vastknopen! En de belastingdienst al helemaal niet.
3 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 06 dec Winnaar Douche van Koets 2019 be... 5
  2. 22 nov Huizenprijzen en NHG 2020 28
  3. 08 nov Aflossingsvrije hypotheek wordt ... 24

Gesponsorde links